Hoe worden de inkomsten op particuliere verhuur belast in 2025?
Thomas Verschaeve
Head of Property companiesAls je als particulier een woning of appartement verhuurt, moet je hierop belastingen betalen. Wij leggen de verschillende mogelijkheden uit. Immers: hoe je belast wordt, hangt af of je verhuurt aan een huurder die de woning of het appartement (gedeeltelijk) voor beroepsdoeleinden gebruikt. Wij leggen de verschillende mogelijkheden uit.
- Verhuur bestemd voor privégebruik
- Verhuur bestemd voor professioneel gebruik
- Fiscaal nadeel compenseren?
- Verhuur bestemd voor gemengd gebruik
- Ons advies
Verhuur bestemd voor privégebruik
De meest voordelige situatie voor een particuliere verhuurder is de verhuur aan een persoon die de woning of het appartement voor privégebruik bestemt. Je wordt als verhuurder in dat geval immers belast in de personenbelasting. De belastbare grondslag zijn niet de werkelijke huurinkomsten, maar wel het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van de woning of het appartement, verhoogd met 40 %.
Stel dat je eigenaar van een appartement bent dat je verhuurt aan een huurder die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt. Hij betaalt een maandelijkse huur van € 500, of € 6.000 per jaar. De woning heeft een basis kadastraal inkomen van € 750.
Als de huurder het appartement alleen voor privédoeleinden huurt, word je niet belast op de huur die je ontvangt, maar op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %.
Voorbeeld berekening
kadastraal inkomen x indexering 2024 x 1,40
€ 750 x 2,1763 x 1,40 = € 2.285,12
Voorbeeld belasting
Hoogste belastingtarief 50 % + gemeentebelasting van 6%
€ 2.285,12 x 50% x 1,06 = € 1.211,11
Je kan dat bedrag reduceren als je intresten betaalt voor één of meer leningen die je hebt afgesloten om een onroerend goed - bijvoorbeeld het appartement - te kopen, te bouwen of te verbouwen. Die intresten kan je aftrekken van je onroerende inkomsten.
Verhuur bestemd voor professioneel gebruik
Als je huurder de woning of het appartement wil gebruiken voor professionele doeleinden en / of je verhuurt aan een vennootschap, dan zal je wel op de werkelijke huurinkomsten belast worden. Je wordt belast op het ontvangen netto-bedrag van de huurprijs en –voordelen. De huurvoordelen zijn alle lasten die de verhuurder aan de huurder oplegt (onderhoudskosten, algemene kosten, etc.)
Stel dat je het appartement uit het vorige voorbeeld verhuurt aan een vennootschap of aan een huurder die het gebruikt om er zijn beroep in uit te oefenen, dan word je als verhuurder belast op de nettohuur die je ontvangt, met als minimum het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %.
Die nettohuur wordt als volgt berekend: brutohuur min een kostenforfait van 40 % (10 % voor gronden), eventueel beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen.
Voorbeeld berekening
Brutohuur op jaarbasis – kostenforfait 40% (*)
€ 6.000 – (€ 6.000 x 40%) = € 3.600
*Maximum: 2/3 x KI x revalorisatiecoëfficiënt 2024
2/3 x € 750 x 5,46 = € 2.730,00
Aangezien € 2.400,00 (= € 6.000 x 40%) minder is dan het maximumbedrag van € 2.730,00, wordt er rekening gehouden met het bedrag van € 2.400,00.
Voorbeeld belastbare nettohuur
Brutohuurprijs per jaar - maximale kostenforfait
€ 6.000 – € 2.400,00 = € 3.600,00
Voorbeeld belasting
Hoogste belastingtarief 50 % + gemeentebelasting van 6%
€ 3.600,00 x 50 % x 1,06 = € 1.908
Dat inkomen kan je eveneens verminderen met aftrekbare intresten van leningen die je hebt afgesloten voor onroerende goederen. Door grenzen te stellen aan het kostenforfait, heeft de wetgever bijvoorbeeld willen vermijden dat een bedrijfsleider een overdreven huur zou vragen als hij een eigen gebouw verhuurt aan zijn vennootschap.
Fiscaal nadeel compenseren?
Als we de privé- en de beroepsverhuur met elkaar vergelijken, merken we dat het belastbaar onroerend inkomen door het beroepsgebruik toeneemt met € 1.314,88 (€ 3.600,00 - € 2.285,12).
Tegen de marginale aanslagvoet van 50 % en een gemeentebelasting van 6 % leidt dat tot een extra belasting van € 696,89 per jaar. Huurt de huurder het gebouw voor beroepsdoeleinden, dan kan je de extra belasting doorrekenen in de maandelijkse huurprijs. In ons voorbeeld zou je de privéhuur dus met € 58,07 per maand (€ 696,89: 12) moeten verhogen om het fiscale nadeel te compenseren.
