Vastgoed - een anker in turbulente tijden

Investeren in vastgoed als alternatief

U kent het gezegde: ‘de Belg heeft een baksteen in de maag’. En dat klopt ook. Het vermogen van de Belg bestaat voornamelijk uit vastgoed. Vastgoed is een belangrijke kapitaalbuffer. Het garandeert ons een appeltje voor de dorst, alsook bouwt het mee aan ons pensioen. Het is geen geheim dat ons pensioenstelsel onder druk staat en dat door de vergrijzing jaar na jaar deze druk wordt opgevoerd. Maandelijkse huurinkomsten kunnen er mede voor zorgen dat de levensstandaard behouden kan blijven. En er zijn uiteraard nog meer voordelen:

1. Gemiddelde jaarlijkse waardestijging: De afgelopen 10 jaar steeg vastgoed in België met gemiddeld 3,69%.

2. Belastingvoordeel: Meerwaarden op vastgoed zijn niet belast als je als privépersoon na 5 jaar verkoopt (of na 8 jaar bij gronden).

3. Hefboomeffect: Vastgoed kan je financiëren. Hierdoor kan je een hoger bedrag investeren en realiseer je een hogere totale return op je eigen inbreng..

4. Huurinkomsten: Een vastgoedbelegging van € 225.000 kan je maandelijks zo’n € 800 opleveren. Deze huurinkomsten zijn voldoende om de kredietaflossing terug te betalen van een krediet van € 135.000.

5. Financieringskost: De rentekosten zijn intussen gestabiliseerd na meerdere renteverlagingen in 2024. Vanuit historisch perspectief is deze rente bijzonder laag. Analisten verwachten dat de Europese Centrale Bank de rente nog beperkt verder zal verlagen, al is de timing hiervan onzeker.

Rendement van vastgoed t.o.v. een financieel product

Wie op heden liquiditeiten wil investeren zonder veel risico zal zich actueel niet aangetrokken voelen tot de volatiele beurs. Een aankoop van een obligatie of staatsbons kan al wat gemoedsrust brengen. Maar stel dat je het te investeren bedrag van een éénjarige staatsbon zou herbeleggen gedurende 15 jaar en dit rendement zou vergelijken met vastgoed, dan wordt het snel duidelijk: vastgoed doet het heel wat beter.

Resultaat na 15 jaar investeren in staatsbon of obligatie:
Als je dezelfde eigen inspanning van € 100.000 zou blijven beleggen met een netto rendement van 2,81%, dan heb je na 15 jaar een gekapitaliseerde winst van ca € 51.000.

Resultaat na 15 jaar investeren in vastgoed:
Wat kan dan de meerwaarde zijn die je creëert via aankoop en verhuur van vastgoed voor een vergelijkbare eigen inspanning ? We houden rekening met registratierechten en kredietaflossingen. Andere mogelijke kosten worden buiten beschouwing gelaten. Het totaal rendement op eigen middelen stijgt aanzienlijk doordat je voor vastgoedinvesteringen geld mag ontlenen.

Als we het rendement van vastgoed willen vergelijken met het rendement dat je mogelijk kan halen bij de aankoop van een financieel product, moeten we bij vastgoed de opsplitsing maken. Enerzijds hebben we een direct rendement, maar anderzijds is er ook een rendement op lange termijn.

1 Het directe rendement wordt gehaald uit de huurinkomsten.

Studies en cijfers tonen aan dat er jaar na jaar méér huurders op de huurmarkt komen en dat deze bovendien langer op de huurmarkt blijven. Daarnaast merken we ook dat steeds meer solvabele tweeverdieners de huurmarkt betreden, waardoor niet alleen het aantal, maar ook de kwaliteit van de huurders verder toeneemt.

Het resultaat laat zich al raden: de huurprijzen nemen een hoge vlucht. Voor het eerst in de geschiedenis kost een huurwoning gemiddeld meer dan € 1.000 per maand, zo blijkt uit de jaarlijkse huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep (een marktanalyse op basis van 11.000 verhuurcontracten). Tegelijk is ook het aantal aangeboden huurpanden in 2024 voor het eerst gedaald. Er werden maar liefst 16% minder huurwoningen aangeboden dan een jaar eerder. Voor elk pand dat verhuurd wordt, blijven naar schatting 33 kandidaat-huurders met lege handen achter.

De verwachting is dan ook dat het spanningsveld op de huurmarkt alleen maar verder zal toenemen. Bovendien is vastgoed de enige belegging die met zekerheid inflatiebestendig is. Dit door de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te indexeren op de verjaardag van de startdatum van het contract. De sterke stijging van de inflatie vanaf 2021, heeft het belang hiervan nog extra aangetoond.

2 Het rendement op lange termijn? De meerwaarde.

Naast de huurinkomsten is er dus een tweede mogelijke bron van inkomsten: de potentiële meerwaarde die je behaalt bij een latere verkoop van het pand.

De vastgoedprijzen in Vlaanderen stegen de voorbije 10 jaar gemiddeld met maar liefst 37%. Ook in 2025 blijven de prijzen van appartementen stabiel en stijgen de prijzen van woonhuizen met 3,3%, ondanks de gespannen economische situatie en het woelige beursklimaat. De redenen hiervoor zijn divers. Ten eerste is er de automatische loonsindexatie, wat maakt dat de koopkracht ook bij hoge inflatie grotendeels behouden blijft.

Daarnaast wordt de Belgische vastgoedmarkt ook gekenmerkt door een groot aantal private eigenaars. Dit in tegenstelling tot landen zoals Duitsland, waar een groot deel van de eigendommen toebehoort aan zogenaamde institutionele investeerders (vaak vastgoedfondsen).

Wel is het zo dat de woning moet voldoen aan alle hedendaagse (energie)normen om deze toekomstige meerwaarde te kunnen verzilveren. Niet alleen ben je als investeerder zeker van een vlotte (her)verhuur, maar op die manier voldoe je meteen aan de nieuwste regelgeving rond energie en woonkwaliteit.

Rekeninghoudend met het feit dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd, spreken we dus over een zicht- en tastbaar investeringsproduct dat niet alleen een recurrent inflatiebestendig inkomen genereert op middellange termijn, maar ook een meerwaarde op lange termijn.

Dat er investeringsproducten bestaan met hogere rendementen zullen we niet ontkennen, integendeel. Maar daar staat altijd een hoger risico tegenover. Vastgoed is en blijft daarom een veilige en verstandige investering die ontegensprekelijk een belangrijk onderdeel vormt van elke beleggingsportefeuille.