Les droits d'enregistrement anno 2024 à Bruxelles : le récap !

Les droits d’enregistrement à Bruxelles

Lors de l'achat d'un bien immobilier - en plus du prix d'achat, des frais d'acte et des honoraires du notaire - l'acheteur doit également s'acquitter d'une taxe. Il s'agit du droit d'enregistrement sur la vente.

Les droits d'enregistrement à Bruxelles sont calculés sur base de la valeur conventionnelle fixée, éventuellement augmentée des charges imposées à l’acquéreur, même si celles-ci sont normalement à la charge du vendeur (par exemple : s’il a été décidé de placer les frais d’agence immobilière à charge de l’acheteur et non du vendeur). Cette somme ne peut être inférieure à la valeur vénale (comprendre : la valeur minimale/normale de vente) du bien.

Les droits d'enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale lors de la vente d'un bien immobilier sont fixés à 12,5 %.

Que signifie l'abattement principal à Bruxelles ?

En Région de Bruxelles-Capitale, un acheteur peut, sous certaines situations, bénéficier d'un abattement sur les droits d'enregistrement (= une réduction de la base imposable des droits d'enregistrement). En d'autres termes, il bénéficie alors d'une remise ou d'une réduction sur les droits d'enregistrement.

Plus précisément, dans ce cas, l'acheteur d'un bien immobilier ne doit pas payer de droits d'enregistrement sur la première tranche de 200 000 €. Si le prix d'achat d'un bien immobilier dépasse 200 000 €, l'acheteur économise donc 25 000 € (soit : 200 000 € x 12,5 %) de droits d'enregistrement.

Pour l'acheteur d'un terrain à bâtir, aucun droit d'enregistrement n'est dû sur la première tranche de 87 500 €, ce qui représente une économie de 10.937,50 € (soit 87 500€ x 12,5 %).

Sous quelles conditions puis-je bénéficier de l’abattement principal à Bruxelles ?

Pour bénéficier de l’abattement, les conditions suivantes doivent être remplies :

• Le bien/le terrain à bâtir est situé dans la Région de Bruxelles-Capitale.

• L'acheteur est une personne physique.

• L'acquisition doit porter sur la totalité du bien en pleine propriété.

• L'achat doit porter sur un bien immobilier destiné en tout ou en partie à l'habitation, à une habitation en construction ou sur plan ou à un terrain à bâtir.

• Au moment du compromis de vente, l'acheteur ne peut pas être propriétaire d'un autre bien immobilier destiné en tout ou en partie à l'habitation. (*)

• L'acquéreur s'engage à établir sa résidence principale dans le bien immobilier pour lequel l'abattement est accordé, dans un délai de 3 ans à compter de la date d'enregistrement de l'acte authentique ayant donné lieu à la perception des droits d'enregistrement.

• L'acheteur doit également maintenir sa résidence principale dans ce bien immobilier pendant une période ininterrompue de 5 ans à compter de la date à laquelle l'acheteur a établi sa résidence principale dans le bien immobilier.

• Le montant pour lequel les droits d'enregistrement sont payés ne peut excéder 600 000 € pour les maisons existantes, les maisons en construction ou sur plan et 300 000 € pour les terrains à bâtir.

• L'application de l'abattement doit être demandée dans l'acte d'achat de la maison/du terrain à bâtir.

(*) Il existe une exception à cette condition : l'abattement peut également être accordé "par voie de restitution". C’est la cas si, au moment de la conclusion du contrat d'achat du “nouveau” bien, l'acheteur est déjà pleinement propriétaire d'un autre bâtiment destiné en tout ou en partie à l'habitation. Si l’acheteur revend cet “autre” bien dans les deux ans suivant la date d'enregistrement de l'acte d'acquisition du “nouveau” logement, l'acheteur peut encore demander l'abattement et l’obtenir par voie de restitution.

Que se passe-t-il si je ne reste pas domicilié assez longtemps dans l’habitation pour laquelle j’ai bénéficié de l’abattement ?

