- Home
- Advies
- Wanneer kan er bij de verkoop van een woning of grond sprake zijn van een meerwaardebelasting?
Wanneer kan er bij de verkoop van een woning of grond sprake zijn van een meerwaardebelasting?
Sofie Demeulemeester
Legal managerBij de verkoop van een woning of een stuk grond kan mogelijks een mooie meerwaarde gerealiseerd worden. In dat geval, wil je als verkoper natuurlijk weten in hoeverre je belast zal worden op deze meerwaarde. Een aantal zaken, zoals het type onroerend goed, alsook de termijn waarbinnen het onroerend goed wordt verkocht, zijn hierbij van belang.
- Meerwaardebelasting op woningen en gebouwen van particulieren
- Meerwaardebelasting op gronden en bouwgrond van particulieren
- De geschonken gebouwen en gronden
- Vrijstellingen van meerwaardebelasting: gezinswoning en erfenissen
- Meerwaardebelasting bij vennootschappen
- Meerwaardebelasting op financiële activa
Meerwaardebelasting op woningen en gebouwen van particulieren
Sinds 1 januari 1997 bestaat er wel degelijk een belasting op de meerwaarde die wordt gerealiseerd op in België gebouwde onroerende goederen.
Is er sprake van een speculatief beheer, waarbij de enige bedoeling van de aankoop was om winst te maken bij de herverkoop, dan geldt geen beperking in de tijd en speelt een meerwaardebelasting van 33%.
Gaat het over een normaal beheer, dan zal je, als je binnen een termijn van vijf jaar na aankoop van een pand dit terug verkoopt met winst, mogelijks belast worden op deze meerwaarde.
Als referentieperiode om deze termijn van vijf jaar te berekenen, wordt rekening gehouden met de data van de notariële aan- en verkoopakten van het desbetreffende pand. In het geval van nieuwbouw, wordt er rekening gehouden met de datum van eerste ingebruikname of verhuring van de woning.
Deze meerwaardebelasting bedraagt 16,5 % - te verhogen met de gemeentebelasting - op het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs. Hierbij wordt ter berekening van de meerwaarde,
de verkoopprijs verminderd met de verkoopkosten, nl.: het ereloon van de vastgoedmakelaar, de kosten van de advertenties
de aankoopprijs verlaagd met vergoedingen die eventueel verkregen werden ingevolge schade aan de woning
- de aankoopprijs verhoogd met:
- een forfaitair kostenpercentage van 25% op de aankoopprijs of met de werkelijke kosten van de aankoop (vb.: betaalde registratierechten/BTW, ereloon notaris, kosten overschrijving akte op hypotheekkantoor,...), indien deze meer bedroegen dan 25% op de aankoopprijs;
- 5% op de som van de aankoopprijs en het forfaitair kostenpercentage/de werkelijke kosten en dit per verlopen jaar sinds de aankoop;
- de kosten van de werken die werden uitgevoerd en waarvan een factuur voorhanden is.
Voorbeeld 1: X koopt een woning aan in februari 2022 voor een prijs van € 250.000. De aankoopkosten bedroegen minder dan 25% van de aankoopprijs, zodat het aangewezen is om de aankoopprijs te verhogen met het forfaitair kostenpercentage van 25% en niet met de werkelijke kosten van de aankoop. Er werden aan de woning renovatiekosten ten bedrage van € 15.000 uitgevoerd. In maart 2025 beslist X om samen te gaan wonen met zijn nieuwe partner en verkoopt X de woning voor een verkoopprijs van € 310.000. De kosten voor de makelaar bedroegen € 10.230.
De meerwaardebelasting wordt berekend als volgt ervan uitgaand dat dit een normaal beheer betreft:
De aankoopprijs wordt verhoogd met een forfaitair kostenpercentage van 25%. Daarna wordt dit bedrag nog verhoogd met 5% per volledig verlopen jaar (= 3 in dit geval) en met de renovatiekosten.
