Assurances en copropriété

Quelle assurance le syndic doit-il souscrire ?

Tout d’abord, le syndic est légalement tenu de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Cette assurance couvre les dommages résultant d'erreurs, d'omissions et de négligences dans la gestion des parties communes par le syndic lui-même. Par exemple, une erreur administrative – comme un paiement de facture effectué en retard par inadvertance – pouvant entraîner des frais supplémentaires pour l’association des copropriétaires.

Cette R.C. professionnelle est obligatoire tant pour un syndic professionnel (par exemple : Dewaele Syndic) que pour un syndic non professionnel ou bénévole (par exemple : un copropriétaire dans un petit immeuble). Il est de la responsabilité du syndic de souscrire lui-même cette assurance et d'en assumer les coûts.

Quelles assurances l'association des copropriétaires peut/doit-elle souscrire?

L'association des copropriétaires (en abrégé « ACP ») peut souscrire diverses assurances. La base est évidemment l'assurance incendie de l'immeuble (appelée « police globale »), mais de nombreuses extensions intéressantes sont possibles. Nous vous proposons un aperçu de ces assurances !

Pour être clair : c'est l'ACP elle-même qui décide, lors de l'assemblée générale, des couvertures qu'elle souhaite inclure ou non dans son pack d'assurances. Le syndic se chargera ensuite de la gestion administrative de ces assurances.

• L’assurance incendie de l'immeuble (= la "police globale")

Bien qu'une assurance incendie pour l'immeuble ne soit pas légalement obligatoire, elle est presque toujours rendue obligatoire par l'acte de base de l'immeuble.

En Belgique, une assurance incendie comprend un certain nombre de couvertures légalement obligatoires (notamment : incendie, foudre, explosions, attentats, terrorisme et catastrophes naturelles). De plus, il existe également des garanties facultatives qui sont présentes dans presque toutes les assurances incendie (par exemple : dégât des eaux, bris de vitres et dommages électriques).

La police globale couvre à la fois les dommages aux appartements privatifs et aux parties communes de l'immeuble (par exemple : le hall d'entrée, l'ascenseur, les escaliers, etc.). Une police globale est également souvent moins coûteuse qu'une assurance individuelle pour chaque appartement, car l'assureur couvre, à la fois, plusieurs appartements et les parties communes, ce qui permet de proposer un tarif plus avantageux.

• Responsabilité civile de l'association des copropriétaires et (éventuellement) de ses organes

L'association des copropriétaires a la possibilité de souscrire une assurance de responsabilité civile (RC) pour l'ACP et ses organes (par exemple : le commissaire aux comptes, le conseil de copropriété, etc.).

Il s'agit en réalité d'une sorte d'assurance familiale pour les dommages causés par l'ACP et ses organes à des tiers. Par exemple, cela peut concerner le trottoir de l'immeuble qui n'a pas été déneigé, entraînant une chute d'un passant, un container à déchets qui roule contre une voiture garée, un commissaire aux comptes qui oublie de vérifier un élément dans sa comptabilité, ou encore un conseil de copropriété qui commet une erreur.

• Assurance protection juridique

L'assurance protection juridique est facultative mais peut être d'une grande importance pour une association de copropriétaires, car elle offre un soutien juridique et financier dans le cadre de divers litiges et procédures judiciaires.

D'une part, cette assurance couvre les frais de conseils juridiques, les honoraires d'avocats et les procédures judiciaires en cas de conflits avec des entrepreneurs (par exemple : responsabilité décennale), des fournisseurs (par exemple : factures contestées) ou même des copropriétaires (par exemple : recouvrement des provisions impayées). D'autre part, l'assurance intervient également pour la désignation d'un expert afin de déterminer la cause d'un sinistre, voire pour la rédaction d'un état des lieux (par exemple : en cas de démolition d'un bâtiment adjacent à l'immeuble).

• Assurance accidents pour le résident qui bricole (sans contrat de travail)

Il arrive fréquemment qu'un résident bricoleur de l'immeuble prenne en charge divers petits travaux, bénévolement et sans contrat de travail. L'ACP peut choisir de protéger cette personne en souscrivant une assurance accidents pour ce résident bricoleur.

