Construction emphytéose-tréfonds : de quoi s'agit-il ?

Qu'est-ce qu'un droit d'emphytéose ?

Avant d'aborder plus en détail la construction emphytéose-tréfonds, précisons ce que recouvre le droit d'emphytéose.

Le droit d'emphytéose est un droit réel dont la durée est comprise entre 15 ans au minimum et 99 ans au maximum (dans des cas exceptionnels, ce droit peut même être perpétuel). L'emphytéote jouit pleinement du bien immobilier pendant toute la durée de l'emphytéose. Il peut décider d'ériger ou de démolir des constructions, de modifier l'affectation du bien, etc. Il prend également en charge l'ensemble des frais relatifs au bien immobilier.

En contrepartie, l'emphytéote peut verser une redevance au propriétaire. Cette redevance, également appelée canon, peut être payée en une fois ou de manière échelonnée, selon les modalités contractuelles convenues. Un droit d'enregistrement de 5 % est dû sur le montant total des redevances.

Achat scindé avec bail emphytéotique

Dans le cadre d'une vente avec réserve d'emphytéose, ou construction dite «emphytéose-tréfonds», deux engagements distincts sont en réalité conclus :

• le vendeur concède tout d'abord un droit d'emphytéose sur l'immeuble à la partie X (l'emphytéote) ;

• ensuite, le tréfonds (c'est-à-dire la nue-propriété) est vendu à la partie Y (une partie liée à l'emphytéote).

Dans cette hypothèse, seuls des droits d'enregistrement sont dus sur le tréfonds. La valeur du tréfonds sera sensiblement réduite, dès lors qu'il est grevé d'un droit d'emphytéose. Cette structure permet ainsi de réaliser une économie substantielle sur les droits d'enregistrement (droits de vente).

Par ailleurs, la constitution du droit d'emphytéose donne lieu à un droit d'enregistrement de 5 % sur l'ensemble des redevances d'emphytéose dues, majoré, le cas échéant, des charges imposées à l'emphytéote.

Une telle acquisition scindée peut se révéler particulièrement intéressante, notamment pour les immeubles de standing élevé.

Abus fiscal ?

Une certaine prudence s'impose toutefois. L'administration fiscale peut en effet (re)qualifier une telle construction d'abus fiscal. L'acquisition d'un droit d'emphytéose par une société ou par une partie liée à une société, suivie d'une vente à une société liée, lorsque la redevance due pour le droit d'emphytéose se rapproche de la valeur de la pleine propriété du bien immobilier, figure d'ailleurs expressément sur la « liste noire » des abus fiscaux.

L'administration fiscale vise particulièrement les montages dans lesquels les deux opérations, à savoir la constitution du droit d'emphytéose et l'acquisition du tréfonds, se succèdent trop rapidement et dont le motif prépondérant est d'éluder les droits d'enregistrement.

Si l'administration fiscale invoque l'existence d'un abus fiscal, vous conservez toujours le droit de renverser cette présomption en invoquant des motifs non fiscaux.

Compte tenu des conséquences potentielles d'une telle construction, nous vous recommandons vivement de vous concerter avec votre comptable ou votre conseiller avant de mettre en place ce type de montage.