Welke regels gelden er in het kader van de aanrekening van BTW bij verhuur?
Sofie Demeulemeester
Legal managerOp 1 januari 2019 werden enkele aanpassingen doorgevoerd in het wetboek BTW wat betreft de verhuur van onroerende goederen. Een blikvanger hierbij was de invoering van een optioneel én een verplicht stelsel van BTW-heffing in het geval van verhuur. Wij geven je wat meer uitleg hierover.
- De regeling tot vóór 1 januari 2019: aanrekening van BTW slechts in een beperkt aantal gevallen mogelijk
- Nieuw: een optionele aanrekening van BTW bij de verhuur van onroerende goederen
- Nieuw: versoepeling regeling inzake de terbeschikkingstelling van loodsen en opslagruimtes
- Nieuw: een verplichte toepassing van het BTW-stelsel bij een verhuur voor een korte duur
De regeling tot vóór 1 januari 2019: aanrekening van BTW slechts in een beperkt aantal gevallen mogelijk
Voor 1 januari 2019 gold als algemene regel dat gewone huurovereenkomsten steeds vrijgesteld waren van aanrekening van BTW op de huurprijs. Dit in tegenstelling tot de regeling in buurlanden zoals Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Deze vrijstelling van BTW had als grote keerzijde dat professionelen en/of projectontwikkelaars de BTW die zij destijds zelf betaald hadden bij de aankoop of vernieuwbouw van hun onroerend goed, niet konden recupereren. Om dit toch enigszins te compenseren werd de BTW vaak doorgerekend in de huurprijs, dit uiteraard op kosten van de huurder…
Ons Belgisch rechtsstelsel voorzag op dat moment wel enkele uitzonderingen op voornoemde algemene regel. Dit was onder meer het geval bij:
de verhuur in het kader van een onroerende lease;
de verhuur van onroerende goederen in het kader van de exploitatie van luchthavens, zeehavens of bevaarbare waterlopen;
de verhuur van garages en/of parkeerplaatsen;
de terbeschikkingstelling van loodsen en opslagruimtes;
de terbeschikkingstelling van kantoorruimtes (incl. bijkomende diensten);
Voornoemde mogelijkheden waren weliswaar gekoppeld aan strikte voorwaarden die niet steeds voor iedereen haalbaar waren. Bovendien werden vaak allerlei complexe constructies op poten gezet, wat vaak gepaard ging met grote rechtsonzekerheid voor de contractspartijen.
In die optiek werden vanaf 1 januari 2019 bovenop voornoemde mogelijkheden, 2 nieuwe mogelijkheden voorzien (nl.: een optioneel én een verplicht stelsel van aanrekening van BTW) en werd de aanrekening van BTW in geval van verhuur van loodsen en opslagruimtes, versoepeld in bepaalde gevallen.
Nieuw: een optionele aanrekening van BTW bij de verhuur van onroerende goederen
Bij verhuur van een gebouw kan BTW worden aangerekend indien aan een aantal voorwaarden is voldaan:
het betreft de verhuur van een pand aan een professioneel. Hiermee wordt een BTW-plichtige bedoeld zoals bijvoorbeeld een ondernemer of een beoefenaar van een vrij beroep vb.: verhuur van kledingzaken, winkelcentra, adviesbureaus, advocatenkantoren;
de huurder mag het desbetreffende pand - of althans het gedeelte dat hij huurt - enkel gebruiken voor zijn economische activiteit. Omwille van die reden komt residentiële verhuur niet in aanmerking voor de toepassing van het optioneel stelsel van BTW-heffing. Komen wél in aanmerking: verhuur van winkelpanden, industrieel vastgoed of kantoren;
daarnaast moet het gaan om de verhuur van een gebouwd onroerend goed; bij verhuur van een stuk grond kan je dus niet genieten van dit systeem. Heeft de verhuur evenwel betrekking op een gebouw waar een stuk grond bij hoort (nl.: eenzelfde kadastraal perceel), dan zal op het deel van de huurprijs dat betrekking heeft op deze grond - die in dat geval wordt gezien als een bijhorigheid - wél BTW kunnen worden toegerekend;
de huurder en verhuurder moeten gezamenlijk beslissen om de verhuur aan BTW te onderwerpen. Aangenomen wordt dat partijen dit kunnen bewijzen door een specifieke pro fisco-verklaring ten aanzien van de administratie op te nemen in de huurovereenkomst. De keuze voor de toepassing van BTW geldt vervolgens voor de gehele duur van de huurovereenkomst. Sluit men evenwel een nieuwe huurovereenkomst af of verlengt men de huur, dan hebben partijen opnieuw de keuze om het BTW-stelsel al dan niet toe te passen;
het optioneel stelsel is enkel van toepassing op gebouwen opgericht vanaf 1 oktober 2018, dit wil zeggen: alle gebouwen waarvan de BTW op de materiële bouwwerken op dat moment voor de eerste maal opeisbaar is geworden, de “eerstesteenlegging” dus.
