Garantissez le rendement de votre portefeuille immobilier grâce à l’expertise d’un gestionnaire locatif.

Les investissements immobiliers ont le vent en poupe, mais ils suscitent également des inquiétudes une fois le locataire trouvé.

Une transaction immobilière sur cinq s'inscrit actuellement dans le cadre d'un investissement en vue d'un rendement locatif. Lorsqu'il s'agit de nouvelles constructions, c’est près d'un achat sur deux.

Loyer et rendement
La plupart des investissements immobiliers sont réalisés sur base des conseils d'un comptable ou d’autres spécialistes, car "l'immobilier - s'il est bien géré - offre un rendement plus élevé qu'un compte d'épargne".

De plus en plus de propriétaires s'adressent à une agence immobilière pour louer leur(s) bien(s) d'investissement. C’est déjà un bon début pour optimiser la rentabilité de votre bien ! Une recherche et un screening approfondi, c’est le must pour bien démarrer car de « mauvais » locataires ont un effet désastreux direct sur la rentabilité de votre bien.

Dans de nombreux cas, cependant, le suivi du rendement est limité à la mise en location effective du bien. En bref, une fois le bail signé, et les loyers qui s'ensuivent, la collaboration s'arrête. Cependant, si la mise en location est une étape, percevoir correctement vos loyers et créer un retour sur investissement en sont d’autres toutes aussi importantes.

Quelle est la valeur ajoutée d’un gestionnaire locatif ?

Optimaliser

Généralement, la collaboration avec une agence se termine au moment de la signature du bail, mais avec votre gestionnaire locatif, c’est justement là que tout commence ! Votre gestionnaire assume votre rôle de propriétaire et devient le point de contact permanent de vos locataires 24/7.

Il est important, dans le cadre de l'optimisation des rendements locatifs, de surveiller de très près le bien loué et de prendre des mesures adéquates quand c’est nécessaire pour favoriser la rentabilité et éviter la baisse de votre rendement ou même qu’il soit en négatif.

Le champ d’action de votre gestionnaire locatif(ve).

En gros, la gestion d'un portefeuille immobilier comporte 3 axes :

1. Gestion administrative

Il s’agit de la collecte de données pour la préparation du dossier de base :

• demander toutes les pièces nécessaires au dossier concernant les biens loués, par exemple le certificat PEB (performance énergétique);

• vérifier la solvabilité et la fiabilité du locataire,

• le bail;

• les garanties;

• l’état des lieux;

• l’enregistrement du bail et de l’état des lieux;

• le contrôle des relevés de compteurs;

• l’assurance incendie locataire et propriétaire;

• les contrats fournisseurs;

• les démarches bancaires;

• la gestion des clés.

La gestion administrative peut aussi inclure toutes les démarches liées à un bail en cours. Pensez-y :

• les relevés annuels des charges communes dans le cas d’une location en copropriété;

• la communication de l’indexation au locataire;

• la gestion des coûts des interventions techniques;

• les clôtures en cas de changement de locataire.

2. Gestion financière

L'objectif de la gestion financière consiste à suivre de près les flux financiers du dossier et d’intervenir si nécessaire. Cela comprend un suivi étendu :

• vérifier et enregistrer les comptes et réaliser les paiements dus;

• la répartition annuelle des coûts propriétaire - locataire;

• percevoir les loyers et les frais auprès du locataire;

• calcul des indexations annuelles sur la base des baux signés;

• le relevé mensuel pour le propriétaire au moyen de fiches explicatives;

• le transfert périodique des soldes au propriétaire;

• intervenir en cas de non-paiement du locataire;

• l'envoi de rappels ou de mises en demeure au locataire défaillant.

En cas de non-paiement des locataires et selon la formule de gestion choisie :

• soit, le dossier est monté de toutes pièces pour le client en vue de la soumission au juge de paix mais la procédure, quant à elle, est menée par le propriétaire lui-même ou via son conseiller personnel.

• Soit, dans le cadre d’un mandat de gestion conclu avec toutes les autorisations correspondantes, c’est votre gestionnaire qui s’occupe de tout et qui conduit lui-même la procédure.

3. Gestion technique

L’idée de la gestion technique n’est pas de faire payer au propriétaire plus que nécessaire pour les interventions techniques mais d'agir rapidement et avec précision :

• traiter rapidement les problèmes techniques relatifs à la propriété louée et maintenir une bonne communication avec le locataire;

• évaluer correctement les besoins;

• obtenir et comparer les devis;

• suivre et coordonner les travaux à réaliser.

Selon les accords conclus dans le cadre du mandat de gestion, les interventions techniques sont gérées de façon autonome par le gestionnaire, au besoin en concertation avec le propriétaire. Ou bien on convient d'un plafond, par exemple 250 €, pour lequel votre gestionnaire peut agir de manière autonome, sauf pour les interventions supérieures au montant fixé pour lesquelles une consultation préalable doit avoir lieu.

Quand on y regarde de plus près, nous pouvons diviser la gestion optimale d'un patrimoine immobilier en plusieurs niveaux :

1. Property management
C’est la partie opérationnelle principalement. Cela comprend la communication avec le locataire, l’entretien, les rapports, les rentrées d’argent, etc. ;

2. Asset management
Nous entendons par là l'approche stratégique du portefeuille, comme la budgétisation, l'analyse des performances, les plans de maintenance, etc. ;

3. Portfolio management
il s’agit de fixer certains objectifs en prenant des décisions en matière de durabilité, de risques, de vision, ...

Cette approche combinée qui implique un travail à la fois étendu et approfondi, garantit une optimisation permanente du rendement de votre investissement immobilier et zéro tracas.

Le zéro tracas, ça coûte combien ?

A l’instar d’un comptable expérimenté - la valeur ajoutée de votre gestionnaire réside dans le retour sur investissement.
Les tarifs du marché se situent - selon les services proposés - entre 4 et 6 % hors TVA, calculés sur les sommes versées par les locataires.
Toutefois, le service peut être étendu à des formules « all-in » ou à d’autres garanties supplémentaires, par exemple la garantie de paiement en cas de non-paiement du loyer.

Garantie de paiement, 100 % zen et sécurité locative !

Au sein du groupe immobilier Dewaele, fort de quelque 37 ans d'expérience dans l’investissement immobilier, et dans l'esprit de De Patrimonie, nous savons que le loyer et la rentabilité ne forment pas toujours un tout indivisible.
Grâce à notre panel de solutions, ainsi qu’une équipe spécialisée et compétente - qui se concentrent quotidiennement sur la gestion de votre portefeuille - nous maximisons le rendement de votre bien.

Aujourd’hui, Dewaele propose 3 formules de gestion locative :

1. Gestion financière

La gestion financière se limite exclusivement au suivi des flux financiers et à l'administration du dossier ("gestion financière" et "gestion administrative", telles que définies ci-dessus et comme son nom l’indique).

2. Gestion classique

C’est la formule la plus connue. Elle comprend la "gestion administrative", la "gestion financière" et la "gestion technique", comme décrit ci-dessus.

3. Gestion avec garantie de paiement

La gestion locative avec garantie de paiement existe déjà depuis plus de 10 ans, c’est la formule la plus demandée par nos propriétaires bailleurs.
En plus d’une large gamme de services, le propriétaire bénéficie également d'une sécurité financière et juridique en cas de non-paiement du loyer par le locataire, et ce dès le premier jour, sans période d'attente, ce qui est exceptionnel sur le marché immobilier. Pour vous, cela signifie que le loyer sera toujours versé sur votre compte, même si le locataire ne paie pas, et ce sans délai d'attente, ni tracasseries administratives.