Je kan in het huurcontract een clausule (laten) opnemen waarbij je stipuleert dat het gehuurde goed enkel bestemd is voor private bewoning en dat de woning dus niet bestemd zal worden voor beroepsgebruik. Als de huurder de woning echt wil bestemmen voor zijn beroepsactiviteit, kun je eventueel ook de extra kosten doorrekenen aan de huurder.
Verhuur bestemd voor gemengd gebruik
Een derde situatie is die waarbij de huurder het gebouw zowel gebruikt om erin te wonen als om er zijn beroep in uit te oefenen. Stel dat je een gebouw met een kadastraal inkomen van € 750 verhuurt. De huurder gebruikt het gebouw voor 60 % beroepsmatig en voor 40 % als woning. Hij betaalt € 500 huur per maand, of € 6.000 bruto per jaar.
Bij een gemengd gebruik moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee situaties, naarmate de huurovereenkomst al dan niet is geregistreerd. Is de huurovereenkomst geregistreerd en is de huurprijs daarin opgesplitst in een beroepsdeel (60%) en een privédeel (40%), dan word je voor het privédeel van de huur als volgt belast:
Voorbeeld berekening privédeel
(kadastraal inkomen x privédeel) x indexering 2024 x 1,40
(€ 750 x 40%) x 2,1763 x 1,40 = € 914,05
Voorbeeld berekening beroepsdeel
(Brutohuur op jaarbasis x beroepsdeel) – kostenforfait 40% (*)
(€ 6.000 x 60%) – (€ 3.600 x 40%) = € 1.440,00
*Maximum: 2/3 x KI x revalorisatiecoëfficiënt 2024
2/3 x € 450 x 5,46 = € 1.638,00
Aangezien € 1.440 (= € 3.600 x 40%) minder is dan het maximumbedrag van € 1.638,00, wordt er rekening gehouden met het bedrag van € 1.440.
Voorbeeld belastbaar deel
Privédeel + Beroepsdeel [(Brutohuurprijs per jaar x beroepsdeel) - maximale kostenforfait]
914,05 + (€6.000 x 60%) – € 1.440,00 = € 3.074,05
Voorbeeld belasting
Hoogste belastingtarief 50 % + gemeentebelasting van 6%
€ 3.074,05 x 50% x 1,06 = € 1.629,27
Is de huurovereenkomst niet geregistreerd of is de huurprijs in de geregistreerde huurovereenkomst niet uitdrukkelijk opgesplitst in een privé- en een beroepsdeel, dan word je als volgt belast:
Voorbeeld belastbare nettohuur
Brutohuurprijs per jaar - kostenforfait 40% (*)
€ 6.000 – (€ 6.000 x 40%) = € 3.600,00
*Maximum: 2/3 x KI x revalorisatiecoëfficiënt 2024 2/3 x € 750 x 5,46 = € 2.730,00
Aangezien €2.400 (= € 6.000 x 40%) minder is dan het maximumbedrag van € 2.730,00, wordt er rekening gehouden met het bedrag van € 2.400.
Voorbeeld belastbare nettohuur
Brutohuurprijs per jaar - maximale kostenforfait
€ 6.000 – € 2.400= € 3.600
Voorbeeld belasting
Hoogste belastingtarief 50 % + gemeentebelasting van 6%
€ 3.600 x 50 % x 1,06 = € 1.908
Bij een gemengd gebruik doe je er dus goed aan de huurovereenkomst te laten registreren en een duidelijk onderscheid te maken tussen de beroeps- en de privéhuur. Je betaalt daardoor minder belastingen. In ons voorbeeld scheelt dat een belastbaar inkomen van € 525,95 (€ 3.600- € 3.074,05 ). Bij een belastingvoet van 50 % en een gemeentebelasting van 6 % betekent dat een belastingbesparing van € 278,73 op jaarbasis.
Ons advies
De verhuurder wordt zwaarder belast als de huurder het huurpand geheel of gedeeltelijk gebruikt voor beroepsdoeleinden. In dat geval is het raadzaam de extra belasting door te rekenen in de maandelijkse huurprijs. Daarnaast zorg je er best voor dat je huurcontract geregistreerd is. Indien het pand niet voor beroepsdoeleinden gebruikt mag worden, dan vermeld je dit best in je huurcontract.
Ontdek onze recentste huurpanden
Jouw woning verhuren?
Wij helpen jou om jouw woning te verhuren in 6 eenvoudige stappen!
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
