Droits d'enregistrement en 2026 et 2027 en Flandre : un aperçu !

À ce jour, les droits d'enregistrement (droits de vente) suivants s’appliquent à l’acquisition de biens immobiliers en Flandre; nous détaillons ci-après dans cet article les plus courants.

Calcul des droits d'enregistrement : le tarif standard de 12%

La règle est qu’en cas d’acquisition de biens immobiliers, un taux de droits d'enregistrement de 12 % est appliqué — avant le 01.01.2022, ce taux s’élevait encore à 10 %. Ce taux s’applique notamment à l’achat de biens immobiliers professionnels, terrains (à bâtir), garages ainsi que résidences secondaires ou troisièmes résidences.

Lors de l'achat d'un bien neuf où la TVA est appliquée sur la construction et les droits d'enregistrement sur la valeur du terrain, alors les droits d'enregistrement sur le terrain sont calculés au taux de 12%. Pour les nouvelles constructions, l'impact de l'augmentation des droits d'enregistrement - de 10% à 12% - est donc limité. Dans les projets de nouvelles constructions, la valeur du terrain représente en moyenne environ 20-30% du prix d'achat total, de sorte que l'impact financier dans ce domaine est minimal et que le rendement locatif est également moins affecté.

Nous pouvons illustrer cette distinction ci-dessus de manière pratique à l'aide de deux exemples :

Exemple 1 :

Vous souhaitez acheter une maison existante qui peut être louée à 800 euros par mois. Le prix d'achat de ce bien est de 280 000 euros. Dans cet exemple, nous prenons en compte 11 mois de revenus locatifs, ce qui équivaut à un loyer annuel de 8 800 euros.

Le rendement locatif après coûts selon l'ancien régime :

8 800 / (280 000 + 10 %) = 8 800 / 308 000 = 2,86 %.

Le rendement locatif après coûts selon le régime actuel :

8 800 / (280 000 + 12 %) = 8 800 / 313 600 = 2,81 %.

Conclusion : le rendement diminue de 5 points de base.

Exemple 2 :

Vous achetez un appartement neuf à 220 000 euros. La valeur du terrain est de 50 000, le prix de construction de 170 000 euros. Vous pouvez louer le bien à 700 euros par mois.

Le rendement locatif après coûts selon l'ancien régime :

7 700 / (50 000 + 10 %) + (170 000 + 21 %) = 7 700 / (55 000 + 205 700) = 2,95 %.

Le rendement locatif après coûts selon le nouveau régime :

7 700 / (50 000 + 12 %) + (170 000 + 21 %) = 7 700 / (56 000 + 205 700) = 2,94 %.

Conclusion : l'impact du nouveau régime en matière de droits d'enregistrement sur le rendement locatif est relativement limité, surtout pour les nouvelles constructions.

Le régime favorable de 2% : la résidence familiale

Le régime favorable pour l’acquisition de la résidence principale unique existe depuis le 01.06.2018 et a connu plusieurs évolutions : Initialement, les droits d’enregistrement tombaient à 7 % puis, à partir du 01.01.2020, ils ont été réduits à 6 % pour passer à 3 % à partir du 01.01.2022. Pour les actes à partir du 01.01.2025, le taux préférentiel a encore baissé à 2 %.

Il est important de noter que ce tarif de 2% ne s'applique qu'en cas d'achat :

• de maisons - et non de terrains à bâtir - situées en Région flamande

• par des personnes physiques (et tous les acheteurs doivent être des personnes physiques)

• et qu'il s'agit d'un achat pur - donc pas : échange, cession de droits indivis, ... - de l'intégralité de la maison en pleine propriété; les achats scindés où un acheteur achète l'usufruit et un autre acheteur la nue-propriété, ne sont cependant pas éligibles !

• où les acheteurs établissent leur résidence principale (c'est-à-dire : l'inscription au registre de la population) dans un certain délai après la date de l'acte authentique - pour une maison familiale ordinaire, cela concerne 3 ans - et maintiennent ensuite cette résidence principale pour une période ininterrompue d'au moins 1 an

• où les acheteurs ne possèdent ni séparément, ni conjointement déjà une maison ou un terrain à bâtir en pleine propriété, tant en Belgique qu'à l'étranger (même si cela a été acquis par héritage)

• l’application du taux réduit doit être effectivement demandée dans l’acte notarié

Un logement correspond à la maison ou à tout ensemble ou partie d’un étage d’un bâtiment destiné, immédiatement ou, après travaux d’entretien/réparation normale, à loger une personne ou une famille. Les logements nécessitant des travaux importants avant utilisation (par ex. maison gravement endommagée par un incendie ou une inondation, dit « bien sinistré ») ne bénéficient pas du taux réduit de 2 % et les droits d’enregistrement s’élèvent alors à 12 %.

Les conditions énumérées ci-dessus sont examinées pour chaque acquéreur individuellement. Il est dès lors possible que, si deux personnes achètent ensemble un logement et que l’une (A) remplit toutes les conditions mais pas l’autre (B), alors A bénéficie du taux de 2 % sur sa part, et B du taux standard de 12 %. Attention : chaque acquéreur doit toujours être une personne physique.

