Comment les revenus locatifs sont-ils imposés aux particuliers en 2024?

La location à des fins privées

Pour un propriétaire particulier, il est plus avantageux de louer à une personne qui occupe la maison ou l'appartement à des fins privées. En tant que propriétaire bailleur, vous êtes, dans ce cas, soumis à l'impôt des personnes physiques. La base imposable n'est pas le revenu locatif réel, mais bien le revenu cadastral (RC) indexé de la maison ou de l'appartement, majoré de 40 %.

Supposons que vous soyez propriétaire d'un appartement et que vous le louiez à un locataire qui y établit sa résidence principale. Il paie un loyer mensuel de 500 €, soit 6 000 € par an. Le revenu cadastral de base du bien est de 750 €.

Si le locataire loue l'appartement uniquement à des fins privées, vous ne serez pas imposé sur le loyer perçu, mais sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.

Exemple du calcul

revenu cadastral x indexation 2022 x 1,40 750€ x 1,9084 x 1,40 = € 2 003,82

Exemple d'imposition

taux d'imposition le plus élevé 50% 2 003,82 € x 50% x 1,06 = 1 062,03 €
+ taxe communale de 6 %.

Vous pouvez réduire ce montant si vous payez des intérêts sur un ou plusieurs prêts contractés pour acheter, construire ou rénover un bien immobilier - l'appartement, par exemple. Vous pouvez déduire ces intérêts de vos revenus immobiliers.

La location à des fins professionnelles

Si votre locataire souhaite utiliser la maison ou l'appartement à des fins professionnelles et/ou si vous louez à une société, vous serez alors imposé sur les revenus locatifs réels. Vous serez imposé sur le montant net du loyer et les avantages locatifs. Les avantages locatifs sont toutes les charges imposées par le propriétaire au locataire (frais d'entretien, frais généraux, etc.).

Supposons que vous louiez l'appartement de l'exemple précédent à une société ou à un locataire qui l'utilise pour exercer sa profession, vous serez, en tant que propriétaire, imposé sur le loyer net perçu, le minimum étant le revenu cadastral indexé, majoré de 40%.

Ce loyer net est calculé comme suit : loyer brut moins un montant forfaitaire de 40% (10% pour les terrains), éventuellement limité aux deux tiers du revenu cadastral réévalué.

Exemple du calcul

Loyer brut annuel - coût du forfait 40% (*) 6 000 € - (6 000 € x 40%) = 3 600 €.

*Maximum:
2/3 x RC x coefficient de revalorisation 2022 2/3 x 750 € x 4,87 = 2 435,00 €.

Étant donné que la somme de 3 600,00 € est supérieure au montant maximal de 2 435,00 €, le montant de 2 435,00 € est pris en compte.

Exemple de loyer net imposable

Loyer annuel brut - coût maximal du forfait 6 000 € - 2 435,00 € = 3 565,00 €.

Exemple d'imposition

Taux d'imposition le plus élevé 50% 3.565,00 € x 50% x 1,06 = 1.889,45 €
+ taxe communale de 6 %.

Vous pouvez également réduire ce revenu en déduisant les intérêts des prêts que vous avez contractés pour des biens immobiliers. En fixant des limites au montant forfaitaire des coûts, le législateur voulait par exemple empêcher un chef d'entreprise de facturer un loyer excessif lorsqu'il loue son propre bâtiment à sa société.

Compenser le désavantage fiscal ?

En comparant les locations privées et professionnelles, nous constatons que le revenu immobilier imposable augmente de 1 561,18 € (3 565,00 € - 2 003,82 €) dans le cas de l'utilisation professionnelle.

Si l’on considère un taux d'imposition marginal de 50 % et un taux d'imposition communal de 6 %, cela revient à une charge additionnelle de 827,43 € par an. Si le locataire loue le bâtiment à des fins professionnelles, vous pouvez répercuter la charge additionnelle sur le loyer mensuel. Ainsi, dans notre exemple, vous augmenteriez le loyer privé de 68,95 € par mois (827,43 € : 12) pour compenser le désavantage fiscal.

