Dans quel cas la taxe sur la plus-value s’applique-t-elle lors la vente d’une habitation ou d’un terrain ?

Plus-value immobilière : taxation des habitations et immeubles des particuliers

Depuis le 1er janvier 1997, il existe en Belgique une taxe sur la plus-value immobilière réalisée sur des biens immobiliers bâtis.

S'il s'agit d'une gestion spéculative, où le seul but de l'achat était de réaliser un bénéfice lors de la revente, il n'y a pas de limite dans le temps et une taxe sur la plus-value de 33 % s'applique.

S'il s'agit d'une gestion normale, si vous revendez un bien immobilier dans les cinq ans suivant son achat en réalisant une plus-value, vous serez éventuellement imposé sur cette plus-value.

Comme période de référence pour calculer cette période de cinq ans, ce sont les dates des actes notariés d'achat et de vente du bien concerné qui sont prises en compte. Dans le cas d’une nouvelle construction, c’est la date de la première prise de possession ou location du bien.

Cette taxe sur la plus-value s’élève à 16,5 % - à laquelle s’ajoute la taxe communale- sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Ainsi, pour le calcul de la plus-value, il faut prendre en compte :

• Le prix de vente diminué des frais de vente, principalement : les honoraires de l’agent immobilier, les frais de publicité

• Le prix d'achat moins d’éventuelles indemnités obtenues à la suite de dommages à la propriété.

• Le prix d’achat majoré avec :

  • un pourcentage forfaitaire de 25 % sur le prix d'achat ou les frais réels liés à l'achat (par exemple : droits d'enregistrement/TVA payés, honoraires du notaire, frais de transfert de l'acte au bureau hypothécaire, etc.), s'ils dépassent 25 % du prix d'achat ;

  • 5 % du montant du prix d'achat et du pourcentage forfaitaire des frais/des frais réels, et ce pour chaque année écoulée depuis l'achat ;

  • les frais des travaux réalisés pour lesquels une facture est disponible.

Exemple 1 :

X achète une habitation en février 2022 pour un prix de 250 000 €. Les frais d’acquisition représentent moins de 25 % du prix d’achat. Il est donc recommandé d’augmenter le prix d’achat avec le forfait de 25 % plutôt qu’avec les frais réels. Des travaux de rénovation pour un montant de 15 000 € ont été réalisés. En mars 2025, X décide de s’installer avec son nouveau partenaire et vend la maison pour 310 000 €. Les frais de l’agent immobilier s’élèvent à 10 230 €.

Le calcul de la taxe sur la plus-value, en supposant une gestion normale, se fait comme suit :

• On augmente le prix d’achat avec le forfait de 25 %. On ajoute 5 % par année complète écoulée depuis l’achat (3 ans ici). On ajoute les travaux de rénovation.
  (359 375 € + 15 000 € = 374 375 €)

• Le prix de vente est diminué des frais de vente.
  (310 000 € - 10 230 € = 299 770 €)

Dans cet exemple, le prix d’achat ajusté est supérieur au prix de vente, donc il n’y a pas de plus-value créée et aucune taxe sur la plus-value n’est due.

Exemple 2 :

Y achète une maison en mars 2023 pour 200 000 €. Les frais d’acquisition sont inférieurs à 25 % du prix d’achat, donc on applique le forfait de 25 % plutôt que les frais réels. Des travaux de rénovation pour 10 000 € ont été réalisés. En mai 2025, Y déménage à l’étranger pour son travail et vend la maison pour 300 000 €. Les frais de l’agent immobilier s’élèvent à 9 900 €.

Le calcul de la taxe sur la plus-value, pour une gestion normale :

• Le prix d'achat est majoré d'un pourcentage forfaitaire de 25 %. Ce montant est ensuite majoré de 5 % par année écoulée (= 2 dans le cas présent) et des frais de rénovation.
  (200.000 € + 50.000 € + 25.000 € + 10.000 € = 285.000 €)

• Le prix de vente est diminué des frais de vente.
  (300 000 € - 9 900 € = 290 100 €)

Dans cet exemple, le prix d'achat est inférieur au prix de vente, ce qui génère une plus-value imposable. La taxe sur la plus-value s'élève à 16,5 % de 5 100 €, soit 841,50 €. En tant que vendeur, vous devez inclure cette plus-value dans votre déclaration fiscale pour l'année au cours de laquelle vous avez encaissé la plus-value.

Plus-value immobilière : taxation des terrains

De même, si vous vendez un terrain avec une plus-value dans un certain délai, vous serez potentiellement imposé sur cette plus-value. Ici, on distingue deux cas :

• le terrain est vendu endéans les cinq ans qui suivent l'achat, auquel cas la plus-value sera imposée au taux de 33 %, plus la taxe communale.

