En quoi consiste l’ACP (association des copropriétaires) ? Tout ce que vous devez savoir

Qu’est-ce qu’une « association des copropriétaires » (ACP) ?

L’association des copropriétaires – ou ACP – est une personne morale qui réunit et représente tous les copropriétaires individuels d’un bâtiment ou groupe de bâtiments donné. La seule activité autorisée – et également l’objectif de l’ACP – réside dans la gestion et la préservation de ce bâtiment ou groupe de bâtiments.

Cette ACP est en principe automatiquement constituée dès que le bâtiment comporte deux ou plusieurs propriétaires distincts d’appartements, et qu’il est donc question d’une copropriété soumise au droit relatif aux appartements.

Il peut toutefois être dérogé à la règle susmentionnée si la nature des biens le justifie et moyennant l’approbation de tous les copropriétaires. Ainsi, dans le cas d’un bâtiment comportant une quantité négligeable de parties communes, les copropriétaires peuvent décider que les règles contraignantes du droit relatif aux appartements ne s’appliquent pas, de sorte qu’il ne faudra pas créer d’ACP.

Comment créer une ACP ?

Après la rédaction de l’acte de base et du règlement de copropriété, les statuts sont transcrits dans les registres du bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (l’ancien bureau des hypothèques). À ce moment-là, l’Association des Copropriétaires (ACP) acquiert la personnalité juridique. Suite à la transcription des statuts, un numéro d’entreprise est également demandé par l’intermédiaire du notaire.

Quels sont les organes constitutifs de l’ACP ?

La loi prévoit quatre organes pour le fonctionnement de l’ACP :

1. l’assemblée générale

2. le syndic

3. le commissaire aux comptes

4. le conseil de copropriété

Les trois premiers organes sont obligatoires pour toute ACP, qu’elle soit grande ou petite. Le conseil de copropriété est uniquement obligatoire dans les complexes de plus grande ampleur (min. 20 lots). Dans les bâtiments plus modestes, le conseil de copropriété est facultatif.

Est-il obligatoire d’être membre de l’ACP ?

L’adhésion à l’ACP est forcée, ce qui signifie que chaque copropriétaire a l’obligation légale d’être membre de l’ACP. On ne peut sortir de l’ACP qu’en revendant sa propriété.

Chaque copropriétaire peut toutefois se faire représenter à l’assemblée générale par un mandataire, membre ou non de l’assemblée générale.

Comment peut-on identifier l’ACP et dispose-t-elle de son propre patrimoine ?

L’ACP porte la dénomination : « association des copropriétaires », suivie des mentions relatives à l’emplacement du bâtiment ou groupe de bâtiments. Elle a son siège dans le bâtiment. Dans le cas d’un groupe de bâtiments, l’acte de base doit indiquer dans quel bâtiment le siège de l’association est établi. L’ACP doit aussi obligatoirement être inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises.

L’association des copropriétaires ne peut avoir aucun autre patrimoine que les biens mobiliers nécessaires à la réalisation de son objectif, à savoir la préservation et la gestion du bâtiment ou groupe de bâtiments Plus spécifiquement, l'ACP dispose :

• d'un fonds de roulement : c'est la somme des avances versées par les copropriétaires pour régler les dépenses périodiques et journalières. Ces avances sont demandées par l'intermédiaire du syndic.
  Par exemple : les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les honoraires du syndic, les frais de nettoyage
  

  En pratique, le syndic peut aborder cette situation de deux manières différentes (les deux étant communément appelées "fonds de roulement") :

  • SOIT on travaille avec un budget de fonctionnement : ici, la méthode consiste à ce que la copropriété commence avec un solde de 0 € sur le compte courant, et que des provisions soient demandées mensuellement/trimestriellement... en fonction du budget. En cas de vente, le fonds de roulement est réglé prorata temporis à la date de la signature de l'acte de vente authentique, sauf en cas de construction neuve, où l'on se réfère à la date de la réception provisoire des parties communes.
    

  • SOIT on travaille avec un fonds de roulement unique constitué en une seule fois et un budget de fonctionnement : ici, la copropriété commence avec un solde, par exemple de 10 000 €, et des provisions sont demandées en fonction du budget. Ainsi, il y a un tampon et le compte courant ne peut pas être à découvert. Chaque copropriétaire doit, au début de sa propriété, payer une seule fois sa part dans ce fonds (par exemple : 2 000 €), mais en cas de vente, le copropriétaire vendeur récupère intégralement sa part. Pour le reste, la même règle s'applique que pour le budget de fonctionnement.

• d'un capital de réserve : somme des cotisations versées par les copropriétaires et destinées aux dépenses non périodiques, c'est-à-dire la tirelire de l’ACP.
  Par exemple : les dépenses liées au renouvellement du système de chauffage, à la réparation ou au renouvellement d'un ascenseur, à l'isolation de la toiture ou à la pose d'un nouveau revêtement en toiture.
  
  Depuis le 1er janvier 2019, il est obligatoire de créer ce capital de réserve au plus tard dans les cinq ans suivant la livraison des parties communes de l'immeuble. A cet effet, chaque copropriétaire doit contribuer annuellement à hauteur de minimum 5 % du total des charges communes ordinaires de l'exercice précédent. Remarque : si les ⅘ des copropriétaires décident en assemblée générale de copropriété de ne pas constituer de fonds de réserve, ils n'y sont pas obligés. Le revers de la médaille est, qu'en cas de travaux importants dans l'ACP, les copropriétaires devront verser en une seule fois une contribution importante au capital de réserve.

  En cas de vente, le capital de réserve reste au sein de l’ACP. Le vendeur ne récupère donc pas sa part, mais il peut tenir compte des provisions déjà versées pour ce fonds de réserve lorsqu’il détermine le prix de vente.

  Exemple :
  Une ACP a constitué au fil des années un fonds de réserve de 50 000 € en vue de la rénovation prévue de la toiture. La part du copropriétaire vendeur dans ce capital s’élève à 3 000 €. Lors de la vente, le vendeur ne récupère pas ces 3 000 € de l’ACP ; ce montant reste dans l'ACP, qui pourra l’utiliser pour financer la rénovation du toit. L’acheteur devient, lors de la passation de l’acte, propriétaire de l’appartement y compris la part accumulée dans ce capital de réserve.

L’ACP peut-elle cesser d’exister ?

L’association des copropriétaires est dissoute à partir du moment où l’indivision cesse d’exister pour quelque raison que ce soit. Cela peut notamment être le cas si la propriété du bâtiment ou groupe de bâtiments est acquise par un seul et même propriétaire.

La seule destruction, même totale, du bâtiment ou groupe de bâtiments n’entraîne pas la dissolution de l’ACP.

L’assemblée générale des copropriétaires peut également dissoudre l’ACP. Cela n’est possible que moyennant l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision doit en outre faire l’objet d’un acte authentique.

Enfin, le tribunal peut prononcer la dissolution de l’association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé invoquant un motif légitime.