(€ 250.000 + € 62.500 + € 46.875 + € 15.000 = € 374.375)De verkoopprijs wordt verminderd met de verkoopkosten.
(€ 310.000 - € 10.230 = € 299.770)
In dit voorbeeld is de aankoopprijs hoger dan de verkoopprijs, zodat geen sprake is van een gecreëerde meerwaarde en er bijgevolg geen meerwaardebelasting aan de orde is.
Voorbeeld 2: Y koopt een woning aan in maart 2023 voor een prijs van € 200.000. De aankoopkosten bedroegen minder dan 25% van de aankoopprijs, zodat het aangewezen is om de aankoopprijs te verhogen met het forfaitair kostenpercentage van 25% en niet met de werkelijke kosten van de aankoop. Er werden aan de woning renovatiekosten ten bedrage van € 10.000 uitgevoerd. In mei 2025 verhuist Y naar het buitenland voor zijn werk en verkoopt Y de woning voor een verkoopprijs van € 300.000. De kosten voor de makelaar bedroegen € 9.900.
De meerwaardebelasting wordt berekend als volgt ervan uitgaand dat dit een normaal beheer betreft:
De aankoopprijs wordt verhoogd met een forfaitair kostenpercentage van 25%. Daarna wordt dit bedrag nog verhoogd met 5% per verlopen jaar (= 2 in dit geval) en met de renovatiekosten.
(€ 200.000 + € 50.000 + € 25.000 + € 10.000 = € 285.000)De verkoopprijs wordt verminderd met de verkoopkosten.
(€ 300.000 - € 9.900 = € 290.100)
In dit voorbeeld is de aankoopprijs lager dan de verkoopprijs, waardoor er hier wel sprake is van een meerwaarde waarop een belasting verschuldigd zal zijn. De meerwaardebelasting bedraagt 16,5% van € 5.100, zijnde € 841,50. Als verkoper moet je deze meerwaarde opnemen in de belastingaangifte voor het jaar waarin je de meerwaarde hebt opgestreken.
Meerwaardebelasting op gronden en bouwgrond van particulieren
Ook als je een grond verkoopt met winst binnen een bepaalde termijn, zal je mogelijks belast worden op deze meerwaarde. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen twee termijnen:
de grond wordt verkocht binnen de vijf jaar na aankoop, in dat geval zal de meerwaarde belast worden aan een tarief van 33%, te vermeerderen met de gemeentebelasting;
de grond wordt verkocht tussen het vijfde en achtste jaar na aankoop, in dat geval zal de meerwaarde belast worden aan een tarief van 16,5%, te vermeerderen met de gemeentebelasting.
Pas op: ook een bebouwd stuk grond kan in aanmerking komen voor dergelijke meerwaardebelasting. Indien de waarde van het onroerend goed dat gebouwd is op de grond immers minder dan 30% vertegenwoordigt van de totaal betaalde prijs, zal men dit niet als gebouw, maar als grond beschouwen.
De geschonken gebouwen en gronden
Ook de meerwaarde op de verkoop van een geschonken woning of grond kan worden belast indien deze verkoop doorgaat binnen de drie jaar na de schenking. Dit op voorwaarde dat de schenker:
de woning in de periode van vijf jaar voor de verkoop had aangekocht;
de grond in de periode van acht jaar voor de verkoop had aangekocht.
Het bebouwen van een geschonken grond ontsnapt daarenboven ook niet aan de meerwaardebelasting. Zo zal je in dit geval worden belast op de meerwaarde indien:
de bouwwerken gestart zijn binnen de vijf jaar na de verkrijging van de grond door de belastingplichtige of de schenker;
het geheel vervreemd wordt binnen de vijf jaar na de datum van de eerste ingebruikname of verhuring van het gebouw.
Als referentiepunt zal men de waarde van het goed nemen zoals opgenomen in de schenkingsakte.
