Blog

08/03/18 Verleidelijk vastgoed in tijden van vergrijzing

De vergrijzing is een populair beleggingsthema. Vastgoed is de favoriete belegging van veel Belgen. Voeg die twee samen en je komt uit bij de assistentiewoning. Is succes gegarandeerd of let je toch maar op voor de hype? (Trends, 8 maart 2018) 

Verleidelijk vastgoed in tijden van vergrijzing

Investeren in seniorenvastgoed is op twee paarden wedden. Inspelend op de vergrijzing is het een vorm van thematisch beleggen met een aardig groeipotentieel. Tegelijkertijd is het ook een vastgoedbelegging, iets wat veel Belgen associëren met zekerheid.

Beursbeleggers die deze dubbele kwaliteit willen toevoegen aan hun portefeuille, kunnen in ons land onder meer terecht bij Cofinimmo of Aedifica. Die gereglementeerde vastgoedvennootschappen investeren vooral in zorginstellingen en huisvesting voor ouderen. Als u echter de voorkeur geeft aan een directe belegging in bakstenen, dan is de aankoop van een assistentiewoning misschien een interessant alternatief. Misschien, want er klinken ook kritische en onrustwekkende geluiden. Verhalen over leegstand en hoge kosten. Is de grijze baksteen uw geld waard?

De voordelen

Groeimarkt

Seniorenhuisvesting is een groeimarkt. Dat staat buiten kijf. Volgens cijfers van het Federaal Planbureau telde ons land in 2017 bijna 2,1 miljoen 65-plussers. Tegen 2030 zou dat oplopen tot meer dan 2,6 miljoen. En in 2060 zullen in ons land volgens de voorspellingen ruim 3,2 miljoen 65-plussers zijn. "We zijn ons nog niet helemaal bewust van de impact van die demografische evolutie", zegt Bram Machtelinckx, projectontwikkelaar bij Skyline Europe. "Eigenlijk komt de vergrijzing nu pas echt op dreef. De belangrijkste troef van assistentiewoningen is dat ze de particuliere vastgoedbelegger toegang geven tot die sterk groeiende markt."

Mehdi Devos, verantwoordelijke bouwprojecten bij de Dewaele Vastgoedgroep, ontkent het groeipotentieel niet, maar plaatst er wel een kanttekening bij. Assistentiewoningen koppelen aan de leeftijdsgroep 65-plus is een verkeerd uitgangspunt, stelt hij. "In de praktijk zien we dat het gros van de bewoners van assistentiewoningen ouder is dan tachtig. De actieve 65-plusser in goede gezondheid doet zelden de stap naar een assistentiewoning."

Bram Machtelinckx erkent dat de meeste bewoners in de assistentiewoningen van Skyline Europe ouder dan 75 zijn. Maar hij verwacht op termijn een verjonging van het bewonerspubliek. "Het product assistentiewoningen is nog onvoldoende bekend. Veel mensen associëren of verwarren assistentiewoningen met een kamer in een woon-zorgcentrum. Daar heeft het niets mee te maken. Overigens is een belangrijk deel van onze kopers 60-plus en dat zijn dan vaak mensen die kopen om er later, over vijf of tien jaar, zelf te wonen. Dat betekent dat ze ook wel gecharmeerd zijn door de kwaliteit van het project. Voor veel van de kopers is de assistentiewoning dus meer dan een belegging."

"Een assistentiewoning is eigenlijk een gewoon appartement met enkele - vooral technische - upgrades", vult zijn collega Kristof Schellekens aan. "Als dat beeld wordt gecorrigeerd, zal ook de drempel om er te gaan wonen verlagen."

Zorg en sociale contacten

Een assistentiewoning koppelt aangepaste huisvesting aan een zorg- en dienstenaanbod. Volgens Filip Dewaele, bestuurder van Dewaele Vastgoedgroep, is die zorgcomponent een belangrijke meerwaarde. "De zorgbehoefte kan heel licht zijn", zegt hij, "maar als ze er is, dan zijn mensen sneller geneigd te kiezen voor een assistentiewoning en laten ze de tussenfase van een verhuizing naar een gewoon appartement soms vallen."