Vous pouvez (faire) inclure dans le contrat de location une clause stipulant que le bien loué est uniquement destiné à une habitation privée et ne sera donc pas utilisé à des fins professionnelles. Si le locataire souhaite réellement utiliser le bien pour son activité professionnelle, vous pouvez également répercuter les coûts supplémentaires sur le locataire.

La location à usage mixte

Une troisième situation est celle où le locataire utilise l'immeuble à la fois pour y vivre et pour exercer sa profession. Supposons que vous louiez un immeuble dont le revenu cadastral est de 750 €. Le locataire utilise le bâtiment à 60 % à titre professionnel et à 40 % comme habitation. Il paie 500 € de loyer par mois, soit 6 000 € brut par an.

En cas d'utilisation mixte, il faut distinguer deux situations, à savoir si le bail est enregistré ou non. Si le bail est enregistré et que le loyer y est divisé en une partie professionnelle (60%) et une partie privée (40%), vous serez imposé pour la partie privée du loyer comme suit :

Exemple de calcul concernant la partie privative

(revenu cadastral x partie privative) x (€ 750 x 40%) x 1,9084 x 1,40 = € 801,53
indexation 2022 x 1,40

Exemple de calcul concernant la partie professionnelle

(Loyer brut annuel - coût du forfait 40% (*) 6000 € - (6 000 € x 40%) = 3 600 €.

*Maximum:
2/3 x RC x coefficient de revalorisation 2022 2/3 x 450 € x 4,87 = € 1.461,00

Étant donné que € 2.160,00 € sont supérieurs au montant maximal de 1.461,00 €, le montant de 1.461,00. € est pris en compte.

Exemple de partie imposable

Partie privative 801,53 +
+
Partie professionnelle [(loyer annuel brut x partie professionnelle) (€6.000 x 60%) – € 1.461,00
- montant forfaitaire maximum] = € 2.940,53

Exemple d'imposition

Taux d'imposition le plus élevé 50% 2.940,53 € x 50% x 1,06 = 1.558,48 €
+ taxe communale de 6 %.

Si le bail n'est pas enregistré ou si le bail enregistré ne divise pas explicitement le loyer en parties privée et professionnelle, vous serez taxé comme suit :

Exemple de loyer net imposable

Loyer brut annuel - coût du forfait 40% (*) 6 000 € - (6 000 € x 40%) = 3 600 €.

*Maximum:
2/3 x RC x coefficient de revalorisation 2022 2/3 x 750 € x 4,87 = 2 435,00 €.

Étant donné que 3 600,00 € sont supérieurs au montant maximal de 2 435,00 €, le montant de 2 435,00 € est pris en compte.

Exemple de loyer net imposable

Loyer annuel brut - montant maximal forfaitaire 6 000 € - 2 435,00 € = 3 565,00 €.

Exemple d'imposition

Taux d'imposition le plus élevé 50% 3.565,00 € x 50% x 1,06 = 1.889,45 €
+ taxe communale de 6 %.

En cas d'utilisation mixte, vous avez donc intérêt à enregistrer le bail et à faire une distinction claire entre la location professionnelle et la location privée. Vous payez ainsi moins d'impôts. Dans notre exemple, cela permet d'économiser un revenu imposable de 624,47 € (3 565,00 € - 2 940,53 €). Avec un taux d'imposition de 50 % et un taux de taxe communale de 6 %, cela représente une économie d'impôt de 330,97 € par an.

Notre conseil

Le propriétaire est plus lourdement taxé si le locataire utilise totalement ou partiellement le bien locatif à des fins professionnelles. Dans ce cas, il est conseillé d'inclure la charge additionnelle dans le loyer mensuel. Il vaut mieux, enfin, s'assurer que votre bail est enregistré. Si le bien ne peut être utilisé à des fins professionnelles, il est préférable de le mentionner dans votre bail.