Les possibilités pour le locataire de résilier un contrat de bail avant terme.

En tant que locataire, vous avez conclu un contrat de bail mais au bout d’un certain temps, vous décidez néanmoins de résilier ce contrat avant terme. Est-ce possible ? Le fait de pouvoir, en tant que locataire, résilier le bail de votre maison ou appartement avant terme dépend en principe de la durée prévue dans le contrat.

Différentes possibilités en fonction de la durée du bail :

• Contrats de bail de durée normale (9 ans)
• Contrats de bail de courte durée (3 ans ou moins)
• Contrats de bail de longue durée (plus de 9 ans)
• Possibilités de résiliation alternatives

Contrats de bail d’une durée normale de neuf ans

Les baux qui relèvent de la Loi sur les baux à loyer sont censés avoir été automatiquement conclus pour une durée de neuf ans :

• si le bail ne comporte pas de durée de location spécifique
• si le bail prévoit une durée de location précise de plus de trois ans mais de moins de neuf ans (p. ex. un bail conclu pour une durée de cinq ans est valable, mais sera en fait considéré comme un bail de neuf ans)

En tant que locataire, vous pouvez résilier ce type de contrat de location à tout moment pendant la durée du contrat, pour quelque raison que ce soit. Vous ne devez pas donner à cette fin de justification au bailleur. Toutefois, vous ne pouvez le faire qu’avec un préavis de trois mois. Il est également préférable d’envoyer ce préavis au bailleur par lettre recommandée.

Attention ! En tant que locataire, vous devez toutefois tenir compte du fait que si vous résiliez un contrat de bail de durée normale (neuf ans) au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année du contrat, vous devrez une indemnité supplémentaire au bailleur en plus du préavis de trois mois :

• une indemnité égale à trois mois de loyer si vous résiliez au cours de la première année du contrat ;
• une indemnité égale à deux mois de loyer si vous résiliez au cours de la deuxième année du contrat ;
• une indemnité égale à un mois de loyer si vous résiliez au cours de la troisième année du contrat.

En tant que locataire, vous pouvez donc vous attendre à une facture salée si vous partez au cours de la première période triennale du bail !

Attention ! Si le contrat de bail n’est pas enregistré dans le délai légal prévu à cet effet, le locataire peut alors résilier le bail sans devoir respecter un délai de préavis ni payer une quelconque indemnité !

Contrats de bail de courte durée (trois ans ou moins)

La Loi sur les baux à loyer permet aux parties de conclure un contrat de bail d’une durée déterminée de trois ans ou moins (ou plusieurs baux successifs dont la durée maximale totale ne peut excéder trois ans).

Contrairement aux baux d’une durée normale, un bail de courte durée ne peut être résilié avant terme : ni par le locataire ni par le bailleur. Ces baux prennent donc fin lorsque le locataire ou le bailleur envoie une lettre de préavis trois mois avant la fin de la durée déterminée contractuelle.

Ce qui est possible cependant, c’est que les parties prévoient malgré tout une clause (mutuelle) de résiliation anticipée dans le bail, mais sa validité peut toujours être vérifiée par la suite par le juge de paix. Quiconque souhaite inclure une telle clause dans son contrat de bail devra de préférence veiller à ce qu’elle soit établie de manière équilibrée (locataire et bailleur bénéficient d’une possibilité de résiliation similaire).

Contrats de bail de longue durée (plus de neuf ans)

Si les parties le souhaitent, elles peuvent également conclure directement un contrat de bail pour une période supérieure à neuf ans. Dès qu’un bail a une durée supérieure à neuf ans, il doit être rédigé par le notaire. Ces baux aussi peuvent être résiliés avant terme par le locataire : les mêmes règles que celles des baux de durée normale (3 à 9 ans) sont d’application.

Autres possibilités pour le locataire de résilier un bail avant terme ?

Si le locataire constate que le bailleur ne respecte pas les obligations découlant du contrat de bail et/ou de la Loi sur les baux à loyer, il peut (dans la mesure où les infractions sont graves) transmettre le dossier au juge de paix en vue de la résolution judiciaire du bail (auquel cas une demande en dommages et intérêts pourra également être introduite).

De plus, le locataire et le bailleur sont bien entendu toujours autorisés à mettre fin de commun accord au contrat de bail (« règlement à l’amiable »), leur permettant de déroger aux règles susmentionnées, pour autant que les parties le souhaitent. Dans ce cas, nous vous recommandons de mettre par écrit un accord à l’amiable relatif à la résiliation du bail afin d’éviter toute discussion ultérieure !