Sofie Demeulemeester
Legal managerIndien je langere tijd je woning of handelspand verhuurt aan eenzelfde huurder, kan het gebeuren dat je de huurprijs wil verhogen. Maar dit is echter niet zomaar mogelijk. Wij geven je graag meer informatie omtrent de te volgen procedure.
- Het wijzigen van de huurprijs van een woning
- Herziening van de huurprijs bij handelshuur: de spelregels
Het wijzigen van de huurprijs van een woning
1. In onderling akkoord
In eerste instantie is het mogelijk om samen met de huurder(s) minnelijk overeen te komen om de huurprijs van een woning die wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats aan te passen; dit kan zowel een verlaging als een verhoging van de huurprijs zijn. Deze regeling geldt zowel voor de woninghuurovereenkomsten die werden afgesloten onder toepassing van de oude woninghuurwet, als voor de “nieuwere” huurovereenkomsten die werden afgesloten onder het Vlaams Woninghuurdecreet, de Brusselse huurordonnantie of het Waals Woninghuurdecreet.
De huurprijs kan enkel herzien worden bij het einde van elke driejarige periode. De aanvraag hiertoe moet gebeuren tussen de negende en de zesde maand die de vervaldatum van elke driejarige periode voorafgaat. Deze aanvraag gebeurt best via een aangetekend schrijven en kan zowel gebeuren door de verhuurder als door de huurder. Wordt de huurprijs herzien op een ander tijdstip dan hetgeen wettelijk bepaald is, dan is deze huurprijsherziening nietig. De huurder kan weigeren om de gewijzigde huurprijs te betalen, zelfs als hij er oorspronkelijk mee akkoord was.
Na dit verzoek tot herziening gaan partijen ofwel akkoord om de huurprijs te wijzigen, ofwel weigeren ze de herziening. Ingeval van een akkoord, raden we je aan om deze aanpassing schriftelijk vast te leggen in een addendum bij de huurovereenkomst en dit addendum ook te laten registreren. Zodoende kunnen latere discussies of onduidelijkheden vermeden worden.
2. Partijen bereiken geen akkoord
Bereiken partijen geen eensgezindheid omtrent de huurprijsherziening, dan zal de verzoekende partij zich moeten richten tot het vredegerecht. Dit dient te gebeuren tussen de zesde en de derde maand voorafgaand aan de vervaldatum van elke driejarige periode. Eens dit gebeurd is, ligt de beslissing in handen van de vrederechter.
De vrederechter zal de herziening enkel toestaan bij één van onderstaande gevallen:
omwille van nieuwe omstandigheden bedraagt de huurwaarde van het onroerend goed minstens 20% meer of minder. Het betreft hier ‘objectieve omstandigheden’ die de huurprijs gedurende minstens drie jaar beïnvloeden zoals bijvoorbeeld een opwaardering van de leefomgeving, een prijsstijging op de vastgoedmarkt, enz.
omwille van bepaalde (verbeterings-)werken in de huurwoning door de verhuurder, bedraagt de werkelijke huurwaarde minstens 10% meer (vb. vernieuwing keuken en badkamer).
Uitsluitend in de gevallen waarbij de verzoekende partij kan bewijzen dat de huurwaarde effectief gestegen of gedaald is, zal de vrederechter een verhoging of verlaging van de huurprijs toestaan. De verzoekende partij kan de aangepaste situatie aantonen door middel van foto’s, bestekken, facturen, enz.
3. Uitzonderingen
Bepaalde omstandigheden en/of werken worden niet aanvaard als basis om de huurprijs te herzien. Het betreft onder meer:
werken uitgevoerd aan de huurwoning op kosten van de huurder
werken uitgevoerd aan de huurwoning door de verhuurder teneinde de woning in overeenstemming te brengen met de minimale vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
Herziening van de huurprijs bij handelshuur: de spelregels
Een handelshuurovereenkomst wordt steeds afgesloten voor een termijn van minstens 9 jaar. De kans is dan ook reëel dat je na een aantal jaar de huurprijs wil herzien, aangezien er zich steeds omstandigheden kunnen voordoen die een hogere of lagere huurprijs kunnen rechtvaardigen.
