Daar waar beleggers vaak kritisch zijn over hoe hun roerende beleggingsportefeuille rendeert, is deze scherpe blik er dikwijls minder als het de belegde onroerende activa betreft. Wij geven alvast 10 tips om jouw vastgoedportefeuille onder de loep te nemen en deze valkuil te vermijden
Een eerste belangrijk punt is beseffen welk type belegger je bent. Het is een cliché, maar zelfkennis is wel degelijk het begin van jouw vastgoedwijsheid. Ben je een:
onbewuste belegger (nl.: je hebt een portefeuille geërfd of hebt af en toe “iets” gekocht);
bezorgde belegger (nl.: je worstelt met huurders die lastig doen of niet stipt betalen);
niche belegger (nl.: je bent een grote believer in één soort eigendom, er zit weinig tot geen diversificatie in je vastgoedportefeuille, er is geen spreiding tussen roerend en onroerend vermogen);
onzekere belegger (nl.: je wacht op koopjes of bent een eeuwige twijfelaar en mist daardoor opportuniteiten);
gelukkige/succesvolle belegger;
2.Bepaal in welke mate je zelf jouw patrimonium wil beheren, dan wel of je kiest voor ontzorging
Hierbij kan dit ontzorgen verschillende vormen aannemen. Als voorbeeld nemen we hier een verhuurportefeuille waarbij er tal van mogelijkheden zijn:
je kan ervoor kiezen om alles zelf in handen te nemen indien je hiervoor zowel administratief als juridisch voldoende onderlegd bent en je hier ook graag tijd aan spendeert
je kan anderzijds beslissen om toch beroep te doen op de ondersteuning van een makelaar om de perfecte huurder voor jouw pand te vinden
daarbovenop kan je ook het dagelijks beheer (los van het beheer van de gemeenschappelijke delen in een mede-eigendom, die door een syndicus worden beheerd) van deze huurpanden uitbesteden. Zo vermijd je dat je kostbare tijd verliest met de opvolging van ontvangst van huurgelden, het regelen van dringende klusjes, de indexering van de huurgelden,...
tenslotte kan je ook een vorm van betaalzekerheid laten voorzien, zo is er geen stress indien je huurder toch niet zou betalen: in dat geval worden de huurgelden immers verder betaald door de beheersinstantie en zorgt deze ook voor de opvolging van jouw dossier bij een advocaat
3.Probeer fiscaal bij te blijven of je hierin te laten bijstaan
Een jammerlijke vaststelling is dat beleggers soms onvoldoende “up to date”- kennis hebben inzake fiscaliteit en hierdoor interessante fiscale voordelen over het hoofd zien. Dit terwijl deze zaken cruciaal kunnen zijn bij het nemen van bepaalde beslissingen.
Wist je bijvoorbeeld dat sinds 1 januari 2019 in bepaalde gevallen BTW kan worden aangerekend op de huurprijs en je hierdoor betaalde BTW op bouwwerken kan recupereren?
4.Je kan een hefboomeffect creëren door jouw aankoop deels te financieren
Een grote misvatting is dat om te investeren in vastgoed, er reeds een grote bron aan onmiddellijk beschikbare liquiditeiten moet zijn en je dus al een aanzienlijk startkapitaal moet hebben om de stap naar het aankopen van vastgoed te zetten.
Daar waar lenen voor de aankoop van een gezinswoning goed ingeburgerd is, blijkt dit voor het verder investeren in vastgoed nog niet zo te zijn. De afgelopen maanden is de hypotheekrente fors gestegen, onder meer als gevolg van een minder soepel monetair beleid.Toch kan het nog steeds interessant zijn om uw aankoop te financieren. Naast het gegeven dat de financieringskost nog steeds lager is dan het huurrendement, kunt u op vandaag nog gebruik maken van het belastingvoordeel i.h.k.v. het langetermijnsparen.
Bovendien blijkt dat het rendement vaak veel hoger ligt indien er wordt geopteerd om het eigen vermogen aan te wenden voor meerdere vastgoedinvesteringen en dit eigen vermogen daartoe aan te vullen met de nodige leningen zodat uitgebreidere investeringen kunnen worden gedaan.
5.Sta open voor divers vastgoed en beperk je niet noodzakelijk tot 1 type vastgoed
Kies het juiste type vastgoed en durf diversifiëren, zowel wat betreft het soort vastgoed als de regio waarin dit gekocht wordt. Op die manier spreid je de risico’s.
Bovendien kan een goede investeringsanalyse en een sterke vastgoedstrategie op lange termijn een antwoord geven in welk type vastgoed je best eerst investeert en of het nog geen tijd is om van bepaalde panden in je vastgoedportefeuille afscheid te nemen om vervolgens nieuwe projecten te kunnen aansnijden.