Important : si l’acquéreur possède déjà un logement ou un terrain, le taux favorable peut être pris en compte s’il s’engage à le vendre dans un délai de 2 ans après l’acte authentique d'achat du nouveau logement familial, à condition de pouvoir démontrer le lien entre l’achat et la vente. Cette disposition offre une sécurité temporaire permettant d’acquérir le nouveau logement au taux de 2 % même si la vente de l’ancien logement n’est pas encore finalisée. Cette disposition est dénommée “tolérance du lien causal”.

Si une des conditions n’est pas remplie à temps — ex. résidence principale non établie dans les temps ou vente de l’ancien logement non réalisée dans les 2 ans cf la tolérance du lien causal — l’acquéreur doit payer les droits supplémentaires, c’est-à-dire la différence entre le taux normal de 12 % et le taux réduit de 2 %. En outre, une majoration d’impôt de 20 % s’applique sur cette différence. Si une réduction supplémentaire pour habitation modeste (voir point suivant) a été appliquée, celle-ci doit également être remboursée.

Réduction supplémentaire pour les habitations modestes

Pour l’acquisition d’habitations modestes — c’est-à-dire des logements dont le prix d’achat ne dépasse pas 220.000 euros — il existe, en plus du taux préférentiel de 2 %, une réduction supplémentaire des droits (appelée « réduction de droits ») de 1.867 euros.

Cette réduction est également individuellement évaluée par acquéreur. Si un seul des acquéreurs remplit les conditions pour bénéficier de cette réduction, il ne pourra en profiter que pour sa part du prix d’achat.

Dans les villes principales — Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout et Vilvorde — ainsi que dans les communes de la périphérie flamande — Affligem, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Tervuren, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst — ce plafond est porté à un prix d’achat de 240.000 euros.

Pour déterminer le seuil de 220.000 ou 240.000 euros, on prend en compte le prix convenu pour le logement et les charges supplémentaires éventuellement supportées par l’acheteur mais qui relèveraient normalement du vendeur (par ex. le paiement des honoraires de l’agent immobilier par l’acheteur).

Le SERV et le Woonraad ont déjà souligné que ces plafonds pouvaient inciter à manipuler le prix de vente afin d’atteindre la limite de 220.000 ou 240.000 euros lors de la vente d’un bien. Le Gouvernement flamand assure toutefois que ce risque est limité par la mise en place d’un contrôle structurel de la valeur réelle de vente des logements concernés. En cas de fortes indications de manipulation, la valeur réelle de vente peut être réévaluée, ce qui pourrait entraîner la perte du taux préférentiel. L’administration fiscale flamande s’appuie pour cela sur une base de données de points de référence, donnant une indication des biens similaires déjà vendus ou transmis dans le voisinage.

Le revenu cadastral reste important

Bien que le revenu cadastral (RC) ne soit plus utilisé pour le calcul des droits d’enregistrement, il reste pertinent de le prendre en compte lors de l’achat d’un logement. Le RC ne détermine plus les droits de vente mais il sert toujours de base pour le calcul du précompte immobilier, que vous devez payer chaque année.

Les droits d'enregistrement en Flandre : l’évolution au fil des années

Jusqu'au 01.06.2018, le tarif des droits d'enregistrement était encore déterminé par le revenu cadastral (RC) de la maison.

De cette manière, vous payiez 10% de droits d'enregistrement pour les maisons avec un RC supérieur à 745 euros. D'autre part, un tarif de 5% était appliqué pour les maisons avec un RC maximal de 745 euros, bien que ce maximum ait été augmenté si les acheteurs avaient 3 enfants ou plus à charge. Ce régime préférentiel était également appelé « taux réduit (klein beschrijf).»

En outre, lors de l'achat d'une maison ou d'un terrain à bâtir, il était possible de bénéficier d'un « abattement », c'est-à-dire : le fait de ne pas devoir payer de droits de vente sur les premiers 15 000 euros du prix d'achat.

Une critique fréquemment formulée était que des maisons anciennes et de grande taille pouvaient bénéficier du régime à taux réduit, dès lors que les travaux de rénovation n’étaient pas déclarés au cadastre. Il n’était donc pas rare de voir un bien avec un RC de 642 euros vendu pour 500.000 euros, tout en étant soumis à un taux de 5 % de droits d’enregistrement.

Il est ainsi apparu clairement que le revenu cadastral constituait une base obsolète, rendant criante une réforme du système de taxation des acquisitions immobilières.

Cette révolution a donc eu lieu le 01.06.2018, où - simultanément avec l'abolition du taux réduit et de l'abattement - un régime préférentiel en matière de droits de vente a été introduit, ainsi qu'une réduction des droits lors de l'achat d'une unique résidence principale modeste. Ce régime préférentiel a été affiné le 01.01.2020 - en compensation de l'abolition du Bonus Logement Flamand -, le 01.01.2021, enfin aussi le 01.01.2022 et a encore diminué le 01.01.2025.

Qu'en est-il de la portabilité des droits d'enregistrement ?

Le principe de la portabilité des droits d’enregistrement a été supprimé à partir du 01.01.2022. Il était toutefois encore possible, dans le cadre d’un régime transitoire, d’en bénéficier pour les actes d’achat passés jusqu’au 31.12.2023 inclus.

Entre-temps, ce régime transitoire a également pris fin.

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