1. Minnelijke herziening
Bij aanvang van een handelshuurovereenkomst zijn partijen vrij de huurprijs overeengekomen. Ook tijdens de huurovereenkomst is het mogelijk om in onderling overleg de bestaande huurprijs te wijzigen. Hieraan zijn geen vormvereisten verbonden, maar het is wel aangeraden om dit schriftelijk overeen te komen, vb. via addendum aan de huurovereenkomst, en dit document te laten registreren.
2. Wettelijke herziening
Slagen partijen er niet in om een minnelijke overeenkomst te bereiken, dan bepaalt de handelshuurwetgeving een mogelijkheid om eenzijdig het initiatief te nemen om de huurprijs te (laten) herzien, mits het voldoen aan enkele voorwaarden.
Bij elke driejarige periode hebben zowel huurder als verhuurder het recht om de herziening van de huurprijs te vragen aan de rechter. Hiervoor moeten ze bewijzen dat de werkelijke huurwaarde van het onroerend goed minimum 15% hoger of lager is dan de huidige huurprijs. Deze stijging of daling kan te wijten zijn aan nieuwe omstandigheden (vb. toename van toerisme in de omgeving). Beide partijen kunnen hun aanvraag tot herziening indienen tijdens de laatste drie maanden van elke driejaarlijkse periode.
Gewijzigde omstandigheden
Onder nieuwe omstandigheden begrijpen we objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een pand op duurzame wijze beïnvloeden, maar die niet gekend waren bij het bepalen van de initiële huurprijs. Zodoende kon men dus geen rekening houden met deze omstandigheden bij aanvang van de handelshuurovereenkomst.
De nieuwe omstandigheden moeten voldoen aan enkele voorwaarden als ze aanleiding willen geven tot een huurprijsherziening:
1. Nieuw
De omstandigheden moeten nieuw zijn, dit wil zeggen dat ze ontstaan moeten zijn na de ondertekening van het huurcontract. De wettelijke bepaling inzake huurprijsherziening kan dus niet gebruikt worden om eerdere vergissingen in de prijsbepaling recht te zetten. Er wordt niet vereist dat de nieuwe omstandigheden onvoorzienbaar zijn.
2. Duurzaam
De nieuwe omstandigheden moeten duurzaam zijn, ttz. de gewijzigde omstandigheden moeten blijvend zijn. Variërende omstandigheden kunnen geen aanleiding geven tot herziening van de huur. Over het algemeen wordt aanvaard dat de omstandigheden minstens 3 jaar een invloed moeten uitoefenen op de huurprijs.
3. Objectief
Tot slot moeten de nieuwe omstandigheden onafhankelijk zijn van de wil van één van de partijen. Over het algemeen zullen verbouwingswerken uitgevoerd door huurder of verhuurder niet worden beschouwd als nieuwe omstandigheden die aanleiding geven tot huurprijsherziening.
Drempel: 15%
De loutere aanwezigheid van nieuwe omstandigheden is niet voldoende om een huurprijsherziening te rechtvaardigen. Als één van de partijen wil dat de prijs herzien wordt, dan zal hij moeten aantonen dat de normale huurwaarde van het onroerend goed effectief 15 procent gestegen of gedaald is.
De reden dat men deze drempelvereiste oplegt, is om de stabiliteit van de huurprijs te garanderen. Anderzijds dient de mogelijkheid tot herziening als buffer om de financiële nadelen ten gevolge van een langdurig contract op te vangen.
Gerelateerde video's
Mijn woning of bedrijfsgebouw beschikt over een stookolietank: moet deze gekeurd worden voor verkoop?
Wat zijn de stedenbouwkundige inlichtingen?
Alles wat je moet weten over de elektrische keuring
Mijn woning is getroffen door een rooilijn: wat nu? - Wikimmo
investeren in vastgoed
Wat is een zorgvolmacht?