Comme expliqué ci-dessus, en tant qu'acheteur, vous êtes tenu d'installer votre résidence principale dans le logement concerné dans un délai de 3 ans après l'achat et de la conserver pendant une période ininterrompue de 5 ans.

Toutefois, si vous déménagez avant l'expiration de cette période de 5 ans, vous devrez rembourser une partie de l'avantage fiscal - c'est-à-dire de l'abattement - dont vous avez bénéficié. Le montant dépendra du nombre d'années pendant lesquelles la condition n'a pas été remplie.

Illustrons cela par un exemple : supposons que vous vous domiciliez, mais que vous repartiez :

• après 9 mois : vous devrez rembourser les 5/5 de l'avantage fiscal dont vous avez bénéficié ;

• après 1 an et 8 mois : vous devrez rembourser les 4/5 de l'avantage fiscal dont vous avez bénéficié ;

• après 4 ans et 7 mois : vous devrez rembourser 1/5 de l'avantage fiscal dont vous avez bénéficié.

Qu’entend-on par abattement complémentaire en cas de rénovation énergétique à Bruxelles ?

L'abattement pour rénovation énergétique est un abattement complémentaire qui représente une réduction supplémentaire pour financer la rénovation énergétique d'une habitation.

Cet abattement supplémentaire à Bruxelles s'élève à 25.000 € par saut de classe énergétique (voir rubrique ci-dessous), à condition qu'une amélioration d'au moins deux sauts de classe soit apportée. L'avantage est accordé sur la base de l'engagement d'amélioration par rapport à la classe PEB reprise dans l'acte d'achat.

Plus précisément, en tant qu'acheteur, vous pouvez inclure dans l'acte d'achat que vous vous engagez

• à réaliser une amélioration de 2 sauts de classe. L'abattement accordé en conséquence s'élève à 50 000 €, ce qui correspond à une réduction des droits d'enregistrement de 6 250 € (50 000 € x 12,5 %) ;

• réaliser 4 sauts de classe. L'abattement accordé en conséquence s'élève à 100.000 €, ce qui correspond à une remise sur les droits d'enregistrement de 12.500 €.

Sous quelles conditions puis-je bénéficier de l’abattement complémentaire « rénovation énergétique » ?

L'abattement "rénovation énergétique" ne peut être utilisé que si l'abattement principal s’applique et que toutes les conditions y afférentes sont remplies. Une différence importante est que l'abattement "rénovation énergétique" vous donne 5 ans - au lieu de 3 ans - pour établir votre résidence principale dans le bien; le délai de domiciliation pour l'abattement principal - si un abattement "rénovation énergétique" est également demandé - est étendu dans ce cas à 5 ans.

En tant qu'acheteur, vous pouvez prétendre à cet abattement "rénovation énergétique" si vous avez pour objectif d'améliorer votre performance énergétique et que cela se traduit par une augmentation d'au moins 2 classes PEB (c'est-à-dire : de G à E, de F à D,...) sur votre certificat de performance énergétique ; les "sous-classes" (c'est-à-dire : A++, A+, A-, B+, B-,...) ne sont pas prises en compte. L'évaluation du respect de cette condition repose donc uniquement sur l'examen des certificats PEB du bien en question.

Nous illustrons ceci à l'aide de quelques exemples :

• la classe PEB de l'habitation passe de C- à C+ = pas de saut de deux classes = pas d'abattement rénovation énergétique ;

• la classe PEB du logement passe de B- à A++ = pas de saut de deux classes = pas d'abattement pour la rénovation énergétique ;

• la classe EPB de l'habitation s'améliore de E+ à C- = un saut de deux classes = oui, rénovation énergétique.

Pour évaluer ce "saut", la comparaison est faite entre les classes PEB suivantes :

• la classe PEB figurant sur un certificat PEB valide et le plus récent par rapport à la date d'achat;

• la classe PEB indiquée sur un certificat PEB valide et le plus récent établi avant l'expiration de la période de 5 ans.

Important : en tant qu'acheteur, il vous faut faire établir un certificat PEB confirmant l'amélioration de la performance énergétique et communiquer ce certificat au SPF Finances au plus tard 6 mois après l'expiration de la période de 5 ans.

