La loi sur la copropriété forcée (ou loi sur les appartements)

La vie en copropriété n'est pas toujours un long fleuve tranquille. Les copropriétaires doivent parfois s’accorder entre eux concernant la gestion des parties communes. La loi sur la copropriété forcée a donc été introduite afin de mener à bien cette gestion. Cette règlementation a entre-temps connu plusieurs modifications substantielles, dont les dernières ont été publiées au Moniteur belge le lundi 2 juillet 2018 et sont entrées en vigueur le 1er janvier 2019. Nous vous dressons ci-dessous une liste des principaux changements.

1. Prise de décision plus rapide concernant les travaux importants grâce à la loi sur la copropriété

Pour commencer, la majorité requise pour la prise de certaines décisions lors de l'assemblée générale a été sensiblement adaptée :

• Décisions relatives aux travaux dans les parties communes (par ex. rénovation de la cage d'escalier, travaux au niveau de la façade...) : avant, à la majorité des 3/4 ; désormais, à la majorité des 2/3.
• Décisions relatives aux travaux requis par la loi (par ex. travaux pour se conformer aux normes d'isolation, à la sécurité incendie...) : avant, à la majorité des 3/4 ; désormais, une majorité de 50 % + 1 suffit.

2. Un seul propriétaire ne peut plus (toujours) empêcher une reconstruction

Lorsque la démolition, puis la reconstruction d’anciens appartements s’avéraient plus avantageuses qu’une rénovation, tous les propriétaires devaient auparavant s'accorder de façon unanime. Un seul propriétaire pouvait donc bloquer la décision.

La nouvelle règlementation prévoit dorénavant qu'une majorité des 4/5 suffit, à condition que :

• la démolition soit nécessaire pour des raisons de sécurité ou de salubrité dans le bâtiment ;
• le coût d’une rénovation soit excessif.

En 2020, la Cour constitutionnelle a toutefois annulé ce règlement et des mesures supplémentaires ont été prévues pour protéger les copropriétaires qui ne sont pas d'accord. Ainsi, si la décision de démolition et de reconstruction n'est pas prise à l'unanimité, l'ACP devra, à ses propres frais et dans un délai de 4 mois à compter de l'assemblée générale, introduire une procédure auprès du juge de paix compétent. Les copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord y sont aussi impliqués.

De cette manière, le juge de paix peut vérifier la légalité de la décision et contrôler en particulier si les conditions décrites ci-dessus ont bien été respectées.

3. Flexibilité des statuts durant la phase de construction

À titre d’exemple, si pendant la construction de l'immeuble, l’espace disponible dans le garage s’avère trop exigu pour aménager toutes les places de parking nécessaires et qu'un nombre inférieur de places de parking doit donc être prévu, les statuts devront aussi être adaptés. Tous les propriétaires devaient auparavant donner leur accord, ce qui n'était pas évident lorsque des lots avaient déjà été vendus.

Une alternative a donc été trouvée, selon laquelle le développeur du projet peut, jusqu’à la réception provisoire, être compétent pour procéder aux changements devenus nécessaires, à condition que la modification :

• ne touche pas aux parties privatives du projet ;
• n'engendre aucun coût supplémentaire pour les copropriétaires.

4. Tous les propriétaires ne décident pas forcément : le principe du payeur qui décide

Dans le cadre de grands immeubles, il faut parfois prendre des décisions qui n’ont un impact que sur quelques propriétaires. Ainsi, certains propriétaires n'utilisent pas l'ascenseur, mais pouvaient auparavant tout de même bloquer des décisions à ce sujet.

Désormais, les copropriétaires assumant les coûts peuvent décider seuls, à condition que le règlement de copropriété prévoie également qu'ils supportent seuls ces charges. Le nombre de voix dépend alors de la contribution de chacun aux coûts.

5. Le fonds de réserve devient obligatoire

Un immeuble entraîne certains coûts au fil du temps : peinture de la façade, modernisation de l’ascenseur… Dans le passé, les propriétaires devaient parfois débourser au pied levé de gros montants, car aucun fonds de réserve (c'est-à-dire la « tirelire » de l'ACP) n'avait été constitué. C'est pourquoi chaque immeuble est maintenant tenu de constituer une réserve :

• au plus tard 5 ans après la réception provisoire des parties communes ;
• chaque propriétaire doit contribuer à hauteur de 5 % par an du total des charges communes ordinaires de l’exercice précédent.

