Quelles sont les règles applicables en matière de TVA sur la location ?

Le régime en vigueur avant le 1er janvier 2019 : la TVA ne pouvait être portée en compte que dans un nombre limité de cas

Avant le 1er janvier 2019, la règle générale voulait que les contrats de location ordinaires soient toujours exonérés de TVA sur le loyer. Ceci, contrairement au régime en vigueur dans des pays voisins comme les Pays-Bas et le Royaume-Uni. Ce revers de l'exonération de TVA empêchait les professionnels et/ou promoteurs immobiliers de récupérer la TVA qu'ils avaient eux-mêmes payée lors de l'achat ou de la reconstruction de leur bien immobilier. Pour compenser quelque peu cette situation, la TVA était souvent répercutée dans le loyer, bien entendu aux frais du locataire…

Notre système juridique belge prévoyait toutefois, à l'époque, certaines exceptions à cette règle générale. C'était notamment le cas pour :

• la location dans le cadre d'un leasing immobilier ;

• la location de biens immobiliers dans le cadre de l'exploitation d'aéroports, de ports maritimes ou de voies navigables ;

• la location de garages et/ou d'emplacements de parking ;

• la mise à disposition de hangars et d'espaces de stockage ;

• la mise à disposition d'espaces de bureaux (services complémentaires inclus) ;

Ces possibilités étaient toutefois soumises à des conditions strictes qui n'étaient pas toujours réalisables pour tout le monde. De plus, toutes sortes de montages complexes étaient souvent mis en place, ce qui s'accompagnait fréquemment d'une grande insécurité juridique pour les parties contractantes.

Dans cette optique, deux nouvelles possibilités ont été instaurées à partir du 1er janvier 2019, en plus de celles précitées (à savoir un régime optionnel et un régime obligatoire d'application de la TVA), et l'application de la TVA en cas de location de hangars et d'espaces de stockage a été assouplie dans certains cas.

Nouveau : une application optionnelle de la TVA lors de la location de biens immobiliers

Lors de la location d'un bâtiment, la TVA peut être portée en compte si un certain nombre de conditions sont remplies :

• il doit s'agir de la location d'un bien à un professionnel. On entend par là un assujetti à la TVA, comme par exemple un entrepreneur ou un titulaire d'une profession libérale, par ex. : location de magasins de vêtements, de centres commerciaux, de bureaux de conseil, de cabinets d'avocats;
  
  

• le locataire ne peut utiliser le bien concerné - ou du moins la partie qu'il loue - que pour son activité économique. C'est la raison pour laquelle la location résidentielle n'entre pas en ligne de compte pour l'application du régime optionnel de TVA. Entrent en revanche en ligne de compte : la location de surfaces commerciales, de biens immobiliers industriels ou de bureaux ;
  
  

• il doit en outre s'agir de la location d'un bien immobilier bâti; en cas de location d'un terrain, vous ne pouvez donc pas bénéficier de ce système. Si la location porte toutefois sur un bâtiment auquel est rattaché un terrain (à savoir la même parcelle cadastrale), la TVA pourra bien être appliquée sur la partie du loyer relative à ce terrain, celui-ci étant alors considéré comme un accessoire ;
  
  

• le locataire et le bailleur doivent décider conjointement de soumettre la location à la TVA. Les parties peuvent en apporter la preuve au moyen d'une déclaration pro fisco spécifique à l'attention de l'administration, à insérer dans le contrat de location. Le choix d'appliquer la TVA vaut ensuite pour toute la durée du contrat de location. Si les parties concluent toutefois un nouveau contrat de location ou prolongent la location, elles ont à nouveau la possibilité de choisir d'appliquer ou non le régime de TVA ;
  
  

• le régime optionnel ne s'applique qu'aux bâtiments construits à partir du 1er octobre 2018, c'est-à-dire tous les bâtiments pour lesquels la TVA sur les travaux de construction matériels est devenue exigible pour la première fois à ce moment-là - autrement dit, la « pose de la première pierre ».

