Vendre sa maison à l’un de ses enfants : usufruit, conséquences fiscales & conseils pratiques

Vente classique : un prix correct est indispensable

En tant que parent, il est tout à fait possible de vendre votre logement à l’un de vos enfants, à condition de le faire à un prix conforme au marché.

Afin d’éviter toute discussion ultérieure concernant l’exactitude du prix, vous pouvez faire estimer le bien par un expert-évaluateur agréé par Vlabel; À Bruxelles, vous pouvez demander une estimation préalable auprès du SPF Finances. Grâce à cette estimation, vous pourrez ensuite prouver qu’un prix juste a bien été payé.

Vendre son logement à un prix trop bas

Un problème peut toutefois survenir lorsque les parents vendent leur maison à un prix inférieur à la valeur réelle.

Conséquences fiscales
Lors de la vente d’un bien immobilier, des droits d’enregistrement sont dus. Ces droits sont calculés sur la valeur vénale du bien et non sur le prix (trop bas) qui a été convenu.
Ainsi, si la vente se fait en dessous de la valeur du marché, l’administration fiscale – Vlabel – subit une perte de droits d’enregistrement. Sur la différence, vous serez donc tenu de payer des droits d’enregistrement complémentaires ainsi qu’une amende.

Exemple :
La valeur de marché de la maison est de 350.000 €, mais vous la vendez à votre fille pour 300.000 €.
Le fisc peut constater qu’un montant de 50.000 € a été sous-déclaré et réclamer des droits d’enregistrement supplémentaires, ainsi qu' infliger une amende.

Pour éviter ces sanctions, le notaire peut insérer une déclaration pro-fisc dans l’acte, indiquant expressément que le prix de vente est inférieur à la valeur du marché, mais que les droits d’enregistrement sont calculés sur la valeur réelle du bien. De cette manière, on évite toute discussion fiscale, même si le prix effectivement payé est inférieur.

Conséquences sur la succession
Les enfants sont des héritiers réservataires : ensemble, ils ont droit à la part indisponible (la réserve) de la succession.
Lorsque les parents vendent leur logement à l’un des enfants à un prix inférieur à la valeur réelle, les autres enfants peuvent soutenir que la différence entre la valeur réelle et le prix payé (dans notre exemple 50.000 €) constitue une donation déguisée.

Au décès des parents, cette donation déguisée sera réintégrée dans la masse successorale. Si vous avez donc reçu une donation déguisée de vos parents, cela peut entraîner une action en réduction, ce qui signifie que les autres héritiers peuvent exiger que la part donnée en trop soit compensée dans le partage de la succession.

Exemple :
Vous avez trois enfants et vous vendez votre maison à votre fille pour 300.000 €, alors que sa valeur est de 350.000 €. Au moment de votre décès, votre patrimoine restant est de 450.000 €.
Sans correction, chaque enfant héritera de 150.000 €.
Mais en tenant compte de la donation déguisée de 50.000 €, la succession est corrigée à 500.000 €. Votre fille, qui a acheté la maison, a déjà reçu 50.000 € en cadeau via la vente. Dans le partage, elle ne recevra donc plus que 116.666 €, tandis que les deux autres enfants recevront chacun 166.666 €.

Pour éviter toute discussion avec vos autres enfants, vous pouvez établir une convention successorale notariée. Dans ce document, vos autres enfants donnent formellement leur accord sur la vente et déclarent accepter le prix et les conditions. Ainsi, ils ne pourront plus, par la suite, invoquer l’action en réduction.

Constructions particulières

Outre la vente d’un bien immobilier, d’autres mécanismes sont souvent utilisés pour transmettre un logement aux enfants.
Une méthode courante consiste pour les parents à vendre la nue-propriété de leur maison à leur enfant, tout en conservant l’usufruit. Ainsi, ils peuvent continuer à y habiter ou à percevoir les loyers jusqu’à leur décès. Après leur décès, l’enfant devient alors plein propriétaire du bien, sans droits de succession supplémentaires.
D’autres mécanismes existent, comme la vente en viager ou la vente avec abandon de capital.

Ces constructions comportent toutefois un piège important.
La loi présume que de telles ventes particulières par des parents à l’un de leurs enfants constituent une donation. Il s’agit toutefois d’une présomption réfutable : l’enfant doit prouver qu’il a payé un prix conforme au marché pour la nue-propriété.

Dans ce cas, il est donc également conseillé de faire réaliser une expertise reconnue de la valeur de la nue-propriété, et de demander aux autres enfants de confirmer leur accord dans une convention successorale notariée. Cela permet d’éviter toute contestation ultérieure.

Si votre intention est justement d’avantager un enfant, il est préférable de le faire via une donation. Dans l’acte de donation, il est possible de stipuler que celle-ci est faite « hors part successorale ». Ainsi, votre volonté est claire et juridiquement sécurisée. Attention toutefois à ne pas dépasser votre quotité disponible, car les héritiers réservataires pourraient dans ce cas exercer une action en réduction.

Vendre une maison à l’un de vos enfants peut donc se faire sans problème, à condition d’une bonne préparation. Vous hésitez sur la meilleure formule ? Discutez-en avec votre notaire.