Dit verhindert evenwel niet dat voordien al kosten gemaakt mochten worden voor de diensten van de architect of landmeter, of dat al materialen mochten worden aangekocht of machines mochten worden geleased om de werken uit te voeren. Ook ‘vernieuwde’ gebouwen - dit zijn gebouwen die op een zodanige wijze worden gerenoveerd dat ze kunnen aanzien worden als een nieuw gebouw - kunnen in aanmerking komen;
Voldoet men aan al deze voorwaarden en wordt er dus verhuurd met aanrekening van BTW, dan zal de verhuurder de door hem betaalde BTW bij de bouw of renovatie kunnen aftrekken. De herzieningstermijn die hieraan is gekoppeld bedraagt evenwel 25 jaar (ipv de gebruikelijke 15 jaar), dit om misbruiken te vermijden. Het is immers mogelijk dat gedurende de verhuring de omstandigheden wijzigen en de voorwaarden niet meer vervuld zijn, bijvoorbeeld omdat de huurder zijn economische activiteit stopzet.
In dat geval zal de verhuurder de door hem initieel in aftrek gebrachte BTW op de oprichtingskosten of aankoopprijs van het gebouw of het gedeelte van het gebouw moeten herzien voor de verdere looptijd van de huurovereenkomst. Concreet komt dit er dus op neer dat totdat de herzieningstermijn van 25 jaar verstreken is, de kans bestaat dat een gedeelte van de door de verhuurder afgetrokken BTW terugbetaald moet worden.
Nieuw: versoepeling regeling inzake de terbeschikkingstelling van loodsen en opslagruimtes
Sinds 1 januari 2019 is de aanrekening van BTW op verhuur van opslagruimtes aan professionelen aan dezelfde regels onderworpen als de gewone verhuur onder het nieuwe optioneel BTW-stelsel (zie hierboven), nl.:
de huurder mag het desbetreffende pand enkel gebruiken voor zijn economische activiteit
het moet gaan om de verhuur van een gebouwd onroerend goed
de huurder en verhuurder moeten samen beslissen om de verhuur aan BTW te onderwerpen
In het kader van verhuur van een opslagruimte doet de ouderdom van het pand er - in tegenstelling tot de normale verhuur waarbij het optioneel BTW-stelsel speelt - niet toe. Het is dus niet zo dat hier vereist zou zijn dat het pand maar werd opgericht vanaf 1 oktober 2018, ook oude gebouwen komen voor de regeling in aanmerking.
Een bijkomende voorwaarde in het kader van opslag is evenwel dat minstens 50% van de ruimte moet gebruikt worden voor opslag en dan niet meer dan 10% van de ruimte mag worden gebruikt als verkoopruimte. Dit is een versoepeling van de regeling die voorheen gold en waarbij minstens 90% van de ruimte voor opslag aangewend moest worden teneinde BTW te kunnen aanrekenen.
Nieuw: een verplichte toepassing van het BTW-stelsel bij een verhuur voor een korte duur
Sluit je sinds 1 januari 2019 een huurovereenkomst af, dan zal hierbij verplicht BTW moeten worden aangerekend op de huurprijs indien de duur van de huurovereenkomst niet meer dan 6 maanden is.
Met deze regeling beoogde de regering om voornamelijk de verhuur van congres-, seminarie-, vergader-, beurs- en tentoonstellingsruimtes met aanrekening van BTW te laten verlopen en discussies die hieromtrent dikwijls bestonden in het verleden, te vermijden naar de toekomst toe.
Op deze algemene regel zijn evenwel een aantal belangrijke - en omvangrijke - uitzonderingen. Meer in het bijzonder zal in volgende gevallen geen verplichte aanrekening van BTW op de huurprijs moeten gebeuren:
verhuur van onroerende goederen voor bewoning
vb.: privéwoning, tweede verblijf, vakantiewoning, studentenverblijf, woningen voor beroepsdoeleinden in het kader van bijvoorbeeld de organisatie door een onderneming van een verblijf aangeboden aan haar personeelsleden (vb.: voor een teambuilding);verhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of andere doeleinden dan die van hun economische activiteit
vb.: verhuur van een ontmoetingsruimte voor de organisatie van een familiefeest;verhuur aan VZW’s;
verhuur aan organisaties voor sociaal-culturele activiteiten
vb.: verhuur van lokalen aan jeugdbewegingen, verhuur van feestzalen aan studentenverenigingen.
Het zal aan de verhuurder zijn om - indien hij geen BTW in rekening brengt - aan te kunnen tonen dat één van de vrijstellingen speelt. Een eenvoudige verklaring van de huurder volstaat hiervoor evenwel.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
