Cession de bail et sous-location en matière de bail commercial

Une cession de bail et une sous-location : de quoi s'agit-il ?

En cas de sous-location d'un immeuble commercial, le locataire initial conclut une nouvelle convention avec le sous-locataire pour la location d'une (partie de la) surface qu'il loue lui-même. Il n'existe donc aucune relation contractuelle entre le bailleur et le sous-locataire.

En cas de cession de bail commercial, le locataire cessionnaire reprend intégralement les obligations contractuelles du locataire. Dans ce cas, une relation contractuelle naît bel et bien entre le bailleur et le nouveau locataire, puisque le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur. Le locataire initial reste toutefois tenu solidairement de toutes les obligations découlant du bail initial.

Possible … ou pas ?

Si le bail commercial ne prévoit aucune interdiction à ce sujet, le locataire peut, en principe, sous-louer le bien ou céder son bail à un tiers sans aucun problème. Il est toutefois essentiel, dans ce cadre, de veiller à respecter l'obligation d'utiliser le bien loué conformément à la destination qui lui a été donnée dans le contrat de bail.

Le plus souvent, toutefois, une convention de bail commercial prévoit bel et bien une interdiction de cession de bail ou de sous-location. Une telle clause d'interdiction est parfaitement valable et devra donc, le cas échéant, être respectée par le locataire.

Cette interdiction n'est toutefois pas valable sans limite. Plus précisément, la loi sur les baux commerciaux prévoit elle-même que - sauf si le bailleur ou sa famille occupe une partie du bien, ou si le locataire loue le bien depuis moins de 2 ans, ou si le locataire a obtenu un renouvellement de bail il y a moins de 2 ans - cette interdiction ne peut empêcher qu'une cession de bail ou une sous-location soit malgré tout possible, si celle-ci s'effectue conjointement avec la cession ou la location du fonds de commerce.

Quelles formalités le locataire doit-il respecter ?

Si le locataire souhaite sous-louer ou céder le bien, il doit - préalablement à la cession ou à la sous-location - faire signifier au bailleur le projet définitif de l'acte de cession ou de sous-location. Cela doit se faire par lettre recommandée ou par exploit d'huissier de justice. S'il ne le fait pas, le bailleur peut en invoquer la nullité.

Si la cession ou la sous-location s'accompagne d'une cession du fonds de commerce, le bailleur ne doit pas être informé de la convention de cession du fonds de commerce. C'est pourquoi, en pratique, deux contrats distincts sont souvent établis, de sorte que le bailleur n'ait pas connaissance des accords commerciaux conclus entre les parties concernant la cession du fonds de commerce.

Le bailleur n'a-t-il alors aucun droit de regard ?

Le bailleur dispose, à son tour, à compter de la signification de l'acte de cession ou de sous-location, d'un délai de 30 jours pour s'opposer, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier de justice, à cette sous-location ou cession de bail. Le bailleur doit motiver suffisamment son opposition.

Si le bailleur ne réagit pas dans les 30 jours, il est présumé avoir consenti à la cession ou à la sous-location.

Le locataire dispose ensuite d'un délai de 15 jours pour réagir à l'opposition du bailleur, en introduisant une procédure devant le juge de paix compétent, qui statuera alors sur le litige survenu entre les parties.