Quand puis-je réviser le loyer ?

La modification du loyer d’une habitation

1. De commun accord

Il est possible, dans un premier temps, de convenir, à l’amiable, avec le(s) locataire(s) d’adapter le loyer d’un logement occupé comme résidence principale; il peut s’agir aussi bien d’une diminution que d’une augmentation du loyer. Cette possibilité s’applique tant aux baux conclus sous l’ancienne loi concernant les baux à loyer qu’aux « nouveaux » baux conclus en vertu du Décret flamand sur les baux d’habitation, de l’Ordonnance bruxelloise sur les baux ou du Décret wallon sur les baux d’habitation.

Le loyer ne peut être révisé qu’à l’expiration de chaque période de trois ans. La demande doit être introduite entre le neuvième et le sixième mois précédant l’échéance de cette période triennale. Elle doit de préférence se faire par courrier recommandé et peut être introduite aussi bien par le bailleur que par le locataire. Toute révision de loyer effectuée à un autre moment que celui prévu par la loi est nulle. Le locataire peut dès lors refuser de payer le nouveau loyer, même s’il y avait consenti initialement.

Après cette demande de révision, les parties peuvent soit accepter de modifier le loyer, soit refuser la révision. En cas d’accord, il est conseillé de consigner cette modification par écrit dans un avenant au contrat de bail et de faire également enregistrer cet avenant. Cela permet d’éviter toute discussion ou ambiguïté ultérieure.

2. Absence d’accord entre les parties

Si les parties ne parviennent pas à un accord concernant la révision du loyer, la partie demanderesse devra saisir le juge de paix. Cette démarche doit être effectuée entre le sixième et le troisième mois précédant l’échéance de chaque période triennale. Une fois la demande introduite, la décision appartient au juge de paix.

Le juge de paix n’autorisera la révision que dans l’un des cas suivants :

• En raison de circonstances nouvelles, la valeur locative du bien immobilier est supérieure ou inférieure d’au moins 20 %. Il s’agit ici de « circonstances objectives » influençant le loyer pendant au moins trois ans, telles qu’une revalorisation du cadre de vie, une hausse des prix sur le marché immobilier, etc.
  

• En raison de certains travaux (d’amélioration) réalisés dans le logement par le bailleur, la valeur locative réelle est augmentée d’au moins 10 % (par exemple : rénovation de la cuisine et de la salle de bains).

Ce n’est que dans les cas où la partie demanderesse peut démontrer que la valeur locative a effectivement augmenté ou diminué que le juge de paix pourra accorder une hausse ou une baisse du loyer. La situation adaptée peut être prouvée au moyen de photos, devis, factures, etc.

3. Exceptions

Certaines circonstances et/ou certains travaux ne peuvent pas être invoqués pour justifier une révision du loyer. Il s’agit notamment :

• des travaux réalisés dans le logement aux frais du locataire ;

• des travaux effectués par le bailleur afin de mettre le logement en conformité avec les exigences minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Révision du loyer dans le cadre d'un bail commercial : les règles du jeu

Un bail commercial est toujours conclu pour une durée minimale de neuf ans. Il est donc fort probable qu’après plusieurs années, vous souhaitiez réviser le loyer, car diverses circonstances peuvent justifier un loyer plus élevé ou plus bas.

1. Révision amiable

Au début d’un bail commercial, les parties sont libres de convenir du montant du loyer. Pendant la durée du bail, il est également possible de modifier le loyer existant d’un commun accord. Aucune forme particulière n’est exigée, mais il est vivement conseillé de formaliser cet accord par écrit, par exemple via un avenant au contrat de bail, et de faire enregistrer ce document.

2. Révision légale

Si les parties ne parviennent pas à un accord amiable, la législation sur les baux commerciaux prévoit la possibilité de prendre unilatéralement l’initiative de demander une révision du loyer, sous certaines conditions.

À l’expiration de chaque période de trois ans, tant le locataire que le bailleur ont le droit de solliciter du juge une révision du loyer. Ils doivent pour cela démontrer que la valeur locative réelle de l’immeuble est au moins 15 % supérieure ou inférieure au loyer en cours. Cette augmentation ou diminution peut résulter de circonstances nouvelles (par exemple, un accroissement du tourisme dans les environs). La demande de révision doit être introduite par l’une ou l’autre partie durant les trois derniers mois de chaque période triennale.

Circonstances modifiées

Par « nouvelles circonstances », on entend des circonstances objectives qui influencent durablement la valeur locative d’un bien, mais qui n’étaient pas connues au moment de la fixation du loyer initial. Ces circonstances n’ont donc pas pu être prises en compte lors de la conclusion du bail commercial.

Pour qu’elles puissent justifier une révision du loyer, les nouvelles circonstances doivent remplir plusieurs conditions :

1. Nouvelles

Les circonstances doivent être postérieures à la signature du contrat de bail. La disposition légale relative à la révision du loyer ne peut donc pas être invoquée pour corriger d’éventuelles erreurs commises lors de la fixation initiale du loyer. Il n’est pas nécessaire que ces nouvelles circonstances soient imprévisibles.

2. Durables

Les nouvelles circonstances doivent avoir un caractère durable, c’est-à-dire exercer un effet permanent. Des circonstances variables ne peuvent pas justifier une révision du loyer. En règle générale, on considère que ces circonstances doivent influencer le loyer pendant au moins trois ans.

3. Objectives

Enfin, les nouvelles circonstances doivent être indépendantes de la volonté de l’une des parties. En principe, les travaux de rénovation réalisés par le locataire ou par le bailleur ne sont pas considérés comme des circonstances nouvelles pouvant justifier une révision du loyer.

Seuil : 15%

La simple existence de nouvelles circonstances ne suffit pas à justifier une révision du loyer. Si l’une des parties souhaite que le loyer soit révisé, elle devra démontrer que la valeur locative normale du bien immobilier a effectivement augmenté ou diminué de 15 % au moins.

L’instauration de ce seuil vise à garantir la stabilité du loyer. En contrepartie, la possibilité de révision constitue un mécanisme d’ajustement permettant d’atténuer les désavantages financiers liés à la conclusion d’un contrat de longue durée.