Que faire lors de l'achat d'un local commercial déjà loué ?

Le bail commercial a une date certaine

Si le bail est enregistré ou a été conclu par acte notarié, le contrat a une date certaine. Il en va de même si l'un des signataires est entre-temps décédé.

Dans ce cas, il convient avant tout de vérifier si le bail contient une clause d'expulsion conforme à l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux.

Si le bail ne contient aucune clause d'expulsion de ce type, le nouveau propriétaire ne peut pas expulser le locataire. Il devra alors suivre les règles ordinaires de la législation sur les baux commerciaux en matière de fin de bail et d'éventuel renouvellement du contrat.

Lorsqu'une clause d'expulsion est bel et bien prévue, le nouveau propriétaire peut, dans un nombre limité de cas, expulser le locataire. Plus précisément :

• ce congé doit être donné dans les 3 mois suivant l'achat du bâtiment concerné ;
• un délai de préavis obligatoire d'un an doit être respecté ;
• le motif du congé doit être explicitement mentionné.

L'affaire est-elle close pour autant ?

Ce motif de congé ne peut toutefois pas être librement choisi par le bailleur : il est limité aux cas suivants :

• le nouveau propriétaire souhaite occuper personnellement et réellement le bien loué, ou le faire occuper par :
  • ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses parents en ligne ascendante ;
  • son conjoint, ainsi que les descendants, parents en ligne ascendante ou enfants adoptifs de celui-ci ;
  • une société de personnes dont les associés actifs, ou les associés détenant au moins trois quarts du capital, se trouvent dans le même degré de parenté, d'alliance ou d'adoption avec le bailleur ou son conjoint ;
• le nouveau propriétaire souhaite donner au bien loué une autre affectation que l'affectation commerciale ;
• le nouveau propriétaire souhaite reconstruire l'immeuble loué. Par reconstruction, on entend toute transformation précédée d'une démolition touchant le gros œuvre et dont les frais de transformation dépassent 3 années de loyer;
• le locataire ne respecte pas ses obligations.

Le bail n'a pas de date certaine : le bailleur a-t-il alors carte blanche ?

Non ! Si le locataire occupe le bien depuis au moins six mois dans ce cas, les mêmes règles s'appliquent que pour un bail enregistré comportant une clause d'expulsion (même si le bail commercial sans date certaine en question ne contient pas de clause d'expulsion).

Ce n'est que lorsque le locataire loue le bien depuis moins de six mois — et que le bail n'a pas de date certaine — que vous pouvez, en tant que nouveau propriétaire, mettre fin immédiatement au bail, sans aucune indemnité.

Indemnité en cas de résiliation

Dans les cas où le bailleur a effectivement la possibilité de résilier le bail et respecte les conditions y afférentes, une indemnité d'éviction est également souvent due.

Cette indemnité dépend du motif du congé et peut représenter 1 ou 2 ans de loyer :

• L'indemnité s'élève à 1 an de loyer lorsque le nouveau propriétaire souhaite donner au bâtiment une autre affectation que le commerce ou souhaite le reconstruire (sauf si cela résulte de la vétusté, d'un cas de force majeure ou d'une autre disposition légale) ;
• L'indemnité s'élève à 2 ans de loyer lorsque le nouveau propriétaire ou sa famille proche souhaite exercer dans le bien un commerce similaire. Aucune indemnité n'est toutefois due si le nouveau propriétaire (ou sa famille proche) souhaite occuper personnellement et réellement le bien, et si un commerce non similaire y est exercé.