Les possibilités pour le locataire de résilier un contrat de bail avant terme.

En tant que locataire, vous avez conclu un contrat de bail mais au bout d’un certain temps, vous décidez néanmoins de résilier ce contrat avant terme. Est-ce possible ? Le fait de pouvoir, en tant que locataire, résilier le bail de votre maison ou appartement avant terme dépend en principe de la durée prévue dans le contrat.

Différentes possibilités selon la durée du bail de résidence principale en Flandre

1. Bail d’une durée normale de 9 ans

Les contrats de bail soumis à la loi sur les baux d’habitation ou au Décret flamand sur les baux d’habitation sont réputés être conclus automatiquement pour une durée de neuf ans :

• si le bail ne comporte pas de durée de location spécifique;
• si le bail prévoit une durée de location précise de plus de trois ans mais de moins de neuf ans (p. ex. un bail conclu pour une durée de cinq ans est valable, mais sera en fait considéré comme un bail de neuf ans).

En tant que locataire, vous pouvez résilier ce type de contrat de location à tout moment pendant la durée du contrat, pour quelque raison que ce soit. Vous ne devez pas donner à cette fin de justification au bailleur. Toutefois, vous ne pouvez le faire qu’avec un préavis de trois mois. Il est également préférable d’envoyer ce préavis au bailleur par lettre recommandée. Le locataire a intérêt à inclure quelques éléments essentiels dans la lettre de résiliation, à savoir

• nom et adresse du ou des bailleurs;
• date de rédaction de la lettre;
• adresse du logement loué;
• formulation claire indiquant que le locataire souhaite résilier le contrat de bail;
• date de fin du préavis;
• signature du ou des locataires.
  

Attention ! En tant que locataire, vous devez toutefois tenir compte du fait que si vous résiliez un contrat de bail de durée normale (neuf ans) au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année du contrat, vous devrez une indemnité supplémentaire au bailleur en plus du préavis de trois mois :

• une indemnité égale à trois mois de loyer si vous résiliez au cours de la première année du contrat ;
• une indemnité égale à deux mois de loyer si vous résiliez au cours de la deuxième année du contrat ;
• une indemnité égale à un mois de loyer si vous résiliez au cours de la troisième année du contrat.

En tant que locataire, vous pouvez donc vous attendre à une facture salée si vous partez au cours de la première période triennale du bail !

Attention ! Si le contrat de bail n’est pas enregistré à temps – c’est-à-dire dans un délai de deux mois – et que ce contrat a été signé avant le 01.01.2019, le locataire peut mettre fin au bail sans devoir respecter de délai de préavis ni payer d’indemnité au bailleur. Si le contrat de bail a été conclu après le 31.12.2018 et n’a pas été enregistré à temps, le locataire bénéficie également de cet avantage, mais il devra toutefois informer le bailleur de son départ et payer en plus le loyer du mois en cours.

Si le contrat de bail a été résilié par le bailleur (pour usage personnel, travaux de rénovation importants ou sans motivation), le locataire peut également donner une contre-résiliation. De cette manière, le locataire peut mettre fin au bail avec un délai de préavis réduit à un seul mois. Dans ce cas, le locataire ne doit aucune indemnité au bailleur, même si le bail prend fin au cours des trois premières années du contrat de bail.

2. Bail de courte durée (trois ans ou moins)

Le décret flamand sur le bail d’habitation prévoit que les parties peuvent conclure un bail d’une durée déterminée de trois ans ou moins. Ce contrat de bail peut être prolongé une seule fois, à condition que la durée totale du bail n’excède pas ensuite trois ans.

Le locataire a – contrairement au bailleur – la possibilité de résilier ce contrat de manière anticipée. Toutefois, cela a un coût pour le locataire : celui-ci devra en effet, selon que le bail prend fin durant la première, la deuxième ou la troisième année, payer une indemnité équivalente à un mois et demi, un mois ou un demi-mois de loyer au bailleur. En outre, le locataire doit dans ce cas respecter un préavis de trois mois.

Par ailleurs, le décret flamand sur le bail d’habitation prévoit une sanction si le bail de courte durée n’a pas été enregistré à temps. Dans ce cas, le locataire peut en effet partir à tout moment sans devoir respecter de délai de préavis ni payer d’indemnité au bailleur. Attention : le locataire doit – tout comme pour les baux de neuf ans conclus après le 31.12.2018 – informer le bailleur de son départ, et le loyer du mois en cours doit malgré tout être payé.

3. Bail de longue durée (plus de neuf ans)

Si les parties le souhaitent, elles peuvent également conclure immédiatement un contrat de bail d’habitation pour une durée supérieure à neuf ans. Dès qu’un contrat de bail a une durée de plus de neuf ans, il doit être passé par acte notarié devant notaire. Ces contrats peuvent également être résiliés de manière anticipée par le locataire. Dans ce cas, les mêmes règles s’appliquent que pour les contrats de bail de neuf ans.

4. Autres possibilités pour le locataire de résilier un bail avant terme ?

Si le locataire constate que le bailleur ne respecte pas les obligations découlant du contrat de bail et/ou de la loi sur les baux d’habitation et/ou du décret flamand sur le bail d’habitation, il peut (pour autant que les manquements soient graves) transmettre le dossier au juge de paix en vue de la résolution judiciaire du contrat de bail. Une demande d’indemnisation pour les dommages éventuellement subis peut également être introduite.

Par ailleurs, il est bien entendu toujours permis au locataire et au bailleur de mettre fin au contrat de bail d’un commun accord – une résiliation amiable –, auquel cas il peut être dérogé aux règles susmentionnées si les parties le souhaitent. Dans ce cas, il est vivement recommandé de formaliser cet accord amiable relatif à la résiliation anticipée du bail par écrit, afin d’éviter tout litige ultérieur.

Quelles sont les possibilités de résiliation pour le locataire dans le cadre d’un bail commercial ?

1. Fin du bail à l’expiration du terme

Si le locataire décide de ne pas demander le renouvellement du bail conformément aux modalités prévues par la loi, le bail commercial prendra fin de plein droit à l’expiration de la durée convenue. Aucun préavis n’est donc requis.

2. Résiliation anticipée d’un commun accord

Un bail commercial doit toujours être conclu pour une durée minimale de 9 ans. À cette durée obligatoire, une seule exception est prévue, à savoir le bail commercial d’une durée maximale d’un an, dit « contrat pop-up », souvent utilisé par les entreprises en démarrage souhaitant vérifier la viabilité de leur activité avant de conclure un bail de plus longue durée. Par dérogation à cette législation impérative, les parties peuvent convenir ensemble de mettre fin au contrat à tout moment de manière anticipée. Une telle résiliation amiable d’un bail commercial n’est toutefois possible que :

• si toutes les parties sont d’accord ;

• par l’intervention d’un notaire (acte authentique) ou du juge de paix (déclaration devant la justice de paix).

3. Résiliation anticipée du bail par le locataire

Enfin, la législation sur les baux commerciaux prévoit une possibilité de résiliation spécifique pour le locataire. Celui-ci peut toujours mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale, à condition de respecter un préavis de 6 mois.

Le préavis ne doit pas être motivé, mais doit toujours être notifié par lettre recommandée ou par exploit d’huissier au bailleur.

Le droit du locataire de résilier de manière anticipée est également d’ordre public. Il s’applique donc toujours, même s’il n’est pas explicitement prévu dans le contrat de bail. Toute clause qui supprime ou limite cette possibilité est nulle.