• le terrain est vendu entre la cinquième et la huitième année après l'achat, auquel cas la plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, à majorer de la taxe communale.

Attention : cette taxe sur la plus-value est également applicable à un terrain bâti. En effet, si la valeur du bien immobilier construit sur le terrain représente moins de 30 % du prix total payé, il ne sera pas considéré comme un immeuble, mais comme un terrain.

Les immeubles et terrains reçus par donation

La plus-value réalisée sur la vente d’une habitation ou d’un terrain reçu par donation peut également être taxée si la vente a lieu dans les trois années qui suivent la donation. Ceci à condition que le donateur :

• avait fait l'acquisition de l’habitation au cours de la période de cinq ans précédant la vente

• avait fait l'acquisition du terrain au cours de la période de huit ans précédant la vente

La construction sur un terrain nu reçu en donation n'échappe pas à la taxe sur la plus-value. Ainsi, dans ce cas, vous serez imposé sur la plus-value si :

• les travaux de construction ont commencé endéans les cinq ans sui suivent l'acquisition du terrain par le contribuable ou le donateur

• l’ensemble a été aliéné endéans les cinq ans de la date de la première occupation ou location de l’immeuble.

Le point de référence sera la valeur du bien telle qu'elle est inscrite dans l'acte de donation.

Taxe sur la plus-value : exonération pour l’habitation principale et succession

Comme toujours, il existe des cas où cette règle ne s'applique pas et où aucune taxe sur la plus-value n'est donc à payer. C'est plus particulièrement le cas pour les ventes de :

• l’habitation principale. Une condition préalable est que le vendeur ait effectivement occupé le bien pendant une période continue d'au moins 12 mois - dont au moins 6 mois dans la période de 12 mois précédant la vente.

• un bien ou un terrain acquis en héritage. Dans ce cas, vous devrez certes payer des droits de succession supplémentaires si vous vendez le bien dans les deux ans suivant le décès à un prix supérieur à celui figurant dans la déclaration de succession.

• des biens immobiliers appartenant à des mineurs et à des personnes sous tutelle.

• Aussi, en cas d'expropriation.

Impôt sur les plus-values dans les sociétés

Nous avons déjà expliqué comment la vente d’un bien immobilier est taxée lorsqu’un particulier vend un bien. À présent, nous expliquons ce qu’il se passe lorsqu’une société vend un bien immobilier.

Lorsqu’une société vend un bien immobilier et réalise une plus-value, cette plus-value est soumise à l’impôt des sociétés. Concrètement, il s’agit de la différence entre la valeur de marché du bien immobilier et sa valeur comptable résiduelle (valeur nette comptable). Cette plus-value réalisée est considérée comme un bénéfice de la période imposable et est soumise au taux normal de 25 % (ou 20 % pour les PME, sous certaines conditions).

Cependant, il n’est pas toujours nécessaire de payer l’impôt sur ce bénéfice immédiatement. Il est possible d’opter pour un paiement étalé de l’impôt en procédant à un réinvestissement. Dans ce cas, l’impôt est payé au même rythme que les amortissements du nouvel actif dans lequel la société a réinvesti. Cette imposition étalée n’est possible que si le bien vendu fait partie du patrimoine fixe de la société depuis plus de cinq ans et qu’il a été utilisé pour l’exercice de l’activité professionnelle.

Deux types de plus-values peuvent bénéficier de cette mesure :

• Plus-values forcées : celles résultant d’événements indépendants de la volonté du cédant (par exemple une expropriation).

• Plus-values volontaires : celles réalisées à la suite d’une cession, comme une vente.
  

Pour avoir droit à l’imposition étalée, l’intégralité du prix de vente ou de l’indemnité reçue — et pas seulement la plus-value — doit être réinvestie dans des actifs amortissables.

Le réinvestissement doit en outre être effectué dans un délai déterminé :

• En cas de vente forcée, vous disposez de trois ans à partir de la fin de l’exercice comptable au cours duquel vous avez reçu l’indemnité ;
  

• En cas de vente volontaire, vous disposez de cinq ans pour réinvestir dans de l’immobilier, des avions ou des bateaux ; Pour d’autres investissements (machines, véhicules, etc.), le délai est de trois ans. Le délai commence à courir le premier jour de la période imposable au cours de laquelle la plus-value a été réalisée.

Si le réinvestissement n’est pas effectué dans les temps, le bénéfice total devient imposable dans l’année où le délai expire.

Impôt sur les plus-values sur les actifs financiers

À partir du 1er janvier 2026, une nouvelle taxe sur les plus-values sur les actifs financiers (actions, obligations et fonds d’investissement) de 10 % sera introduite.

Cette règle ne s’applique pas à l’immobilier. Cela signifie qu’il restera possible pour un particulier de réaliser des plus-values non imposables sur l’immobilier, pour autant que les conditions légales soient respectées.