Qu'entend-on par « pas-de-porte » lors de la location ou la vente d'un bien commercial ?

Qu'est-ce que c'est le pas-de-porte ?

Le pas-de-porte, également appelé « droit d'entrée » ou « goodwill », est une somme d'argent qu'un locataire ou un acheteur paie lors de la conclusion d'un bail commercial ou d'un contrat de vente portant sur un immeuble commercial. Il n'existe aucun cadre légal pour le pas-de-porte : les parties sont donc libres de décider si un pas-de-porte sera payé ou non.

On peut définir le pas-de-porte comme un montant payé pour reprendre la jouissance d'un fonds de commerce déjà constitué. Les parties peuvent qualifier le pas-de-porte de rémunération pour toutes sortes d'éléments différents, par exemple la clientèle, les fournisseurs, le mobilier, le stock repris, ou encore une indemnité liée à l'emplacement de premier choix du bien.

Des accords clairs !

Étant donné l'absence de base légale, les parties sont libres de convenir des modalités relatives au pas-de-porte. La liberté contractuelle est donc totale dans ce domaine, à condition que les accords ne soient pas contraires à la législation en vigueur (par exemple, il est interdit d'utiliser le pas-de-porte pour contourner une interdiction prévue par la loi sur les baux commerciaux).

Un pas-de-porte est-il prévu dans le cadre d'un bail commercial ? Nous recommandons alors — précisément en raison de l'absence de base légale — de reprendre expressément les dispositions relatives au pas-de-porte dans le contrat de bail. Tenez compte, par exemple, des éléments suivants :

• Il est conseillé de préciser que le pas-de-porte ne fait pas partie du loyer
• Que devient le pas-de-porte en cas de résiliation ou de résolution anticipée ? (acquisition définitive ou remboursement partiel ?)
• Quelle est la signification donnée au pas-de-porte (reprise de clientèle, loyer payé d'avance, etc.)?

Un désaccord malgré tout ?

Si un désaccord survient malgré tout concernant l'application du pas-de-porte, les parties peuvent s'adresser au tribunal compétent. Celui-ci examinera l'intention initiale des parties et tiendra également compte des usages locaux.