Droit de superficie

Principales caractéristiques

Le droit de superficie est un droit réel permettant d'avoir, en tout ou en partie, des constructions, ouvrages ou plantations, sur, au-dessus ou sous le terrain d'autrui. La constitution d'un droit de superficie permet donc d'être propriétaire de constructions, d'ouvrages ou de plantations, sans être propriétaire du terrain sur, au-dessus ou sous lequel ces constructions, ouvrages ou plantations sont déjà établis ou seront érigés par vous.

Toute personne titulaire d'un droit réel immobilier - même limité - peut, en principe, constituer un droit de superficie et devenir tréfoncier, dans les limites de son propre droit, bien entendu. Outre le propriétaire du terrain, un usufruitier, un emphytéote, voire même un superficiaire, entrent donc également en ligne de compte.

À son tour, le superficiaire auquel ce droit de superficie est accordé peut céder ce droit, le louer, le grever d'une hypothèque ou y constituer une servitude. Il devra bien entendu, ce faisant, tenir compte de la durée du droit de superficie.

Le superficiaire peut, à ce titre, être redevable envers le tréfoncier d'une redevance de superficie, et peut également décider d'indemniser le tréfoncier pour la valeur des constructions déjà existantes, ouvrages et plantations, dont il devient alors propriétaire pour la durée du droit de superficie.

En ce qui concerne la constitution du droit de superficie, les éléments suivants sont importants :

• cette constitution s'effectue par acte authentique, étant donné que le droit de superficie doit être inscrit dans les registres du bureau des hypothèques ; le contenu de l'attestation de sol y est également joint ;
• la durée du droit de superficie est de 99 ans maximum, bien qu'elle puisse également être perpétuelle lorsque le droit de superficie en question est destiné au domaine public, ou est accessoire à une servitude, ou permet un avantage lié à une division en volumes (par ex. : dans le cas de projets composés d'unités distinctes ayant des affectations différentes. Pensez par exemple à un immeuble comportant une partie commerciale et une partie résidentielle, disposant en outre d'un parking souterrain, où chaque partie dispose d'un accès distinct et où il n'existe pas de parties communes, mais bien des équipements communs. Dans de tels cas, la constitution d'un droit de superficie permet de mettre en place un cadre juridique plus souple et d'éviter le régime parfois assez rigide de la copropriété par appartements) ;
• un droit d'enregistrement de 5 % est dû sur la redevance de superficie, ainsi qu'un droit d'enregistrement ordinaire si une indemnité est payée pour les constructions déjà existantes.

Travaux pendant la durée du droit de superficie

Tant que le droit de superficie court, le superficiaire est autorisé à enlever les constructions, ouvrages ou plantations déjà existants sur, au-dessus ou sous le terrain, à condition d'avoir indemnisé le tréfoncier pour la valeur déjà évoquée ci-dessus.

Si le superficiaire érige lui-même, pendant la durée du droit de superficie, des constructions, ouvrages ou plantations - pour lesquels il doit bien entendu disposer des autorisations nécessaires - et les enlève ensuite, il devra remettre le terrain dans l'état dans lequel il se trouvait au début du droit de superficie.

Si le superficiaire n'enlève pas ces constructions, ouvrages ou plantations, le tréfoncier en deviendra propriétaire à l'issue du droit de superficie et devra verser une indemnité au superficiaire à cet égard.

Applications du droit de superficie

Enfin, voici volontiers quelques situations dans lesquelles il est fait usage du droit de superficie :

• un propriétaire de terrain qui accorde un droit de superficie à un promoteur immobilier, lequel érige ensuite un immeuble à appartements sur le terrain en question (= sur le terrain) ;
• un propriétaire d'un immeuble de bureaux ou d'un entrepôt, qui autorise l'installation de panneaux solaires sur la toiture (= au-dessus du terrain) ;
• lors de la construction de parkings souterrains (= sous le sol).