Que se passe-t-il si je ne remplis pas (à temps) les obligations en matière de rénovation énergétique relatives à l’abattement “rénovation” ?

Et si, en tant qu'acheteur, vous ne pouvez pas apporter l'amélioration de la classe PEB prévue dans l'acte d'achat dans le délai de 5 ans après l'achat ? Alors, des droits supplémentaires seront perçus pour rembourser l'avantage fiscal dont vous avez indûment bénéficié.

En outre - sauf cas de force majeure (voir ci-dessous) - une pénalité égale à 1/10 de ces droits supplémentaires sera exigée.

Nous allons concrétiser cela dans l'exemple suivant :

• Lors de l'achat, l'acheteur s'engage à améliorer la classe PEB de 2 classes, mais 5 ans plus tard, il s'avère qu'aucune amélioration ou une amélioration de seulement 1 saut de classe n'a été réalisée. Dans ce cas, il n'y a pas de droit à un abattement “rénovation énergétique” et un montant de 6 250 € de droits supplémentaires et de 625 € d'amende sera réclamé.

• Lors de l'achat, l'acheteur s'engage à améliorer la classe PEB de 3 classes. Si 2 améliorations de classe ont été effectivement réalisées après la période de 5 ans, un montant égal à 3 125 € de droits supplémentaires et 312,5 € de pénalité sera recouvré.

Toutefois, le régulateur admet que, dans certains cas, il n'a pas été possible pour l'acheteur de réaliser les améliorations énergétiques prévues et promises. Une telle situation de force majeure se produit, par exemple, dans les cas suivants :

• la destruction de l'immeuble acquis ;

• l'expropriation de l'immeuble acquis ;

• l'impossibilité d'effectuer des travaux de rénovation énergétique en raison d'un vice caché.

En revanche, les difficultés financières qui empêcheraient ou limiteraient les investissements à réaliser par les acheteurs ne sont pas considérées comme des cas de force majeure.

Fait non négligeable : le fait que cette obligation de rénovation énergétique ne soit pas remplie (à temps) ne signifie pas que vous, en tant qu'acheteur, perdiez également votre droit à l'abattement principal. Le délai de domiciliation dans le bien en question reste, dans ce cas, également de 5 ans - au lieu de 3 ans - à partir de l'enregistrement de l'acte d'achat.

Que se passe-t-il si je ne remplis pas (à temps) les obligations en matière de domiciliation relatives à l’abattement rénovation ?

Et si vous demandez, en plus de la prime principale, la prime de rénovation énergétique et que vous n'habitez pas le logement dans les 5 ans qui suivent l'achat ? Dans ce cas, le percepteur vous réclamera les montants suivants :

• 25 000 € de droits supplémentaires pour non-respect des conditions relatives à l'abattement principal ;

• (maximum) 6.250 € de droits supplémentaires pour le non-respect de l'engagement de rénovation énergétique dans le cadre de l'abattement complémentaire ;

• une pénalité, sauf cas de force majeure, égale à 1/3 de ces droits supplémentaires cumulés.

Et si ma rénovation énergétique est meilleure que prévue ? Puis-je bénéficier d’une restitution des droits d’enregistrement ?

Si vos rénovations entraînent une amélioration de la classe PEB plus importante que celle prévue dans l'acte d'achat, vous pouvez demander un remboursement supplémentaire au SPF Finances.

Plus précisément, vous recevrez un remboursement basé sur l'amélioration réelle de la classe PEB, c'est-à-dire : 25 000 € x 12,5 % x le nombre de sauts de classe supplémentaires non prévus dans l'acte d'achat.

Nous clarifions encore une fois ce point à l'aide d'un exemple :

Lors de l'achat d'une maison, l'acheteur s'engage à améliorer le PEB de 3 classes. Après la période de 5 ans, il s'avère que le PEB a été amélioré de 4 classes. Dans ce cas, l'acheteur peut introduire une demande de remboursement et se verra restituer un montant de 3 125 € (soit : 25 000 € x 12,5 % x 1 saut supplémentaire).