Erkende assistentiewoningen moeten ook een polyvalente ruimte of een ontmoetingsruimte aanbieden aan de bewoners. Veelal wordt dat ingevuld als een brasserie of een restaurant. Het achterliggende idee is de sociale contacten tussen de bewoners te bevorderen. "Eenzaamheid is een groot probleem bij oudere mensen", zegt Filip Dewaele. "Ze komen er alleen voor te staan, de kinderen hebben het altijd 'druk, druk, druk' en komen dus maar zelden op bezoek. Als je dan wat minder mobiel wordt, zie je nog maar weinig mensen. Wonen in een assistentiewoning kan dan een oplossing zijn."

Goede huurders

Goede huurders zijn goud waard voor de vastgoedbelegger. Een goede huurder betaalt stipt de huur, veroorzaakt weinig kosten of hinder en onderhoudt het pand alsof het zijn eigendom is. Dat komt het rendement ten goede en het is vooral ook bevorderlijk voor de gemoedsrust van de eigenaar. "Oudere mensen zijn doorgaans een dankbaar huurpubliek", stelt Mehdi Devos. "Het risico op beschadigen en hinder is beperkt. Het is niet het publiek dat wilde feestjes in huis organiseert. Ook het betalingsrisico is klein: of ze hebben een goed pensioen, of ze hebben goed gespaard. En als uitzonderlijk toch een betalingsprobleem is, springen de kinderen bij."

Bram Machtelinckx bevestigt dat: "Het zijn meestal zorgzame, solvabele en - misschien wat minder bekend - ook stabiele huurders. Mensen die kiezen voor een assistentiewoning doen dat weloverwogen. Ze zullen niet na een paar maanden nog eens verhuizen. Een oude boom verplant je niet."

Fiscaal en financieel voordelig

De instapdrempel voor beleggen in vastgoed is doorgaans vrij hoog. Dat bemoeilijkt de toegang van kleine beleggers tot de vastgoedmarkt. En het verklaart de zoektocht van projectontwikkelaars naar low-budgetproducten. Kleinere units kunnen de kostprijs drukken. De verkoop van studentenkamers aan particuliere beleggers is een succesvolle toepassing van die strategie. Volgens Filip Dewaele geldt dat ook - in iets mindere mate - voor assistentiewoningen. "Voor een assistentiewoning met een slaapkamer ligt de prijs tussen die van een studentenkamer en een klassiek investeringsappartement met twee slaapkamers."

Ook het fiscale voordeel - 12 procent btw in plaats van 21 procent - dat geldt bij de aankoop van een erkende assistentiewoning, helpt de instapdrempel te verlagen. Daarnaast genieten eigenaars van een erkende assistentiewoning ook van een vrijstelling van de onroerende voorheffing.

"Anders dan bij klassieke appartementen raden wij beleggers af de investering in een assistentiewoning te koppelen aan de aankoop van een parkeerplaats", vervolgt Filip Dewaele. "Bij assistentiewoningen is zo'n parkeerplaats veel minder van nut dan bij klassieke appartementen. Je kunt het investeringsbedrag dus een beetje drukken door geen parkeerplek te kopen. Bovendien haalt een parkeerplek meestal je totaalrendement naar beneden."

Nog volgens Filip Dewaele ligt het huurrendement van een assistentiewoning iets hoger dan dat van een klassiek appartement. "Als je voor een appartement met twee slaapkamers vandaag mag rekenen op 2,5 à 3 procent huurrendement, dan is dat voor assistentiewoningen veeleer 3,5 à 4 procent." Bij Skyline Europe klinkt het dat de rendementen van de assistentiewoningen in lijn liggen met die van andere residentiële vastgoedproducten.

De nadelen

Afhankelijk van uitbating

Het zorg- en dienstenaanbod mag dan een troef zijn voor de bewoners, voor de vastgoedbelegger is het een component waar hij weinig vat op heeft. "Je bent als eigenaar erg afhankelijk van de beheerder van dat aanbod", weet Mehdi Devos. "Dat werkt uiteraard in twee richtingen. Bij een goed beheer zijn de huurders tevreden en is er weinig verloop of leegstand. Maar als de uitbating slecht is, dan kleeft dat aan het complex en deel je als belegger mee in de klappen. Bovendien heb je als kleine, individuele belegger weinig invloed op dat management. Het is dus een belegging die je niet helemaal zelf in handen hebt."

Je bent als eigenaar erg afhankelijk van de beheerder van dat aanbod

Bram Machtelinckx erkent dat een goed beheer een belangrijke succesfactor is. "Wij werken samen met Vulpia, een grote dienstverlener in de zorgsector. Hij biedt het hele spectrum van zorgdiensten aan. Ik denk dat je zo'n sterke speler nodig hebt om een professionele dienstverlening te kunnen garanderen."

