Rénovations dans un local commercial : quels travaux sont autorisés et que se passe-t-il à la fin du bail ?

Quels travaux de rénovation le locataire peut-il réaliser?

La législation sur les baux commerciaux accorde au locataire le droit d’entreprendre tous les travaux de rénovation qui sont “utiles” à son entreprise. Concrètement, cela signifie que le locataire peut effectuer les travaux nécessaires pour l’exploitation de son commerce. Ce concept peut donner lieu à des interprétations variées.

Dans cette optique, la loi prévoit certaines limitations dans le chef du locataire concernant l’étendue et la nature des travaux autorisés.

Restrictions imposées par la loi

• Le coût total des travaux ne peut pas dépasser l’équivalent de trois années de loyer.

• Les travaux envisagés ne peuvent compromettre ni la sécurité, ni la salubrité, ni la valeur esthétique du bâtiment.

Exemples de travaux autorisés : installation d’un nouveau comptoir, travaux de peinture et de papier peint, …

Accord du bailleur

Sauf disposition contraire dans le contrat de bail commercial entre les parties, le locataire doit toujours demander l’autorisation préalable du bailleur pour effectuer des travaux. Cette demande doit être envoyée par courrier recommandé ou exploit d’huissier. Le locataire doit accompagner sa demande d’une proposition détaillée des travaux, y compris les plans et devis.

Le bailleur dispose alors de la possibilité de s’opposer aux travaux pour des raisons légales – par exemple, l’absence de recours à un architecte lorsque cela est obligatoire. Toutefois, cette opposition doit être formulée dans les 30 jours suivant la réception de la demande :

• si le bailleur ne s’oppose pas dans les délais impartis, il est présumé avoir donné son accord pour les travaux proposés,

• en cas d’opposition, le locataire devra saisir le tribunal compétent dans les 30 jours afin d’obtenir une autorisation pour réaliser les travaux.

Si les travaux sont commencés sans l’autorisation du bailleur ou sans l’agrément du juge compétent, le bailleur peut demander l’arrêt immédiat des travaux.

Garanties pour le bailleur

Pour offrir une protection supplémentaire au bailleur, la législation sur les baux commerciaux prévoit certaines garanties additionnelles :

• le bailleur a, à tout moment, le droit d’accéder au chantier pendant les travaux afin de vérifier que ceux-ci sont réalisés conformément aux accords convenus.

• le bailleur peut exiger que le locataire souscrive une assurance responsabilité civile pour couvrir les risques liés aux travaux entrepris. Si le locataire ne respecte pas cette obligation, le bailleur peut engager des démarches pour faire arrêter les travaux.

Que se passe-t-il à la fin du bail?

Dans ce cas, il convient de distinguer deux situations :

Travaux réalisés avec l’accord (tacite) du bailleur ou l’autorisation du juge

Dans ce cas, le bailleur ne peut pas exiger le retrait des travaux réalisés avec son accord ou avec une autorisation judiciaire. Par contre, il peut s’opposer à leur retrait. Si les travaux ne sont pas retirés : le bailleur est tenu de verser une indemnité au locataire, correspondant :

• Soit à la valeur de la main-d'œuvre et des matériaux utilisés ;

• Soit à la plus-value apportée au bien grâce aux travaux.

Les parties peuvent toutefois prévoir des arrangements différents dans le contrat de bail commercial.

Travaux réalisés sans l’autorisation du bailleur

Dans cette situation, les cartes sont complètement redistribuées en faveur du bailleur. Le bailleur peut librement décider de la suite à donner aux travaux effectués :

• Il peut exiger que le bien soit remis dans son état initial ;

• Il peut décider de conserver les travaux sans être tenu de verser aucune indemnité au locataire.