BTW of registratierechten: Wat betaal je bij aankoop van een woning of bedrijfspand?
Sofie Demeulemeester
Legal managerAls particulier of vennootschap word je op zowat elke transactie belast, zo ook op de aankoop van je huis, bouwgrond of bedrijfsgebouw. In het ene geval moet je verkooprechten (ook wel registratierechten genoemd) betalen, in het andere geval BTW. Maar hoe zit dit nu precies in elkaar?
Verkopen onder BTW-stelsel of registratierechten?
De algemene regel is dat op de aankoop van je bouwgrond, woning of bedrijfsgebouw, verkooprechten verschuldigd zijn. In Vlaanderen bedragen deze verkooprechten 12% (of 2% in geval van verlaagd tarief), in Brussel zal je 12,5 % registratierechten betalen.
Bij wijze van uitzondering kan op de aankoop van een onroerend goed BTW - 21% dan wel het gunsttarief van 6% - aangerekend worden. Ben je een professionele koper, dan kan je deze BTW vervolgens aftrekken. Gebeurt de verkoop volledig onder het BTW-stelsel, dan wordt de desbetreffende verkoop vrijgesteld van registratierechten.
De voorwaarden voor de verkoop van onroerende goederen met BTW zijn de volgende:
1. Het gaat over een nieuw gebouw, dan wel een grondig verbouwd gebouw en de grond die erbij hoort
Een gebouw wordt als nieuwbouw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname of eerste inbezitneming. Wanneer het onroerend goed bijvoorbeeld voor het eerst in gebruik wordt genomen in maart 2023, dan wordt het tot 31 december 2025 als nieuwbouw beschouwd.
De datum van ingebruikneming is hierbij een feitenkwestie (vb.: datum start huurovereenkomst). Bovendien kan deze datum in appartementsgebouwen of grotere bedrijfsgebouwen met meerdere entiteiten, verschillen per kavel, ondanks het feit dat alle entiteiten op hetzelfde moment werden opgeleverd. Voorbeeld: appartement A wordt verhuurd vanaf 1 december 2023, zodat er tot 31 december 2025 onder het BTW-stelsel kan worden verkocht; appartement B wordt ingebruikgenomen op 1 februari 2024, zodat er tot 31 december 2026 onder het BTW-stelsel kan worden verkocht.
Een oud gebouw kan binnen diezelfde termijn - waarbij als vertrekpunt de datum van herinbezitneming of heringebruikname wordt genomen - ook als “nieuw” beschouwd worden - en dus in aanmerking komen voor een verkoop met BTW - indien dit grondig verbouwd is geweest. Algemeen wordt aangenomen dat er sprake is van een dergelijke grondige verbouwing, indien het gebouw door de werken een ingrijpende wijziging heeft ondergaan in zijn aard, structuur of bestemming, waarbij deze aanleiding geven tot de wijziging van het KI; al zal dit telkens afhankelijk van het specifieke dossier bekeken worden.
Interessant hierbij is dat onder “een gebouw” ieder bouwwerk wordt verstaan dat met de grond is verbonden. Zo komen ook aangelegde parkeerplaatsen voor dit systeem in aanmerking.
2. Daarnaast dient het gebouw verkocht te worden:
tegelijkertijd met de grond, nl.: het perceel waarvoor de bouwtoelating werd toegekend voor het verkochte gebouw. Dit is bijvoorbeeld niet het geval als de verkoop gebeurt terwijl het gebouw nog niet opgericht is. In dat geval zal enkel op de constructie BTW aangerekend worden en zijn registratierechten verschuldigd op de grondwaarde;
door dezelfde verkoper. Dit is bijvoorbeeld vaak niet het geval bij de oprichting van nieuwbouwprojecten waarbij twee zustervennootschappen optreden als verkopers, respectievelijk van de grond en van het gebouw. In dat geval zal enkel het gebouw met BTW verkocht kunnen worden, de grond wordt verkocht met aanrekening van registratierechten;
3. Tenslotte speelt ook de figuur van de verkoper een rol: is dit een bouwpromotor dan wel iemand anders die ervoor kiest om met BTW te verkopen
Is aan bovengenoemde voorwaarden voldaan, dan speelt ook de figuur van de verkoper nog een rol, immers:
is dit een bouwpromotor, dan zal de verkoop vervolgens steeds met toepassing van het BTW-stelsel moeten gebeuren;
is dit geen bouwpromotor, maar wel een gewone BTW-plichtige of een particulier, dan kan deze kiezen of hij deze verkoop met aanrekening van BTW dan wel registratiebelasting wenst te laten doorgaan. Hierbij is het van belang dat dit van meet af aan uitdrukkelijk wordt meegegeven en bij aanrekening van de BTW meteen de nodige formaliteiten t.o.v. de BTW-administratie worden vervuld;
Wat moet ik betalen als ik bouwgrond koop?
Wanneer je enkel een niet-bebouwde bouwgrond koopt, dan zal je verkooprechten betalen op de verkoopprijs van die grond. Een niet-bebouwde bouwgrond kan immers nooit als ‘nieuw’ beschouwd worden.
FAQ
-
Wat betekent 'verkoop onder registratierechten'?
Bij de aankoop van een onroerend goed, moet je als koper belastingen betalen op de aankoopprijs. Dit is ofwel BTW (bij de aankoop van (ver)nieuwbouw in aanbouw door één verkoper) ofwel een aanrekening van registratierechten (bij de meeste vastgoedtransacties) of een combinatie van beide (bij de aankoop van (ver)nieuwbouw die nog niet is aangevat of met een verschillende constructie- en grondeigenaar betaal je BTW op de constructie en registratierechten op de grond).
-
Wanneer betaal ik BTW en wanneer registratierechten bij de aankoop van een woning?
De regel is dat je
BTW betaalt op de waarde van de constructie bij aankoop van een (ver)nieuwbouw;
registratierechten op de waarde van de grond bij aankoop van een (ver)nieuwbouw; tenzij grond- en constructie-eigenaar dezelfde zouden zijn en het pand reeds in aanbouw is (in dat geval betaal je op de grondwaarde ook BTW);
registratierechten bij de aankoop van een bestaande woning, bedrijfsgebouw of bouwgrond.
Een woning of bedrijfsgebouw is “nieuw” tot 31 december van het tweede jaar nadat het (her)ingebruikgenomen wordt. Bijgevolg kan het slechts tot dat moment “onder BTW” verkocht worden. Is deze termijn verstreken, dan zal de verkoop “onder registratierechten” moeten gebeuren.
-
Wat is het verschil tussen verkooprechten en registratierechten?
Geen: verkooprechten is de benaming die in Vlaanderen wordt gebruikt voor de registratierechten die betaald moeten worden bij aankoop van vastgoed.
-
Wat is het verlaagd tarief voor registratierechten in Vlaanderen?
Het verlaagd tarief voor registratierechten in Vlaanderen - ook verkooprechten genoemd - is 2%. Om van dit verlaagd tarief te kunnen genieten, spelen wel enkele voorwaarden. Het tarief geldt enkel in geval van aankoop van woningen die gelegen zijn in het Vlaams Gewest door natuurlijke personen. Dit moet een zuivere aankoop in volle eigendom betreffen waarbij je als koper je hoofdverblijfplaats in de woning neemt binnen de 3 jaar na akte. Bovendien mag je nog geen eigenaar zijn van een andere woning in België of in het buitenland en moet je het gunsttarief ook uitdrukkelijk opnemen in de aankoopakte.
Graag verkopen of kopen?
Wil je graag meer weten over de verkoop van panden? Of nog op zoek naar een pand te koop?
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