Kostprijs

De dagprijs van een assistentiewoning omvat behalve de huur ook een vergoeding voor het zorg- en dienstenpakket. Uit een studie van ING en het zorgconsultancybureau Probis blijkt dat de mediaanprijs van assistentiewoningen uitgebaat door commerciële spelers 41,2 euro per dag bedraagt. Op maandbasis is dat dus ongeveer 1200 euro. "Dat is toch een flink pak meer dan de huur voor een gelijkaardige gewone flat", merkt Filip Dewaele op. "En het is volgens mij de voornaamste reden waarom de jongere 65-plussers nog niet massaal voor assistentiewoningen kiezen. Wie gezond en goed te been is, heeft weinig boodschap aan die extra's en wil er dus ook niet voor betalen. Het verklaart ook waarom nieuwe concepten opduiken, zoals mediorenwoningen. Dat zijn woningen die wel aangepast zijn aan de behoeften van oudere bewoners, maar waarbij het zorgaanbod optioneel is. "

Bram Machtelinckx relativeert de hoge kostprijs. "Een huurder betaalt in onze residenties ongeveer 1200 euro per maand, alles inbegrepen, dus ook elektriciteit en verwarming. Opgesplitst is dat ongeveer 900 voor het appartement en 300 euro voor de exploitatie. Dus ja, het is iets meer dan een gewoon appartement, maar je krijgt er veel voor in de plaats: meer comfort, ondersteuning, extra faciliteiten..."

Niche

Groeiende doelgroep of niet, de assistentiewoningen zijn een nicheproduct op de vastgoedmarkt. "Met een klassiek tweeslaapkamerappartement heb je als verhuurder toch een ruimer doelpubliek", stelt Filip Dewaele. "Het is hetzelfde verhaal als bij studentenkamers. Een studentenkamer kan je moeilijk of niet verhuren op de gewone huurmarkt. Dat verhoogt het risico op leegstand. Daarom vinden wij ook dat nicheproducten een iets hoger rendement moeten halen, als vergoeding voor dat risico." Het blijft voorlopig ook nog gissen naar de reële vraag naar assistentiewoningen. De aandacht voor levenslang wonen neemt toe. Nieuwe technologie maakt het ook mogelijk dat ouderen langer zelfstandig thuis wonen.

Assistentiewoningen zijn zeker niet het nieuwe goud

Aan de aanbodzijde speelt dan weer dat de bouw van assistentiewoningen niet geprogrammeerd is. Het is dus een vrije markt zonder wettelijke rem op het aanbod. Ook daar schuilt volgens Filip Dewaele een gevaar in. "Veel projectontwikkelaars zagen er brood in en zijn enthousiast assistentiewoningen beginnen te bouwen. Maar assistentiewoningen zijn zeker niet het nieuwe goud. Het concept is niet geschikt voor alle sites en locaties. Vandaag is dat besef er wel, maar in het verleden zijn er beginnersfouten gemaakt."

De aandachtspunten

Locatie (x3)

Zoals altijd bij vastgoed is de locatie een cruciale factor voor succes. En voor een nicheproduct zoals assistentiewoningen is de locatie nog belangrijker. "De beste locaties zijn die met de meeste kandidaat-huurders", zegt Filip Dewaele. "Dus in de eerste plaats de centra van de grote steden. De kust zet ik op de tweede plaats. Veel oudere mensen verhuizen op hun oude dag naar de kust, dus daar is ook een ruim doelpubliek te vinden. In gemeenten met een sterke dorpskern, kan een assistentiewoningencomplex ook nog wel op zijn plaats zijn. Maar volgens mij is het opletten geblazen met assistentiewoningen te velde. Op het platteland mag het complex niet te groot zijn, anders krijg je het moeilijk gevuld. Het mag evenwel ook niet te klein zijn, want er is een zekere kritische massa nodig om de uitbating rendabel te houden." Bram Machtelinckx hanteert een gelijkaardige rangorde, maar zet de kust wel op de eerste plaats (zie kader Dubbele vergrijzing aan de kust).

3,5 procent tot 4 procent huurrendement biedt een assistentiewoning, volgens Filip Dewaele van Dewaele Vastgoedgroep. Bij een appartement met twee slaapkamers is dat 2,5 à 3 procent.