Studentenhuurovereenkomst: alles wat je moet weten - Wikimmo
Wanneer is er sprake van een tekortschatting bij verkoop van een woning? - Wikimmo
Wat is een gesplitste aankoop? - Wikimmo
Successieplanning bij vennootschappen en (commercieel) vastgoed
Wat is een wilsgebrek en het gevolg voor de verkoopovereenkomst indien hier sprake van is? - Wikimmo
Wanneer kan je een renovatie van een woning aan 6% BTW uitvoeren? - Wikimmo
Kan een minderjarige een woning huren? - Wikimmo
Heb ik een stedenbouwkundige vergunning nodig voor een zwembad? - Wikimmo
Wat als uw huurder de huurwoning beschadigt? - Wikimmo
Woning verkopen zonder partner - Wikimmo
Ik koop een woning en achteraf stel ik een vochtprobleem vast. Wat nu? - Wikimmo
Wat is het conformiteitsattest? - Wikimmo
Alles wat je moet weten over de wet Breyne - Wikimmo
Mag de verhuurder een sleutel bijhouden van de huurwoning? - Wikimmo
Opzeg huurcontract wegens verbouwingswerken: wat zijn de regels? - Wikimmo
Wat te doen als er dringende herstellingswerken aan je huurwoning zijn? - Wikimmo
Wat moet er gebeuren met de brandverzekering bij de verkoop van je woning? - Wikimmo
Wat is teruggave van verkooprechten? - Wikimmo
Mag een huurder huisdieren houden in een huurwoning? - Wikimmo
Wat als je woning onbewoonbaar wordt verklaard? - Wikimmo
Wat is een plaatsbeschrijving en waarom is dit nodig? - Wikimmo
Wat gebeurt er met mijn zonnepanelen bij de verkoop van mijn woning? - Wikimmo
Mijn huis is bouwkundig erfgoed, wat nu? - Wikimmo
Wanneer kan je onroerende voorheffing ten laste leggen van de huurder? - Wikimmo
Wat als ik een huis wil kopen tijdens mijn echtscheidingsprocedure? - Wikimmo
Eerst verkopen en dan kopen of omgekeerd? - Wikimmo
Is een mondelinge huurovereenkomst geldig? - Wikimmo
De voorlopige en definitieve oplevering bij nieuwbouw: hoe gaat dit in zijn werk? - Wikimmo
Mijn huurder weigert te betalen: wat nu? - Wikimmo
Moet je erfbelasting betalen op jullie gezinswoning als je partner overlijdt? - Wikimmo
Is een elektrische keuring nodig bij de verkoop van een woning? - Wikimmo
Meeneembaarheid van verkooprechten - Wikimmo
Verzekeren van een huurwoning: verplichtingen van de huurder - Wikimmo
Een garage verhuren? Hiermee moet je rekening houden! - Wikimmo
Wat zijn de verplichtingen van de verhuurder? - wikimmo
Wat betekent 'een optie nemen' op een woning? - Wikimmo
Welke kosten moeten koper en verkoper betalen bij verkoop van een woning? - WIKIMMO
Het KI van een woning - Wikimmo
Een bod uitbrengen: hoe doe je dat? - Wikimmo
Meerwaardebelasting bij verkoop woning of grond - Wikimmo
Ik verkoop mijn woning die verhuurd is. Welke stappen moet ik ondernemen? - Wikimmo
Wat zijn vruchtgebruik en blote eigendom? - Wikimmo
Wat is een openbare verkoop?
De Vlaamse woonbonus 2020: een update! - Wikimmo
Wat wordt verstaan onder “verhaalbelasting”? - Wikimmo
Digitaal ondertekenen
Hou rekening met het reglement van interne orde! - Wikimmo
Ik verkoop mijn woning die verhuurd is. Welke stappen moet ik ondernemen? - Wikimmo
Uw huurder overlijdt : wat met het huurcontract? - Wikimmo
Wat is een basisakte? - Wikimmo
Wanneer moet bij verhuur BTW verplicht worden aangerekend? - Wikimmo
In welke situaties kan vanaf 1 januari 2019 BTW worden aangerekend op de huurprijs? - Wikimmo
Aanrekening van BTW bij verhuur loods of opslagruimte - Wikimmo
Een erfdienstbaarheid: wat is dat? - Wikimmo
Een huurwaarborg bij bedrijfsvastgoed: een must! - Wikimmo
Alles wat je moet weten over de huurwaarborg - Wikimmo
Vrijstelling of vermindering van onroerende voorheffing bij bedrijfsvastgoed bekomen? - Wikimmo
Wanneer heb je recht op een vermindering of een vrijstelling van onroerende voorheffing? - Wikimmo
Wat zijn de aandachtspunten bij de overname van een handelszaak? - Wikimmo
Je wil een bedrijfspand aankopen, maar de site is vervuild. Kan de verkoop doorgaan?
