Quel contrat de bail pour quel type de bien professionnel ?

Vous louez un bien professionnel ? Il est alors recommandé d'examiner attentivement la réglementation applicable et, par conséquent, le type de contrat de bail à prévoir. Les trois étapes suivantes vous permettront de savoir précisément quel contrat de bail préparer pour la location de votre bien professionnel.

• Étape 1 : pour quelle activité le bien professionnel sera-t-il utilisé ?
• Étape 2 : dans quelle affectation urbanistique cette activité est-elle autorisée ?
• Étape 3 : quel contrat de bail dois-je rédiger ?

Services aux consommateurs (par ex. commerce de détail)

Les services aux consommateurs ne sont généralement pas autorisés en zone industrielle. Quiconque souhaite exercer une activité de commerce de détail en zone d'habitat ou en zone agricole a tout intérêt à vérifier auprès du service de l'urbanisme de la ville ou de la commune si cela est possible et si un permis complémentaire est requis.

Le contrat type pour ce genre d'activités est le bail commercial. Si la loi sur les baux commerciaux ne s'applique finalement pas, vous pouvez recourir à un bail de droit commun. Ce droit commun du bail - ou régime général du bail - s'applique en effet à tous les contrats de bail qui ne relèvent d'aucun des trois régimes de bail particuliers (à savoir le bail de résidence principale, le bail commercial et le bail à ferme). De plus, certaines dispositions du droit commun du bail s'appliquent lorsque les régimes particuliers ne prévoient rien à ce sujet.

Commerce de gros

Les activités de commerce de gros sont autorisées dans un grand nombre d'affectations urbanistiques. Attention : cela ne signifie pas qu'aucun permis n'est requis pour l'exercice de ces activités !

Aucune législation particulière ne régit ce type de contrat de bail. Vous pouvez recourir à un bail de droit commun.

Activités de bureau / services

Lorsque le bien est utilisé comme bureau ou pour l'exercice de prestations de services, cela est autorisé dans la plupart des zones. Attention : dans les zones d'activité économique et les zones d'habitat, certaines restrictions peuvent s'appliquer !

Dans la plupart des cas, un bail de droit commun conviendra ici. Il est toutefois possible que les activités de services doivent être réglées par un bail commercial (par exemple, l'exploitation d'une agence d'intérim où il existe un contact direct avec le public).

Enfin, lorsque votre immeuble professionnel fait partie d'un « centre d'affaires » et que vous fournissez, en tant que propriétaire, un ensemble complet de services aux exploitants du bien (entre autres, un service de réception, des sanitaires communs, des salles de réunion, l'utilisation de bureautique, etc.), il ne s'agit plus d'une location mais d'une mise à disposition. Dans ce cas, la TVA est due sur la redevance d'utilisation convenue.

Production et artisanat

Lorsque le bien est utilisé pour la production ou l'artisanat, il convient d'être prudent quant au zonage. Surtout dans les zones résidentielles ou agricoles, vous devez vérifier attentivement si les activités prévues sont possibles.

En général, un contrat de location de droit commun est utilisé pour ce type d'activités. Dans certains cas, il est également possible qu'un contrat de location commerciale doit être utilisé (par exemple, artisanat en contact direct avec le client final).

Stockage

Quiconque souhaite stocker certains matériaux et/ou produits dans un immeuble professionnel peut le faire dans un grand nombre de zones urbanistiques. Selon le type de stockage et son volume, des permis complémentaires seront nécessaires.

S'agit-il d'un usage exclusif du bien à des fins économiques, avec plus de 50 % de la surface affectée au stockage et 10 % maximum utilisés comme espace de vente ? Vous recourez alors à un bail de droit commun, pour lequel il est possible d'opter pour l'assujettissement à la TVA.

Vérifiez donc toujours l'affectation et les données urbanistiques avant de vous engager. Si ces informations ne sont pas disponibles via les renseignements urbanistiques, il est préférable de vous rendre au service de l'urbanisme de la commune où se situe le bien.

Turner dispose d'une longue expérience dans la rédaction de tous les types de contrats susceptibles de s'appliquer à votre bien professionnel. Contactez-nous pour un accompagnement professionnel.