Acheter un bien en société ou en privé : avantages et inconvénients

Pourquoi investir dans l’immobilier via votre société ?

Avantages de l'achat immobilier via votre société

Investir dans un bien immobilier par le biais d’une société offre plusieurs autres avantages, que nous avons listés ci-dessous :

• Les coûts liés à l’achat du bien sont en principe déductibles pour la société. Il est cependant essentiel de prouver que la société générera effectivement des revenus à partir de ce bien immobilier.

• D’autre part, la TVA payée sur l’achat peut être récupérée, à condition que le bien soit utilisé pour les activités économiques de la société. Même si la société ne l’exploite pas directement, il est parfois possible de récupérer la TVA sous certaines conditions. Ainsi, locataire et propriétaire peuvent décider ensemble de louer sous un régime TVA.

• Mettre un bien à usage professionnel en location en tant que personne physique signifie que les loyers perçus seront soumis à une imposition progressive en tant que revenus immobiliers. La situation est différente si le bien a été acquis via une société : dans ce cas, les revenus locatifs nets sont imposés au taux de l’impôt des sociétés (25 %).

• Les actions d’une société sont considérées comme des biens mobiliers et peuvent être transmises à des taux forfaitaires (0 % pour une entreprise familiale et 3 % pour une donation en ligne directe). En revanche, la donation d’un bien immobilier est soumise à des droits de donation progressifs (plus élevés), ce qui augmente le coût total de transmission.

Ou vaut-il mieux acheter un bien immobilier en privé ?

Bien que les avantages énumérés ci-dessus puissent sembler attrayants, l’achat d’un bien immobilier via une société comporte aussi certains inconvénients. Ces éléments pourraient vous faire privilégier un achat en privé selon votre situation :

• Dans le cas où vous vendez plus tard le bien et réalisez un bénéfice, ce bénéfice sera imposé dans la société. Dans le cas d’un achat privé, la plus-value que vous réalisez lors de la vente est exonérée d’imposition, mais cela uniquement si la vente a lieu au moins 5 ans après l’achat.

• Si, en tant que dirigeant d'entreprise, vous utilisez le bien comme résidence personnelle, cela sera considéré fiscalement comme un avantage en nature. Cela signifie que vous devrez, en plus des impôts personnels, également payer des cotisations sociales sur cet avantage.

• Pour garantir que votre résidence familiale ne soit pas saisie par des créanciers, vous pouvez déposer une déclaration d’insaisissabilité. Cependant, cette protection ne s'applique pas si votre résidence familiale est détenue par la société.

• L’achat d’un bien immobilier par une société augmente la valeur des actions, ce qui peut compliquer une future planification successorale ou la vente du bien.

• Un dernier point d’attention concerne l’imposition des revenus locatifs d’un bien résidentiel. Lorsqu’un bien est acquis par une société, l’impôt des sociétés est dû sur les loyers réels perçus. En revanche, en tant que personne physique, l’imposition se fait sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Étant donné que ce montant est généralement inférieur aux loyers réels, la taxation est donc plus avantageuse pour un particulier que pour une société.

La liste ci-dessus nous montre donc que votre situation peut être celle où il est plus judicieux d’acheter votre nouveau bien immobilier à titre privé. Cela peut être particulièrement pertinent si le bien constitue votre unique et propre habitation. ou si vous envisagez de le louer à une personne physique qui ne l’utilisera pas à des fins professionnelles. Il ne faut également pas perdre de vue que vous devez disposer de fonds suffisants à titre privé et que le risque de responsabilité n’est pas un facteur déterminant pour vous.

Et maintenant ?

Après avoir passé en revue tous les avantages et inconvénients des deux options, nous espérons vous avoir suffisamment informé sur les éléments à prendre en compte pour décider d’acheter un bien immobilier à titre privé ou via votre société. Nous pouvons en conclure qu’il est essentiel non seulement d’analyser votre situation actuelle, mais aussi d’anticiper différents scénarios pouvant se présenter à court, moyen et long terme.

Vous avez encore des questions concernant l’achat de votre bien professionnel ou des préoccupations sur les droits de succession ? N’hésitez pas à contacter nos spécialistes en investissement.