Nabijheid woon-zorgcentrum

De nabijheid van een woon-zorgcentrum van dezelfde uitbater is meestal een troef. Vaak genieten de bewoners van de assistentiewoningen van een voorrangsregeling voor opname in het woon-zorgcentrum. "Mensen die een assistentiewoning huren, willen de zekerheid dat ze ook een beroep kunnen doen op uitgebreidere zorg", zegt Marc Vangeel, corporate communications manager van de Senior Living Group. "Daarom voorzien wij meestal in de combinatie van de twee." Er speelt ook synergie- en schaalvoordeel. Voor een groot deel is de dienstverlening gelijkaardig of aanvullend. Door ze aan te bieden aan meer bewoners kan men de kostprijs drukken.

Erkenning

In Vlaanderen zijn er de erkende assistentiewoningen, maar ook 'aangemelde assistentiewoningen'. Die laatste hoeven niet te voldoen aan de erkenningsvoorwaarden, maar ze moeten wel aangemeld worden. De fiscale voordelen (12% btw, geen onroerende voorheffing) gelden wel alleen bij de aankoop van een erkende assistentiewoning. Weet wel dat het btw-verschil tot vijftien jaar na de realisatie van de woningen kan worden teruggevorderd in het geval dat de uitbater zijn erkenning verliest of intrekt. Daarnaast is de erkenning ook een soort keurmerk. Ze garandeert dat de assistentiewoning en het zorgaanbod aan een aantal vereisten voldoen.

Regionale verschillen

Assistentiewoningen vind je in het hele land. Maar omdat de regelgeving een regionale bevoegdheid is, zijn er verschillen tussen Brussel, Vlaanderen en Wallonië. Zo kan een senior in Wallonië al vanaf zestig in een assistentiewoning (résidence services) wonen, terwijl de minimumleeftijd in Vlaanderen 65 jaar is. Ook de inrichtings- en oppervlakte-eisen lopen uiteen. Volgens een studie van ING en Probis Consulting bedraagt de mediane oppervlakte een assistentiewoning met één slaapkamer in Vlaanderen 57,5 vierkante meter, tegenover 50 vierkante meter in Wallonië en 60,5 vierkante meter in Brussel.

Opvallender is het verschil in aantallen. Vlaanderen telt 20.535 eenheden, bijna acht keer meer dan in Wallonië (2588). In Brussel zijn er 1336 assistentiewoningen. Een deel van de verklaring is dat Vlaanderen een dubbel systeem kent met erkende en aangemelde assistentiewoningen.

Maar volgens Adel Yahia, de operationeel directeur van de projectontwikkelaar Immobel, is de verklaring vooral commercieel van aard. "Het koopkrachtverschil tussen Vlaanderen en Wallonië is vrij groot", zegt hij. "Dat speelt de Waalse markt parten, want een assistentiewoning is een relatief duur product. Als je de huur inclusief servicefee vergelijkt met de huur van een klassiek appartement, betaal je in een assistentiewoning toch al gauw 400 à 500 euro extra. De kopers zijn vooral Vlaamse particuliere investeerders. Die investeren bij voorkeur in Vlaanderen. We verwachten dus niet meteen een explosieve groei in Wallonië."

Marc Vangeel (Senior Living Group) maakt een gelijkaardige analyse, maar wijst er ook op dat een Waals assistentiewoningencomplex maximaal vijftig woongelegenheden mag tellen. "Voor een groep als de onze is dat te weinig om het complex rendabel te kunnen uitbaten." Hij voegt er nog aan toe dat het zuiden van land veel dunner bevolkt is en de steden er minder inwoners tellen.

Dubbele vergrijzing aan de Kust

Skyline Europe heeft drie projecten met assistentiewoningen in portefeuille: een in Antwerpen (Scheldezicht, onderdeel van Nieuw Zuid) en twee aan de kust. Het project Duinenzee in De Panne moet het visitekaartje van de ontwikkelaar worden. "Het is een unieke locatie, tussen de duinen, met een onbelemmerd zicht op zee", vertelt Bram Machtelinckx. "We geloven zeer sterk in de kust als locatie voor assistentiewoningen omdat je er een dubbel vergrijzingseffect hebt: bij de lokale bevolking, maar ook bij de mensen die rond hun pensioenleeftijd naar de kust verhuizen. Wanneer ze daar eenmaal wonen, zijn ze ook geneigd er te blijven."

Tekst: Laurenz Verledens

Bron: Trends 

Categorieën: Vastgoednieuws

Gerelateerde posts