Dois-je payer des droits d’enregistrement ou la TVA sur l’achat de mon habitation ?

Vendre en TVA ou en droits d'enregistrement ?

La règle générale est que des droits d’enregistrement (= les actuels droits de vente) sont dus sur la vente de votre terrain à bâtir ou habitation. En Flandre, ces droits d’enregistrement s’élèvent à 10 % (ou 5 % en cas de « klein beschrijf »), à Bruxelles, vous payerez 12,5 % de droits d’enregistrement.

À titre exceptionnel, une TVA de 21 % peut être appliquée sur un bien immobilier, notamment si ce bien immobilier peut encore être considéré comme « neuf ».

Quand mon habitation est-elle considérée comme « neuve » ?

Une habitation est considérée comme une nouvelle construction jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’année de la première mise en service ou de la première prise de possession. Par exemple, si l’habitation est mise en service pour la première fois en mars 2015, elle sera considérée comme une nouvelle construction jusqu’au 31 décembre 2017.

Si votre habitation est considérée comme « neuve », il faut alors examiner la qualité du vendeur. Si le vendeur est un professionnel (ledit promoteur immobilier), la vente relève alors du régime de la TVA. Si le vendeur est un particulier, il peut choisir de vendre avec droits de vente ou avec TVA.

À l’achat d’une habitation « neuve », il faut également payer 21 % de TVA sur le terrain si les trois conditions ci-dessous sont remplies simultanément :

• Premièrement, le bâtiment doit être vendu sous le régime de la TVA ;
• Deuxièmement, le terrain et le bâtiment doivent être vendus par la même personne ;
• Troisièmement, le terrain est transmis en même temps que le bâtiment.

Si ces trois conditions ne sont pas remplies en même temps, vous devrez payer la TVA sur la construction et des droits d’enregistrement sur la valeur du terrain.

Que dois-je payer lorsque j’achète un terrain à bâtir ?

Lorsque vous achetez uniquement un terrain à bâtir non bâti, vous payerez alors des droits de vente sur le prix de vente de ce terrain. Un terrain à bâtir non bâti ne peut en effet jamais être considéré comme « neuf ».

Il est possible de combiner les deux !

Enfin, il existe une possibilité de combiner les droits d’enregistrement et la TVA. Si vous achetez une habitation sur plan ou une habitation clé sur porte, il est alors possible de payer les droits d’enregistrement sur l’achat du terrain, et la TVA sur le prix d’achat de la maison. Cette mesure est uniquement possible pour une habitation « à construire » à laquelle la loi Breyne s’applique. Pour ce type d’achat, vous êtes immédiatement propriétaire du terrain, mais vous ne devenez propriétaire de l’habitation que plus tard.

Par contre, si vous achetez une habitation qui est déjà en construction, le terrain et la maison seront vendus simultanément et la vente sera entièrement soumise au régime de la TVA.

Conclusion

En tant que particulier, il est plus avantageux d’acheter sous le régime des droits de vente. En Région flamande, les droits d’enregistrement s’élèvent à 10 % du prix et dans certains cas, vous pouvez même bénéficier d’un taux réduit et payerez seulement 7 % de droits d’enregistrement. En revanche, le taux de TVA s’élève toujours à 21 %.

Dans le cadre de votre recherche d’une habitation, gardez toujours à l’esprit qu’outre le prix d’achat, il y a un certain nombre de coûts supplémentaires liés à votre achat.