Par exemple, si ce bricoleur tombe d'une échelle en remplaçant une lampe, cette assurance couvrira ses frais médicaux et/ou son invalidité.

• Assurance accidents du travail (avec contrat de travail)

Dans certains immeubles, du personnel avec un contrat de travail peut être employé, tel un concierge permanent, une société de nettoyage, etc. Dans ce cas, l'ACP est légalement obligée de souscrire une assurance accidents du travail pour ce personnel.

• Astuce : Immeuble géré par Dewaele Syndic ? Optez pour Syguro !

Pour offrir un maximum de confort aux copropriétaires d’appartements gérés par Dewaele Syndic, un partenariat a été établi sous le nom de "Syguro" entre Dewaele et le courtier en assurances agréé Group Casier.

Tous les immeubles gérés par Dewaele Syndic ont ainsi l'opportunité de participer à un achat groupé pour les assurances mentionnées ci-dessus (appelé "Syn-cover"). Ce pack d'assurances offre les principales conditions et garanties à un rapport qualité-prix particulièrement avantageux !

Quelles assurances le copropriétaire individuel peut-il / doit-il souscrire ?

• Assurance incendie pour un bien locatif

Si vous louez votre appartement, il est légalement obligatoire en Flandre de souscrire une assurance incendie pour le bien loué. En pratique, cela peut souvent ne plus être nécessaire car il existe généralement déjà une assurance incendie pour l’immeuble, qui couvre à la fois les parties communes et les parties privatives (voir ci-dessus).

À Bruxelles, il n'existe pas d'obligation légale dans le cadre de la location, mais l'acte de base de l'immeuble impose généralement cette obligation.

• Assurance incendie pour le contenu

En tant que propriétaire d'un appartement, vous n'êtes pas tenu légalement de souscrire une assurance incendie pour couvrir les dommages au contenu de votre appartement en cas d'incendie, de vol, d'effraction ou de dégâts des eaux. Toutefois, il est fortement conseillé de protéger également le contenu de votre habitation.

Si vous le souhaitez, vous pouvez aller encore plus loin et étendre la couverture avec une police pour les « aménagements immobiliers ». Cela inclut toutes les modifications, devenues immobilières par incorporation, apportées à l’appartement privatif après l'achat. Pensez, par exemple, à une salle de bain en marbre, une cuisine professionnelle, des portes en chêne, etc.

• Assurance Responsabilité Civile Familiale

Une assurance RC couvre les conséquences financières de votre responsabilité pour les dommages que vous, un membre de votre famille (ou éventuellement votre animal de compagnie) causez à un tiers. Cette assurance n'est pas légalement obligatoire, mais en pratique, fortement recommandée. Des exemples typiques : votre enfant renverse le vélo électrique garé du voisin, votre chien mord le facteur, etc.

• Assurance Protection Juridique

Non seulement une association de copropriétaires, mais aussi les copropriétaires individuels peuvent tirer avantage d'une assurance supplémentaire “Protection Juridique". Il arrive, par exemple, qu'un différend survienne entre le propriétaire-bailleur et le locataire concernant des dommages dans l'appartement, ce qui peut mener à une procédure devant la Justice de Paix.

Quelles assurances le locataire peut-il / doit-il souscrire?

• Assurance incendie pour le bien loué (responsabilité du locataire)

Si vous louez un appartement, il est légalement obligatoire en Flandre de souscrire une assurance incendie pour la responsabilité du locataire.

À Bruxelles, il n'existe pas d'obligation légale, mais le contrat de location lié à l'appartement l'impose généralement.

• Assurance incendie pour le contenu

Voir ci-dessus.

• Assurance Responsabilité Civile Familiale

Voir ci-dessus.

Comment se déroule le traitement pratique d’un sinistre ?

La gestion d'un sinistre par l'assureur se déroule en plusieurs étapes structurées. Nous détaillons ci-dessous la procédure générale/habituelle appliquée dans la pratique.