Wat is een bodemattest? - Wikimmo
Herziening van de huurprijs bij handelshuur: kan dit zomaar? - Wikimmo
Wanneer kan ik de huurprijs herzien bij woninghuur? - Wikimmo
Wat zijn de verplichte documenten bij verkoop van bedrijfsvastgoed? - Wikimmo
Moet ik mijn stookolietank laten keuren voor verkoop?
EPC verplicht bij verhuur en verkoop van kleine niet-residentiële gebouwen! - Wikimmo
Wat is de regelgeving omtrent EPC bij woonvastgoed?
Alles wat je moet weten over de indexatie van de huurprijs. - Wikimmo
Indexering van de huurprijs bij handelshuur en gemene huur - Wikimmo
Wat is een opschortende voorwaarde? - Wikimmo
Wat is een postinterventiedossier? - Wikimmo
Er rust een voorkooprecht op mijn huis. Kan ik verkopen? - Wikimmo
Wat is het verschil tussen een voorkooprecht en een voorkeursrecht? - Wikimmo
Wat zijn de opzegmogelijkheden als huurder in geval van handelshuur? - Wikimmo
Wat is het verschil tussen een compromis en een wederzijdse aan- en verkoopbelofte? - Wikimmo
Wanneer komt de verkoop van een woning tot stand? - Wikimmo
Kan een verhuurder de handelshuurovereenkomst opzeggen? - Wikimmo
Opzeg woninghuurovereenkomst wegens eigen gebruik
Hoeveel notariskosten moet ik betalen bij de aankoop van een woning? - Wikimmo
Moet ik registratierechten of btw betalen op de aankoop van mijn woning? - Wikimmo
Wat is afstand van verhaal in het kader van de brandverzekering?
Waarom moet de woninghuurovereenkomst geregistreerd worden? - Wikimmo
De registratie van een handelshuurcontract of een huurcontract naar gemeen recht - Wikimmo
Hoe worden de inkomsten op particuliere verhuur belast?
Bedrijfsverzamelgebouwen: samen onder hetzelfde dak!
Van welke renovatiepremies kan je genieten als je je bedrijfspand energiezuiniger maakt? - Wikimmo
Bedrijfspand kopen: privé of op de zaak? - Wikimmo
Renovatie vanaf 2022 verplicht voor kopers van bedrijfsgebouwen - Wikimmo
Wat is omzethuur en in welke gevallen kan het nuttig zijn? - Wikimmo
Planbaten en planschade: wat betekent dit - Wikimmo
Wanneer is er sprake van 'drempelgeld' bij handelshuur? - WIkimmo
Rechten en verplichtingen van huurders en verhuurders van commercieel vastgoed - Wikimmo
Overname handelsfonds: wat met schulden? - Wikimmo
Welke kosten en lasten zijn voor de (ver)huurder? - Wikimmo
Wanneer is huuroverdracht en onderhuur bij handelshuur mogelijk? - Wikimmo
Mag je de aankoop van een pand cash financieren? - Wikimmo
Huurhernieuwing bij handelshuur
De handelshuurovereenkomst van korte duur (pop-up): enkele feiten op een rijtje - Wikimmo
Mijn huurder is failliet! Wat nu? - Wikimmo
Wat is een intercommunale? - Wikimmo
Wat houdt de leegstandsbelasting bij bedrijfsgebouwen in? - Wikimmo
Verbouwingswerken in een handelspand: welke werken zijn toegelaten en wat bij het einde van de huur? - Wikimmo
Wat zijn brownfields? - Wikimmo
Wat is een brouwerijcontract en wat zijn de aandachtspunten? - Wikimmo
Wat is een onroerende leasing? - Wikimmo
Wat is een RUP? - Wikimmo
Wat bij de aankoop van een handelspand waar al een huurder in zit? - Wikimmo
Welke huurovereenkomst heb je nodig bij welk type bedrijfspand? - Wikimmo
Je ontvangt als verkoper een bod aan de vraagprijs, moet je verplicht verkopen? - Wikimmo
Met welke kosten moet ik rekening houden als ik een bedrijfsgebouw of handelspand wil huren?
Wat is een splitsingsakte?
Kan de functie van een gebouw zomaar gewijzigd worden?
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
