10 conseils pour optimiser votre portefeuille immobilier

1. Quel type d’investisseur immobilier êtes-vous ?

Quel est votre profil d’investisseur ? C’est la question de départ. C'est un peu cliché, mais la connaissance de soi est bel et bien le début de votre sagesse immobilière. Vous êtes plutôt ?Un investisseur nonchalant (c’est-à-dire que vous avez hérité d’un portefeuille ou acheté "quelque chose" à l'occasion) ;Un investisseur consciencieux (vous avez du mal avec les locataires difficiles ou ceux qui ne paient pas à heure et à temps) ;Un investisseur de niche (vous êtes adepte d'un seul type de bien, votre portefeuille immobilier est peu ou pas diversifié, vous ne vous dispersez pas dans tous types de biens mobiliers et immobiliers) ; Un investisseur hésitant (vous attendez indéfiniment les bonnes affaires ou plutôt un éternel indécis. Bref, vous ratez quelques belles opportunités) ;Un investisseur heureux / qui réussit ;

2. Déterminez vous-même votre niveau d’autonomie pour la gestion de votre patrimoine ou optez pour une prise en charge

Cette prise en charge peut prendre différentes formes. A titre d'exemple, nous prenons ici un portefeuille de location où les possibilités sont multiples :

• Vous pouvez choisir de vous occuper de tout vous-même si vous disposez d'une expertise administrative et juridique suffisantes et que vous aimez y consacrer une grande partie de votre temps

• Vous pouvez décider de faire appel au soutien d'une agence immobilière pour trouver le locataire idéal pour votre bien

• Vous pouvez également déléguer la gestion quotidienne de ces biens locatifs (excepté la gestion des parties communes de la copropriété, qui sont gérées par un syndic). Ainsi, vous évitez de gaspiller un temps précieux à suivre le paiement des loyers, les tâches urgentes, l’indexation des loyers,...

• Enfin, vous pouvez prévoir une forme de garantie de paiement, et ainsi éviter le stress d’un locataire qui ne paie pas : dans ce cas, les loyers continueront à être payés par notre service de gestion qui suivra également votre dossier avec la collaboration d’un avocat.

3. Tenez-vous informé en matière de fiscalité ou cherchez de l’aide

Les investisseurs manquent parfois de connaissances "up to date" en matière de fiscalité et négligent donc les avantages fiscaux intéressants. C’est un constat malheureux car ces questions peuvent s'avérer cruciales pour la prise de certaines décisions.

Saviez-vous, par exemple, que depuis le 1er janvier 2019, dans certains cas, vous pouvez appliquer la TVA au loyer et ainsi récupérer la TVA que vous avez payée sur les travaux de construction ?

4. Créez un effet de levier en finançant partiellement votre acquisition

Pour investir dans l'immobilier, il faut déjà disposer d’un solide apport en liquidités disponibles immédiatement. Bref, il faut un capital de départ important pour franchir le pas de l'achat immobilier. Faux, c’est une idée reçue !

Alors que le recours à l'emprunt pour l'achat d'une maison familiale est bien ancré, cela ne semble pas encore être le cas pour d'autres investissements immobiliers. Les taux hypothécaires ont fortement augmenté ces derniers mois, en partie en raison d'une politique monétaire moins souple. Pourtant, financer son achat immobilier reste intéressant. D’une part, le coût du financement reste inférieur par rapport au rendement locatif, d’autre part, vous pouvez profiter de l'avantage fiscal de l'épargne long terme.

De plus, il s'avère que les rendements sont souvent bien plus élevés si vous choisissez d'utiliser vos capitaux propres pour multiplier vos investissements immobiliers en les complétant par le biais des prêts qui vous permettront de réaliser des investissements d’autant plus importants.

5. Restez ouvert à tout type de bien et ne vous limitez pas à un seul type de bien immobilier

Choisissez le bien immobilier approprié et osez diversifier, tant au niveau du type de bien que la région dans laquelle vous achetez. De cette façon, vous minimisez les risques.

Une analyse approfondie de l'investissement et une solide stratégie immobilière à long terme peuvent fournir une réponse quant au type de bien dans lequel il est préférable d'investir en priorité et d’examiner le meilleur moment venu pour se séparer de certains biens de votre portefeuille immobilier en vue de nouveaux projets.