• Étape 1 : Constat des dommages et déclaration

En cas de dommages aux parties communes de l’immeuble, il est important d’en informer le syndic dès que possible. En situation d'urgence, le syndic peut prendre des « mesures provisoires et urgentes ». Par exemple, si la cave est inondée, le syndic peut d'abord faire appel à une entreprise de détection de fuites. Ensuite, le syndic introduira la déclaration de sinistre auprès de l'assureur de la police globale de l’immeuble (voir étape 2).

En cas de dommages dans une partie privative, un copropriétaire peut lui-même prendre les mesures nécessaires (par exemple : contacter des entrepreneurs pour un devis de réparation, contacter éventuellement les parties responsables, etc.). Il transmet ensuite toutes les informations pertinentes au syndic pour permettre la déclaration du sinistre (voir étape 2).

• Étape 2 : Déclaration du sinistre

Le syndic est toujours en contact direct avec le courtier en assurances et gère toutes les communications (même si le dommage concerne une partie privative). Le courtier en assurances contactera à son tour l’assureur de la police globale.

La déclaration de sinistre doit au minimum inclure les éléments suivants :

• Description des faits

• Photos des dommages (et de la cause éventuelle)

• Autres preuves (par exemple : échanges d’e-mails, rapports, données d’une partie responsable, etc.)

• Devis/offres éventuels

• Factures éventuelles (par exemple, si des mesures urgentes et provisoires ont déjà été prises)

• Numéro de la police d’assurance

• Attestation TVA mentionnant le numéro de compte bancaire de la copropriété (en cas de dommages aux parties communes)

Veillez donc à transmettre au syndic toutes les informations pertinentes concernant les dommages dans votre partie privative ou dans les parties communes du bâtiment !

• Étape 3 : Point de vue de l’assureur

La première possibilité est que l’assureur de la police globale réponde qu’il y a couverture totale ou partielle du sinistre.

En général, l’assureur de la police globale n’intervient que pour les dommages consécutifs et non pour la réparation de la cause. Voici un exemple pour illustrer : il y a des dégâts d'humidité (par exemple : moisissures) dans votre appartement causés par une fuite dans le toit. Dans ce cas, l’assureur de la police globale couvrira uniquement les coûts liés à l’élimination des moisissures dans votre appartement (dommages consécutifs), mais pas ceux de la réparation du toit (la cause).

Attention, certaines situations spécifiques peuvent s'avérer plus nuancées, et l’assureur peut prédéfinir des conditions supplémentaires ou différentes. Par exemple, pour des dégâts causés par une tempête, il peut exiger qu’il doit s’agir d’une tempête atteignant au moins 80 km/h avant d’envisager une indemnisation.

Sachez également qu'il y a toujours une franchise que la copropriété (en cas de dommages aux parties communes) ou un copropriétaire (en cas de dommages à une partie privative) devra supporter.

Une deuxième possibilité est que l’assureur indique qu’un examen complémentaire est nécessaire avant de pouvoir se prononcer. Cet examen peut prendre la forme d’une expertise unilatérale (par exemple : pour vérifier un devis de réparation) ou d’une expertise contradictoire (par exemple : en présence d'éventuelles parties responsables). Le résultat de ces examens est toujours un rapport d’expertise, qui précise la nature exacte des dommages et détermine qui en est responsable.

Enfin, il est possible que l’assureur de la police globale refuse la couverture. Dans ce cas, la copropriété ou le copropriétaire individuel devra assumer les dommages à ses propres frais.

• Étape 4 : Recours contre la partie responsable

Dans certains cas, un tiers responsable des dommages peut être identifié (par exemple, un entrepreneur qui a mal exécuté les travaux). L’assureur de la police globale peut alors adresser une réclamation à cette partie dans le cadre de l’exercice d’un recours. Cela signifie que, après avoir indemnisé les dommages consécutifs pour l’assuré, l’assureur tentera de récupérer ces coûts auprès de la partie responsable. L’ACP ou un copropriétaire individuel peut également exercer ce même recours pour les coûts liés à la réparation de la cause du sinistre.

Cela se fait généralement sous la forme d’une mise en demeure, c’est-à-dire une notification écrite formelle informant une partie qu’une faute a été commise et qu’elle doit être corrigée.

En l’absence d’un règlement à l’amiable, une procédure judiciaire peut être engagée.