Rénover dans une copropriété :les points d’attention les plus importants !

Rénovations volontaires et (de plus en plus) obligatoires

Plusieurs raisons peuvent pousser un copropriétaire individuel ou une Association des Copropriétaires (ACP) à entreprendre certains travaux dans un appartement ou dans les parties communes d’un immeuble.

Par exemple, l'Association des Copropriétaires (ACP) estime que la façade devrait bénéficier d’un coup de peinture, un copropriétaire individuel ou l'ACP souhaite installer des panneaux solaires sur le toit, ou encore installer des bornes de recharge électrique, etc.

Cependant, il s'agit le plus souvent de travaux obligatoires imposés par la loi, dans le cadre des objectifs climatiques fixés en Flandre. Par exemple, d’après les exigences de qualité des logements en location, il est obligatoire d’isoler correctement les toitures des habitations et des immeubles à appartements, ainsi que de prévoir du double vitrage. Un autre exemple souvent cité est l’obligation de rénovation des biens résidentiels : si vous avez acheté, avant le 1er janvier 2023, un appartement en Flandre avec un certificat EPC de classe E ou F; vous disposez alors d’un délai de cinq ans pour améliorer ce certificat et atteindre au minimum une classe D. Attention : cette obligation deviendra encore plus stricte à l’avenir et, d’ici 2050, elle s’appliquera même indépendamment de la vente du bien !

Obstacle supplémentaire : l'assemblée générale

Dans un régime de copropriété, une distinction est toujours faite entre les parties privatives et les parties communes.

Un copropriétaire peut – sous réserve du respect des statuts de l'immeuble et des éventuelles prescriptions urbanistiques – décider librement de réaliser certains travaux dans sa partie privative (par exemple : peindre un mur, créer une pièce supplémentaire, etc...). En revanche, les décisions concernant des travaux dans les parties communes doivent toujours être soumises à l’assemblée générale de l'Association des Copropriétaires (ACP).

Chaque point à l’ordre du jour de l’AG doit être voté avec la majorité requise. Le syndic examine au cas par cas les majorités nécessaires :

• Travaux obligatoires imposés par la loi (par exemple : respecter les normes de qualité des logements ou satisfaire à l’obligation de rénovation des biens résidentiels) : majorité simple de 50 % + 1.

• (Autres) travaux dans les parties communes (par exemple : réparations de l’immeuble, travaux de peinture, etc.) : majorité qualifiée des 2/3.

D’autres majorités peuvent toutefois s’appliquer, par exemple pour décider de l’installation de panneaux solaires privatifs sur le toit commun. La majorité requise est de 4/5 si un droit d’usage exclusif ou un droit de superficie est envisagé, mais de 2/3 dans le cas d’un contrat de location conclu avec l’ACP.

En plus de la décision de principe concernant l’exécution de certains travaux, le syndic organisera également un vote sur le montant et le calendrier des provisions à appeler pour le fonds de réserve, ainsi que sur le choix de l’entreprise chargée des travaux (ce qui est généralement décidé après la présentation de plusieurs devis). Pour ces décisions, la majorité simple de 50 % + 1 s’applique également.

Dans la pratique, cette majorité requise – bien que n’étant que de 50 % + 1 – n’est malheureusement souvent pas atteinte pour les travaux légalement obligatoires. La principale raison est sans doute que chaque copropriétaire a, en fin de compte, son propre « agenda » et une perception différente de l’utilité ou de la nécessité de certains travaux. Par exemple : le propriétaire qui envisage de déménager et de vendre prochainement, et qui ne souhaite plus engager de frais, le propriétaire-bailleur qui se limite aux travaux strictement obligatoires pour lui, le propriétaire-occupant de longue date, pour qui l’obligation de rénovation ne s’applique (pour l’instant) pas.

Cependant, refuser ces travaux légalement obligatoires n’est pas non plus une bonne stratégie pour les “autres” copropriétaires : à terme, leur appartement sera peut-être vendu (et dès lors soumis à l’obligation de rénovation) ou loué (et devra répondre aux normes de qualité des logements). Bloquer les rénovations nécessaires des parties communes réduit donc la valeur future de tous les appartements dans l’immeuble.

Que faire si la majorité requise n’est pas atteinte?