Ga hierbij steeds uit van een economisch oogpunt en laat emotionele argumenten varen. Een pand per se in je portefeuille willen houden omdat je hieraan gehecht bent, terwijl het onderhoud ervan handenvol geld kost en het rendement aan huurgelden laag ligt, is een klassiek voorbeeld van een dergelijke emotionele valkuil.
6.Durf ook aan later denken: is je vastgoedportefeuille klaar voor de volgende generatie ?
Het opstarten en onderhouden van een vastgoedportefeuille is een project op lange termijn, de vastgoedportefeuille blijft immers meestal over de generaties heen “leven”. Omwille van die reden is het belangrijk na te denken welke beslissingen cruciaal zijn om ook een volgende generatie verder van de portefeuille te kunnen laten genieten zonder dat hier naderhand zware onderhouds- of renovatiekosten dienen te gebeuren of zware successierechten dienen te worden betaald.
Anticiperen is key en kan vermijden dat er ondoordachte beslissingen worden genomen - misschien zijn jouw erfgenamen niet geïnteresseerd in dit vastgoed en verkoop je dit beter - of successieplanning uit het oog verloren wordt - denk maar aan een schenking - waardoor nodeloos successierechten moeten worden betaald.
7.Zorg dat je op de hoogte bent van wat er op wetgevend vlak beweegt
Het afgelopen jaar is tal van regelgeving - die niet zelden een bijzondere weerslag had op vastgoed - in een sneltempo gewijzigd.
Wist je bijvoorbeeld dat:
de regels inzake woningkwaliteit aanzienlijk zijn verscherpt? Het isoleren van zolders en daken en het voorzien van dubbele beglazing in huurpanden dringt zich hierdoor vaak op;
de regelgeving inzake mede-eigendom een grondige opfrissing heeft gekregen? Voortaan kunnen bepaalde beslissingen hierdoor eenvoudiger genomen worden;
elk gewest ondertussen een eigen huurregelgeving heeft? Hierdoor zijn er belangrijke verschillen in regelgeving tussen verhuren Brussel, Wallonië en Vlaanderen;
8.Reken jezelf niet rijk
Het hebben van een uitgebreide vastgoedportefeuille betekent niet per definitie dat deze enorm veel waard is of dat deze optimaal wordt benut.
Wees dan ook realistisch in de beoordeling van je portefeuille: hou rekening met inkomsten, maar ook met gedane uitgaven en durf het netto-rendement te berekenen, waarbij je rekening houdt met de uitgevoerde of verwachte investeringen en de jaarlijkse kosten, zoals bijvoorbeeld onroerende voorheffing.
Enkel op die manier wordt duidelijk welke panden toch minder rendabel blijken dan gedacht en misschien niet langer in jouw vastgoedportefeuille moeten worden behouden.
9.Investeer in wat de markt vraagt en geloof niet in sprookjes
Al te vaak blijkt de motivatie voor een aankoop emotioneel te zijn: men vond het pand o zo mooi en zou zelf ook meteen in dergelijk pand gaan wonen, men houdt van de streek en heeft daarom zijn volledig vastgoedpatrimonium daar opgebouwd, kennissen hadden ook dergelijke investering gedaan en die kennen er veel van...
Emotie is evenwel een zeer slechte raadgever. Investeren in vastgoed doe je met je hoofd, niet met je hart en je mikt hierbij best steeds op een zo groot mogelijke doelgroep naar verhuur en herverkoop toe. Verplaats je bijvoorbeeld in het hoofd van jouw potentiële huurder: zijn/haar criteria voor een huurpand, moeten de jouwe zijn bij het bepalen waarin je zal investeren.
Laat je ook niet meeslepen door verhalen die te mooi lijken om waar te zijn (want meestal blijken die naderhand effectief te mooi om waar te zijn) en besef steeds dat rendement en risico hand in hand gaan.
10.Neem een gefundeerde beslissing
Na analyse van je vastgoedportefeuille, is het belangrijk om ook actie te ondernemen en een duidelijke en kritische visie te ontwikkelen op lange termijn. Betrek je erfgenamen hierbij zodat naderhand geen acties moeten worden ondernomen onder tijdsdruk.
Wees vervolgens ook streng voor jezelf en hou vast aan deze visie bij het maken van beslissingen inzake je vastgoed.
Verlies tenslotte de tijd niet uit het oog: een constante blik op jouw portefeuille is belangrijk, aangezien de toestand van een pand snel kan evolueren en ook de vastgoedmarkt constant beweegt.
De inlichtingen zoals meegedeeld op deze pagina zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische adviesverlening aangepast aan specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden worden beschouwd.
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
Wil je je huis laten schatten of verkopen?
Je browser voldoet niet aan de minimale vereisten om deze website te bekijken. Onderstaande browsers zijn compatibel. Mocht je geen van deze browsers hebben, klik dan op het icoontje om de gewenste browser te downloaden.