Quelle est la différence entre la pleine propriété et l’usufruit ?

Pour rappel : pleine propriété vs usufruit et nue-propriété

La propriété d'un bien immobilier se compose essentiellement de l'usufruit et de la nue-propriété. Si vous êtes plein propriétaire d'un bien immobilier, vous êtes donc à la fois usufruitier et nu-propriétaire.

Dans certains cas, l'usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas la même personne. Il suffit de penser à la situation où une personne décède et où ses enfants héritent de la nue-propriété de son bien et son conjoint survivant de l'usufruit ; ou aux cas où, dans le cadre d'une succession, l'achat scindé est utilisé et où les parents sont usufruitiers et les enfants ou petits-enfants sont nus-propriétaires.

Usufruit : définition et droits

Comme son nom l’indique, l'usufruitier est la personne qui profite des fruits, ce dernier peut-être mobilier ou immobilier. Pour clarifier, référons-nous à l'art. 3.138 Livre 3 du Code civil définissant l'usufruit : l'usufruit est le droit d'avoir la jouissance temporaire d'une chose, appartenant à une autre personne, comme le propriétaire lui-même, mais à charge de conserver la substance de la chose.

Ainsi, lorsqu'une personne acquiert l'usufruit d’un bien (par exemple après un décès), elle a la pleine jouissance de ce bien. Cette jouissance est plus large que le simple usage. L'usufruitier peut mettre le bien en location, auquel cas il a droit à tous les revenus locatifs.

Nue-propriété : définition et droits

Nue-propriété c'est quoi ? Le nu-propriétaire conserve la propriété du bien immobilier pendant toute la durée de l’usufruit, mais son droit de propriété est fortement limité. Il n'a plus la libre jouissance et l'usage du bien.

Ce qu'il conserve, en revanche, c'est le droit de vendre ou faire une donation de la nue-propriété. S'il souhaite vendre le bien dans sa totalité, il devra obtenir le consentement explicite de l'usufruitier pour le faire (l'usufruitier ayant alors droit à sa part).

L’extinction de l’usufruit

Un usufruit peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. La durée de l'usufruit ne peut néanmoins jamais dépasser 30 ans.

À la fin de l'usufruit, ce droit s'éteint et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire du bien. Il existe plusieurs façons de mettre fin à l'usufruit :

• par la mort de l'usufruitier

• par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé

• par la consolidation ou la réunion de l’usufruitier et du nu propriétaire dans la même personne

• par le non-usage de l'usufruit pendant 30 ans (= prescription)

• par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi

Droits de succession : comment valoriser l'usufruit ?

Déterminer correctement la valeur de l'usufruit est important pour éviter des difficultés fiscales. Par exemple, l’administration fiscale (le fisc) pourra ainsi calculer les droits de succession en fonction de la valeur de l'usufruit.

L’administration fiscale utilise une méthode légale de calcul pour déterminer la valeur de l'usufruit en matière de droits de succession. Ces barèmes de conversion sont mis à jour annuellement et publiés au Moniteur belge.

En matière de fiscalité directe, l’administration fiscale ne suit pas de règles particulières concernant l'évaluation de l'usufruit. L'usufruit sera évalué sur base de la valeur économique réelle. Par exemple, ils prendront en compte la valeur locative ou les revenus locatifs réels.

Obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire

L'usufruit entraîne des obligations pour l'usufruitier. La plus importante est l'obligation d'entretien. Par exemple, l'usufruitier devra entretenir le bien avec diligence et donc prendre en charge toutes les réparations d'entretien en vue de préserver la valeur du bien ; il suffit de penser à l'entretien des ascenseurs ou aux travaux de peinture. De plus, l'usufruitier est également tenu de payer les charges périodiques - telles que le précompte immobilier - et il existe une obligation d'assurance dès le début de l'usufruit, de sorte que l'usufruitier doit assurer non seulement l'usufruit, mais aussi la nue-propriété.

De son côté, le nu-propriétaire est responsable des travaux de réparation importants ou structurels - par exemple : l'installation d'un nouveau système de chauffage central, les travaux de réparation du toit,... en concertation avec l'usufruitier. Le nu-propriétaire peut exiger que l'usufruitier contribue proportionnellement - c'està-dire proportionnellement à la valeur de l'usufruit - au coût de revient correspondant.