Leasing immobilier

Technique de financement

Le leasing immobilier est une technique de financement par laquelle un bailleur- ou lessor - acquiert, construit ou aménage un bien immobilier d'investissement selon les instructions d'un preneur de leasing - ou lessee. Le bailleur met ensuite ce bien à la disposition du preneur pour une période déterminée, généralement de longue durée.

En contrepartie, le preneur de leasing s'engage à verser des redevances périodiques au bailleur. Ces paiements permettent de couvrir intégralement la valeur d'acquisition du bien immobilier, à laquelle s'ajoutent les intérêts, les frais ainsi qu'une marge bénéficiaire pour le bailleur.

Selon les dispositions prévues au contrat, le preneur de leasing devient, à l'échéance du contrat – généralement conclu pour une durée de 15 ans –, soit automatiquement propriétaire du bien immobilier, soit titulaire d'une option d'achat lui permettant d'acquérir le bien pour une valeur résiduelle limitée, fixée à l'avance dans le contrat.

Dans quelles situations le leasing immobilier peut-il être avantageux ?

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, mais vous devez financer la totalité du projet parce que vous ne disposez pas d'un apport personnel ou que vous préférez réserver votre capacité financière à d'autres besoins de votre entreprise ? Dans ce cas, il est possible qu'une banque refuse de vous accorder un financement complet. Le leasing immobilier peut alors constituer une solution intéressante, puisqu'il permet de financer jusqu'à 100 % de l'investissement. Les honoraires de l'architecte ainsi que les frais de raccordement peuvent également être inclus dans ce financement.

En outre, le preneur de leasing ne doit généralement pas financer lui-même la TVA ou les droits d'enregistrement. Ces frais sont avancés par le bailleur, qui est le propriétaire juridique du bien pendant toute la durée du contrat, à savoir :

• les droits d'enregistrement, lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier existant ;

• la TVA, lorsqu'il s'agit d'un bâtiment neuf au sens de la réglementation en matière de TVA.

Le leasing immobilier a-t-il aussi des inconvénients ?

La mise en place d'un leasing immobilier est une opération complexe qui requiert des connaissances juridiques et comptables spécifiques, ou l'accompagnement de professionnels spécialisés. L'intervention d'un notaire est également indispensable, compte tenu des droits réels constitués au profit du bailleur et du fait que la durée du contrat dépasse généralement neuf ans.

Lorsque le preneur de leasing exerce son option d'achat à l'échéance du contrat, la propriété du bien est transférée à son profit. Il s'agit alors d'un - second - transfert de propriété, sur lequel des droits d'enregistrement sont à nouveau dus. En effet, compte tenu de la durée généralement longue du contrat de leasing, le régime de la TVA n'est, en principe, plus applicable à ce stade. Ces droits d'enregistrement sont calculés sur la valeur du bien immobilier au moment du transfert de propriété. Cette charge peut, dans certains cas, être évitée en recourant à des droits réels temporaires, tels qu'un droit de superficie ou ou un droit d'emphytéose.