Une dérogation est possible : si 4/5 des copropriétaires ne souhaitent pas constituer de fonds de réserve, ce n'est pas obligatoire ; cette décision est prise par l'assemblée générale.

6. Cadre clair pour les droits d'usage exclusifs

Mise en situation : les statuts stipulent que seuls les propriétaires du rez-de-chaussée ont le droit d’utiliser le jardin, ou que seuls les habitants des appartements sous toiture peuvent utiliser le toit-terrasse.

Dans le passé : en cas de litiges, l'ACP pouvait mettre fin à ce droit d’usage.

Aujourd'hui : si l'ACP veut mettre fin à ce droit d'usage exclusif :

• la majorité des 4/5 est requise ;
• l'ACP doit avoir un intérêt légitime ;
• le juge de paix peut octroyer le paiement d’une indemnité au copropriétaire qui perd son droit d’usage, car il est considéré comme une servitude, qui en principe dure indéfiniment et est liée au lot.

7. Moins d'éléments dans les statuts, plus dans le règlement d'ordre intérieur

Auparavant, ce qui figurait dans les statuts était difficile à modifier.

Désormais, certains éléments pourront être régis via le règlement d'ordre intérieur :

• la période pendant laquelle se tient l'assemblée générale, les modalités de convocation de cette assemblée, la méthode de travail et les compétences de l'assemblée générale ;

• la désignation du syndic, ses compétences, la durée de son mandat et les règles relatives à la reconduction ou à la résiliation de son mandat.

8. Utilisation plus flexible de la règle de l'unanimité

Auparavant, la modification des quotes-parts dans la copropriété faisait partie des décisions exigeant l’unanimité des voix des copropriétaires à l'assemblée générale ; en d'autres termes, tous les copropriétaires devaient non seulement être présents à l'assemblée générale, mais ils devaient aussi tous être d'accord avec la décision.

Étant donné que cette modalité de vote stricte freinait lourdement la prise de telles décisions — en effet, aussitôt qu'un copropriétaire était absent ou n'était pas représenté à l'assemblée, aucune décision à l'unanimité ne pouvait être prise —, les règles de vote à l'unanimité ont été légèrement assouplies.

Plus spécifiquement, si aucune unanimité des voix n'a pu être obtenue du fait que tous les copropriétaires n'étaient pas présents ou représentés à l'assemblée générale :

• une nouvelle assemblée générale pourra être organisée après un délai d'au moins 30 jours ;
• lors de cette assemblée générale, l'accord de tous les copropriétaires présents ou représentés suffit pour adopter la décision.

9. Des tarifs clairs pour le syndic

Auparavant, un contrat écrit devait déjà obligatoirement être conclu avec le syndic. Désormais, le syndic doit en outre informer les copropriétaires de ses tarifs.

Le contrat — ou mandat du syndic — devra inclure les éléments suivants :

• la liste des prestations incluses dans le forfait ;
• la liste des éventuelles prestations complémentaires que le syndic facturera en supplément et le prix qu'il appliquera ; le syndic ne peut pas réclamer d’indemnité pour les prestations non mentionnées (sauf si l’assemblée générale en décide autrement).

10. Le bailleur doit transmettre des informations

La loi sur la copropriété stipule que le bailleur doit désormais informer son locataire sur les décisions de l'assemblée générale. Celles-ci peuvent en effet aussi avoir un impact sur le locataire, par exemple en cas de décision de procéder à d'importants travaux de rénovation à la façade de l'immeuble.

11. Recouvrement plus aisé d'arriérés par le syndic

Si un copropriétaire ne paie pas sa contribution ou refuse de contribuer au fonds de réserve, le syndic n'a plus besoin de l’accord de l’assemblée générale pour envoyer une mise en demeure ou solliciter l’intervention d’un bureau de recouvrement. Dorénavant, le syndic peut prendre ces décisions lui-même.

12. Procédure d'urgence en cas de blocage total

Si toute décision au sein de l'ACP est devenue impossible en raison de relations tendues, le juge de paix peut désigner un administrateur provisoire qui peut reprendre les tâches d'un ou de plusieurs organes de l'ACP. Cette mesure peut être demandée par le syndic ou par un ou plusieurs copropriétaires détenant ensemble 1/5 des parts.

Retrouvez ici la loi complète sur la copropriété forcée.