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Qu’entend-on par loyer lié au chiffre d’affaires ? Dans quels cas peut-il être utile ?

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Sofie Demeulemeester
Responsable juridique
25 juillet 2025
Bruxelles, Flandre, Belgique, Wallonie

En raison de l’inoccupation commerciale dans de nombreuses villes, il est de plus en plus souvent proposé aux locataires de fixer le loyer en fonction de leur chiffre d’affaires. L’avantage est qu’un locataire paie moins de loyer lors du démarrage de son activité (généralement le moment où le chiffre d’affaires est encore faible). Une fois que l’entreprise est bien lancée, le loyer augmente. Voici plus d’informations à ce sujet.

Comment fonctionne le principe du loyer basé sur le chiffre d'affaires et quels sont les avantages ?

Le fait que le montant du loyer soit lié au chiffre d’affaires du locataire est un phénomène qui trouve son origine aux Pays-Bas et qui gagne de plus en plus en popularité en Belgique. Plus précisément, il s’agit de verser un acompte mensuel sur le loyer, suivi d’un décompte en fin d’année basé sur le chiffre d’affaires réellement réalisé. Le montant du loyer est donc proportionnel au chiffre d’affaires, puisque celui-ci sert de base pour ajuster directement le loyer.

Ce système permet d’attirer des locataires dans des biens inoccupés, car ces derniers ne doivent pas immédiatement s’acquitter d’un loyer plein. Si l’activité peine à démarrer, les locataires ne sont pas d’emblée étranglés par des loyers élevés, et les propriétaires évitent ainsi de voir leur locataire faire faillite rapidement. En revanche, si l’activité progresse bien par la suite, le propriétaire en profite également.

Le système présente-t-il aussi des inconvénients ?

Puisque le loyer est lié au chiffre d’affaires, cela implique naturellement que le locataire doit communiquer ses résultats financiers chaque année. Il est donc essentiel que des accords clairs soient conclus entre le propriétaire et le locataire concernant la manière et le moment où ces informations seront partagées. Cela peut, par exemple, se faire à un moment fixe après la clôture de l’exercice comptable.

En outre, ce système comporte une certaine incertitude étant donné que le chiffre d’affaires du locataire est difficile à prévoir. Cet inconvénient peut toutefois être atténué en prévoyant un loyer minimum et maximum. Cela permet de limiter les risques de mauvaises surprises tant pour le locataire que pour le propriétaire.

Enfin, le recours au loyer basé sur le chiffre d’affaires implique qu’une révision du loyer commercial ne sera plus possible. Alors que, dans le système classique, une révision triennale est autorisée si le loyer a augmenté ou diminué de 15 % en raison de nouvelles circonstances, cette possibilité disparaît en cas de loyer basé sur le chiffre d’affaires. En effet, dans ce cas, le loyer est dissocié de la valeur locative du bien commercial.

Existe-t-il des alternatives ?

Malgré les avantages considérables que peut offrir le système de loyer basé sur le chiffre d’affaires, une convention de bail classique reste tout à fait envisageable. Dans ce cas, le propriétaire peut accorder au locataire une réduction de loyer durant les premières années du contrat.

Exemple pratique

L’agent immobilier Stefaan Verhaeghe explique :

« Une chaîne de magasins, qui souhaitait louer un bien par notre intermédiaire, a proposé de fixer le loyer sur base d’un certain pourcentage de son chiffre d’affaires. Le montant exact serait alors déterminé chaque année, au moment où les chiffres officiels seraient disponibles. Le propriétaire était d’accord avec cette méthode, car il croyait au concept. C’est d’ailleurs une condition essentielle, car en tant que propriétaire, on assume alors une part du risque. Il va de soi qu’un propriétaire ne choisira pas ce type de formule s’il ne croit pas au succès de son locataire.

Dans ce cas-ci, le fait qu’il s’agissait d’une chaîne bien établie a joué en sa faveur. Dans ce type d’entreprises, tout est réglé de manière officielle et les chiffres sont fiables. C’est également une condition pour une bonne collaboration. Nous pensons que ce type de formule sera de plus en plus utilisé à l’avenir, car le secteur du commerce de détail – et en particulier les magasins textiles – traverse actuellement une période difficile. Si le propriétaire peut supporter une partie du risque, cela apporte une certaine sécurité au commerçant. »

Les informations fournies sur cette page sont d’ordre général uniquement et ne peuvent être considérées comme des conseils juridiques professionnels concluants adaptés à des circonstances personnelles spécifiques ou concrètes.

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