TVA ou droits d’enregistrement : que payez-vous à l’achat d’une maison ou d’un bien professionnel ?

Vendre en TVA ou en droits d'enregistrement ?

En règle générale, des droits de vente s'appliquent lors de la vente d’un terrain à bâtir, d’une habitation ou d’un bien professionnel. En Flandre, ces droits de vente s'élèvent à 12% (ou 2% en cas de taux réduit), à Bruxelles vous payerez 12,5%.

À titre exceptionnel, l'achat d'un bien immobilier peut être soumis à la TVA à 21 % ou au taux préférentiel de 6 %. Si vous êtes un professionnel, vous pouvez ensuite déduire cette TVA. Si la vente est entièrement soumise au régime de la TVA, elle est alors exonérée de droits d'enregistrement.

Les conditions pour la vente de biens immobiliers avec TVA sont les suivantes :

1. Il s’agit d’un bâtiment neuf, ou complètement rénové et du terrain sur lequel le bâtiment est situé

Un bâtiment est considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant l'année de la première mise en service ou première occupation. Par exemple, si le bien immobilier est occupé pour la première fois en mars 2023, il est considéré comme construction neuve jusqu'au 31 décembre 2025.

La date d'occupation est un élément factuel (par exemple, la date de début du bail de location). De plus, pour les immeubles à appartements ou les grands immeubles commerciaux comportant plusieurs entités, cette date peut différer en fonction du lot, bien que toutes les entités aient été livrées au même moment. Exemple : l'appartement A est loué à partir du 1er décembre 2023, il peut donc être vendu sous le régime de la TVA jusqu'au 31 décembre 2025 ; l'appartement B est mis en service le 1er février 2024, il peut donc être vendu sous le régime de la TVA jusqu'au 31 décembre 2026.

Un bâtiment ancien peut, au cours de la même période - en prenant comme point de départ la date de réoccupation ou de remise en service - également être considéré comme "neuf" - et donc bénéficier d'une vente avec TVA - s'il a été substantiellement rénové. On considère généralement qu'il y a rénovation complète si, à la suite des travaux, le bâtiment a subi une modification substantielle concernant sa nature, sa structure ou sa destination, ce qui entraîne une modification du R.C. bien que cela soit toujours examiné au cas par cas.

Il est intéressant de noter que le terme "bâtiment" désigne toute structure reliée au sol. Ainsi, les aires de stationnement aménagées peuvent également bénéficier de ce système.

2. Le bâtiment doit être vendu :

• En même temps que le terrain : c. -à-d. la parcelle pour laquelle le permis de construire a été accordé pour le bâtiment vendu. Ce n'est pas le cas, par exemple, si la vente a lieu alors que le bâtiment n'est pas encore construit. Dans ce cas, la TVA ne s'applique qu'à la construction et les droits d'enregistrement sont dus sur la valeur du terrain ;

• Par un même vendeur : Ce n'est, par exemple, pas toujours le cas lors de la création de projets de construction neuve où deux sociétés sœurs sont impliquées dans la vente, respectivement du terrain et du bâtiment. Dans ce cas, seul le bâtiment pourra être vendu avec la TVA, tandis que le terrain sera vendu avec application des droits d'enregistrement.

3. Enfin, la qualité de celui ou celle qui vend joue également un rôle : s'agit-il d'un promoteur immobilier ou d'une personne qui choisit de vendre avec TVA ?

Si les conditions susmentionnées sont remplies, la qualité de celui ou celle qui vend joue également un rôle :

• S'il s'agit d'un promoteur immobilier, la vente doit alors toujours être soumise au régime de la TVA ;

• Si la personne qui vend n'est pas un promoteur, mais un contribuable assujetti à la TVA ou un particulier, il peut choisir de soumettre cette vente à la TVA ou à la taxe d'enregistrement. Il est important que cela soit explicitement indiqué dès le départ et que, lorsque la TVA est imputée, les formalités nécessaires concernant l'administration de la TVA soient immédiatement accomplies;

Que dois-je payer lorsque j'achète un terrain à bâtir ?

Si vous achetez uniquement un terrain à bâtir non bâti, vous devrez payer les droits de vente sur le prix de vente de ce terrain. Après tout, un terrain à bâtir non bâti ne peut jamais être considéré comme "neuf".