Cela n'empêche toutefois pas que des frais aient déjà pu être engagés auparavant pour les services de l'architecte ou du géomètre, ou que des matériaux aient déjà pu être achetés ou des machines louées en leasing pour réaliser les travaux. Les bâtiments « rénovés » - c'est-à-dire les bâtiments rénovés de telle manière qu'ils peuvent être considérés comme neufs - peuvent également entrer en ligne de compte ;

Si toutes ces conditions sont remplies et que la location s'effectue donc avec application de la TVA, le bailleur pourra déduire la TVA qu'il a payée lors de la construction ou de la rénovation. Le délai de révision qui y est associé s'élève toutefois à 25 ans (au lieu des 15 ans habituels), et ce afin d'éviter les abus. Il est en effet possible que les circonstances changent pendant la durée de la location et que les conditions ne soient plus remplies, par exemple parce que le locataire cesse son activité économique.

Dans ce cas, le bailleur devra réviser, pour la durée restante du contrat de location, la TVA qu'il avait initialement déduite sur les frais de construction ou le prix d'achat du bâtiment ou de la partie du bâtiment concernée. Concrètement, cela signifie que, tant que le délai de révision de 25 ans n'est pas écoulé, il existe un risque qu'une partie de la TVA déduite par le bailleur doive être remboursée.

Nouveau : assouplissement du régime relatif à la mise à disposition de hangars et d'espaces de stockage

Depuis le 1er janvier 2019, l'application de la TVA sur la location d'espaces de stockage à des professionnels est soumise aux mêmes règles que la location ordinaire sous le nouveau régime optionnel de TVA (voir ci-dessus), à savoir :

• le locataire ne peut utiliser le bien concerné que pour son activité économique

• il doit s'agir de la location d'un bien immobilier bâti

• le locataire et le bailleur doivent décider ensemble de soumettre la location à la TVA

Dans le cadre de la location d'un espace de stockage, l'âge du bien n'entre pas en ligne de compte, contrairement à la location ordinaire relevant du régime optionnel de TVA. Il n'est donc pas nécessaire que le bien ait été construit à partir du 1er octobre 2018 : les bâtiments anciens entrent également en ligne de compte pour ce régime.

Une condition supplémentaire dans le cadre du stockage est toutefois qu'au moins 50 % de l'espace doit être utilisé pour le stockage, et que pas plus de 10 % de l'espace ne peut être utilisé comme espace de vente. Il s'agit d'un assouplissement par rapport au régime antérieur, qui exigeait qu'au moins 90 % de l'espace soit affecté au stockage pour pouvoir appliquer la TVA.

Nouveau : une application obligatoire du régime de TVA en cas de location de courte durée

Si vous concluez un contrat de location depuis le 1er janvier 2019, la TVA devra obligatoirement être portée en compte sur le loyer si la durée du contrat de location n'excède pas 6 mois.

Avec cette mesure, le gouvernement visait principalement à soumettre à la TVA la location d'espaces de congrès, de séminaires, de réunions, de foires et d'expositions, et à éviter à l'avenir les discussions qui survenaient fréquemment à ce sujet par le passé.

Cette règle générale connaît toutefois un certain nombre d'exceptions importantes - et nombreuses. Plus précisément, la TVA ne devra pas obligatoirement être portée en compte sur le loyer dans les cas suivants :

• la location de biens immobiliers destinés à l'habitation
  ex. : résidence privée, résidence secondaire, maison de vacances, logement étudiant, logement à usage professionnel dans le cadre, par exemple, d'un séjour organisé par une entreprise pour son personnel (ex. : dans le cadre d'un teambuilding) ;
  
  

• la location à des personnes physiques qui utilisent les biens à des fins privées ou à des fins autres que celles de leur activité économique
  ex. : location d'un espace de réunion pour l'organisation d'une fête de famille ;
  
  

• la location à des ASBL ;
  
  

• la location à des organisations à vocation socioculturelle
  ex. : location de locaux à des mouvements de jeunesse, location de salles de fête à des associations d'étudiants.

Il appartiendra au bailleur - s'il ne porte pas la TVA en compte - de pouvoir démontrer que l'une des exonérations s'applique. Une simple déclaration du locataire suffit toutefois à cet effet.