Privilégiez toujours le point de vue économique et laissez les arguments émotionnels de côté. Vouloir garder un bien à tout prix dans votre portefeuille parce que vous y êtes attaché, alors que son entretien est coûteux et que le rendement locatif est faible, est l’exemple classique d'un tel piège émotionnel.

6. Pensez à l’avenir : votre portefeuille immobilier est-il adapté à la génération future ?

Le création et la gestion de votre portefeuille immobilier est un projet à long terme, la plupart du temps votre portefeuille immobilier continue de « vivre » au fil des générations. Pour cette raison, il est important de réfléchir aux décisions cruciales à prendre pour permettre à la génération suivante de continuer de profiter du portefeuille sans avoir à en supporter des coûts d'entretien ou de rénovation trop lourds ou encore à devoir payer des droits de succession élevés par la suite.

Anticiper c’est la clé ! Cela permet d'éviter de prendre des décisions peu réfléchies - peut-être que vos héritiers ne sont pas intéressés par ce bien et qu'il vaut mieux le vendre. Ne perdez pas non plus de vue votre succession et le paiement inutile de droits de succession. Pensez à la donation.

7. Restez informé des changements au niveau légal

De nombreuses réglementations - ayant souvent un impact spécifique sur l'immobilier - ont changé à un rythme effréné au cours de l'année écoulée.

Le saviez-vous ?

• Les règles en matière de qualité de logement ont été renforcées. Dans les biens en location, l'isolation des greniers et des toits ainsi que le double vitrage posent souvent question ;

• Les règlements en matière de copropriété ont été fondamentalement revus. Cela facilitera dorénavant la prise de (certaines) décisions ;

• Chaque région a entre-temps sa propre réglementation sur les loyers. Il y a de grandes différences en matière de location entre Bruxelles, la Wallonie et la Flandre.

8. Ne vous considérez pas plein aux as

Le fait d’avoir un large portefeuille immobilier n’implique pas forcément qu’il a une valeur considérable ou qu’il est exploité de manière optimale.

Soyez donc réaliste quant à l'évaluation de votre portefeuille : tenez compte des revenus, mais aussi des dépenses, et osez calculer le rendement net en considérant les investissements réalisés ou prévisionnels ainsi que les coûts annuels, comme le précompte immobilier, par exemple.

C’est la seule manière d’obtenir une vue claire sur les biens qui pourraient être moins rentables que vous ne l’aviez imaginé, et qui ne doivent pas forcément être conservés dans votre portefeuille immobilier.

9. Investissez dans ce que le marché demande et ne croyez pas aux chimères

Trop souvent, la motivation d'un achat s'avère être émotionnelle : on a trouvé le bien si beau qu’on s'y installerait soi-même directement, on est amoureux de la région et on y a donc concentré tout son patrimoine immobilier, des connaissances avaient également fait un tel investissement et elles en savent long...

L’émotion est mauvaise conseillère. Vous investissez avec votre tête dans l'immobilier, pas avec votre cœur. Vous devez toujours viser le plus large groupe cible pour les locations et les reventes. Par exemple, mettez-vous dans la peau de votre locataire potentiel : ses critères pour un bien locatif devraient être les vôtres lorsque vous déterminerez votre bien d’investissement.

Ne vous laissez pas non plus aventurer dans des chimères qui pourraient, par la suite, se révéler trop belles pour être vraies. Restez toujours réaliste : les rendements et les risques vont de pair.

10. Prenez une décision fondée

Après avoir analysé votre portefeuille immobilier, il est important d'agir également et de développer une vision claire et critique à long terme. Impliquez vos héritiers afin qu'aucune action ne doive être entreprise a posteriori sous la pression du temps.

Ensuite, soyez également strict avec vous-même et tenez-vous-en à votre position lorsque vous prenez des décisions concernant vos biens immobiliers.

Pour finir, ne perdez pas la notion du temps : un regard constant sur votre portefeuille est important car l'état d'un bien peut évoluer rapidement et le marché immobilier est également en mouvement constant.

En savoir plus ? Consultez notre service de stratégie d'investissement