Vrijstellingen van meerwaardebelasting: gezinswoning en erfenissen
Zoals steeds, zijn er een aantal gevallen waarin deze regeling niet geldt en er dus geen meerwaardebelasting verschuldigd is. Dit is meer in het bijzonder het geval bij verkoop van:
de eigen gezinswoning. Voorwaarde is wel dat de verkoper de woning gedurende een ononderbroken periode van minstens 12 maanden - waarvan minstens 6 maanden binnen de periode van 12 maanden voor de verkoop - effectief bewoond heeft.
een woning of grond die werd verworven via een erfenis. In dat geval zal je weliswaar bijkomende successierechten betalen als je het goed binnen de twee jaar na overlijden verkoopt aan een hogere prijs dan deze die werd opgenomen in de aangifte van de nalatenschap.
onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen en personen die onder bewindvoering staan.
of als het pand onteigend wordt.
Meerwaardebelasting bij vennootschappen
Hiervoor hebben we uitgelegd hoe de verkoop van vastgoed belast wordt als een particulier verkoopt. Nu leggen we uit wat er gebeurt als een vennootschap vastgoed verkoopt.
Wanneer een vennootschap vastgoed verkoopt en daarbij een meerwaarde realiseert, wordt deze meerwaarde belast onder de vennootschapsbelasting. Concreet gaat het om het verschil tussen de waarde van het vastgoed (marktwaarde) en de restwaarde van het vastgoed in de boekhouding (boekwaarde). Deze gerealiseerde meerwaarde wordt beschouwd als winst binnen het belastbaar tijdperk en onderworpen aan het standaardtarief van 25% (of voor KMO’s onder bepaalde voorwaarden aan 20%).
Soms hoef je de belasting op die winst niet in Ă©Ă©n keer te betalen. Je kan er immers voor kiezen om de belasting gespreid te betalen door te herinvesteren. In dat geval moet je de belasting betalen aan hetzelfde tempo als de afschrijving van het nieuwe actief waarin je hebt geherinvesteerd. Deze gespreide taxatie is alleen mogelijk wanneer het verkochte gebouw meer dan vijf jaar in de vennootschap zat als vast actief en gebruikt werd voor de uitoefening van de beroepswerkzaamheid.
Twee soorten meerwaarden komen hiervoor in aanmerking:
Gedwongen meerwaarden; dit zijn meerwaarden die verkregen zijn ten gevolge van gebeurtenissen die los staan van de wil van de verkrijger, zoals onteigening;
Vrijwillig verwezenlijkte meerwaarden; deze zijn tot stand gekomen door vervreemding, zoals verkoop.
Om recht te hebben op gespreide taxatie moet de volledige verkoopsom of ontvangen schadevergoeding - m.a.w.: niet enkel de meerwaarde - herbelegd worden in afschrijfbare activa.
De herinvestering moet bovendien binnen een bepaalde termijn gebeuren:
Bij gedwongen verkoop heb je drie jaar vanaf het einde van het boekjaar waarin je de schadevergoeding kreeg;
Bij vrijwillige verkoop heb je vijf jaar de tijd om opnieuw te investeren in vastgoed, vliegtuigen of boten. Voor andere investeringen (zoals machines, voertuigen...) heb je drie jaar de tijd. De termijn begint te lopen vanaf de eerste dag van het belastbaar tijdperk waarin de meerwaarde werd gerealiseerd.
Als je niet op tijd herinvesteert, wordt de volledige winst alsnog belast in het jaar waarin de termijn afloopt.
Meerwaardebelasting op financiële activa
Vanaf 1 januari 2026 komt er een nieuwe meerwaardebelasting op financiële activa, zoals aandelen, obligaties en beleggingsfondsen, van 10%.
Deze regel geldt niet voor vastgoed. Dit betekent dat het nog steeds mogelijk is om als particulier onbelast meerwaarden te realiseren op vastgoed, mits voldaan is aan de voorwaarden.
Een correcte waardebepaling is veel waard
Vraag een schatting aanGerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Wil je graag je vastgoed verkopen?
Vraag een schattingsformulier aan
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