Le refus de l’assemblée générale d’exécuter certains travaux légalement obligatoires peut évidemment poser problème au copropriétaire demandeur. Par exemple, si ce copropriétaire ne parvient pas à satisfaire à l’obligation de rénovation des biens résidentiels parce qu’il ne peut présenter un certificat EPC avec un label D dans les cinq ans suivant l’achat, il risque de se voir infliger une amende.

Dans ce cas, la loi sur la copropriété forcée offre au copropriétaire concerné la possibilité de saisir le juge de paix dans un délai de quatre mois après l’assemblée générale. Ce dernier peut demander l’annulation d’une décision illégale, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice personnel (par exemple : l’amende pour non-respect de l’obligation de rénovation).

Quid en cas de non-paiement d’un copropriétaire?

Le syndic est tenu d’exécuter ou de faire exécuter toutes les décisions prises par l’assemblée générale.

Si un copropriétaire ne paie pas les provisions votées et appelées pour les travaux approuvés, le syndic peut prendre toutes les mesures (judiciaires ou extrajudiciaires) nécessaires pour en obtenir le recouvrement.

Ainsi, le syndic enverra une lettre recommandée au copropriétaire en défaut de paiement. Si le paiement n’est toujours pas effectué, une procédure judiciaire de recouvrement sera engagée. Astuce: si l’ACP a souscrit une assurance protection juridique, les frais d’avocat liés à cette procédure peuvent être couverts !

Dans le cas où le copropriétaire défaillant ne s’exécuterait pas volontairement après le jugement de condamnation à payer, un huissier de justice pourrait être mandaté pour procéder à une exécution forcée. Dans le pire des cas, cela pourrait aboutir à la vente publique de l’appartement.

Initiatives gouvernementales

Étant donné que la mise en œuvre de travaux de rénovation dans une copropriété n'est pas toujours une tâche évidente, le gouvernement propose une aide pour faciliter le processus.

En région flamande, plusieurs initiatives ont été lancées pour financer certains travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique. Par exemple, la prime MijnVerbouwPremie peut être demandée, sous certaines conditions, pour les parties privatives et communes. Pour les travaux relatifs aux parties communes, la prime est attribuée à l’Association des Copropriétaires (ACP).

Au niveau fédéral, un projet de loi a également été déposé le 25 septembre 2023. Ce texte propose plusieurs mesures destinées à faciliter la prise de décisions au sein des ACP, notamment :

• l’obligation d’établir un plan pluriannuel d’entretien pour les immeubles comportant au moins trois unités d’habitation et âgés de 10 ans ou plus, ainsi que la mise à disposition de ce plan aux candidats acheteurs d’un appartement ;

• une adaptation des règles concernant le fonds de réserve, afin que celui-ci devienne un outil destiné à l’entretien et à la rénovation énergétique ;

• l’inscription légale du droit pour une ACP de conclure un contrat de crédit ;

• la clarification des possibilités pour une ACP de prendre des décisions à distance.

Reste à voir si ce projet de loi sera approuvé ou non.

Quelques astuces de notre syndic

• Adoptez une vision à long terme au sein de l’ACP : la rénovation énergétique obligatoire des immeubles (à appartements) est une réalité. Ce n’est pas une question de “si”, mais de “quand”. Continuer à reporter ou à voter contre des travaux légalement obligatoires n’a donc que peu de sens. Un bon point de départ est de réaliser une étude énergétique de l’immeuble, suivie de l’élaboration d’un plan pluriannuel de rénovation.

• Tenez compte du temps nécessaire pour mener à bien de grands travaux de rénovation : ces projets peuvent prendre du temps et, en l’absence d’un fonds de réserve suffisant, des moyens financiers devront également être libérés.

• Communiquez les points à inscrire à l’ordre du jour suffisamment à l’avance à votre syndic : si un point est soulevé pour la première fois lors de l’assemblée générale, il ne pourra pas être soumis à un vote valide. Cela signifie que le vote devra attendre la prochaine assemblée générale (extraordinaire). Plus tôt vous transmettez un point à inscrire à l’ordre du jour, plus le syndic disposera de temps pour recueillir les informations juridiques ou techniques nécessaires (par exemple, vérifier les primes disponibles auprès de la commune, réaliser une étude, etc.), ce qui augmentera les chances que l’assemblée générale puisse prendre une décision éclairée.