Belasting huurinkomsten 2026: Zo word je belast bij particuliere verhuur

Belasting op verhuur voor privégebruik

De meest voordelige situatie voor een particuliere verhuurder is de verhuur aan een persoon die de woning of het appartement voor privégebruik bestemt. De belastbare grondslag is dan immers niet de werkelijke huurinkomsten, maar wel het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van de woning of het appartement, verhoogd met 40 %.

Stel: je verhuurt een appartement aan een huurder die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt. Hij betaalt een maandelijkse huur van € 500, of € 6.000 per jaar. Het appartement heeft een basis kadastraal inkomen van € 750.

Als de huurder het appartement alleen voor privédoeleinden huurt, word je niet belast op de huur die je ontvangt, maar op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %.

Voorbeeld berekening voor aanslagjaar 2026:

kadastraal inkomen x indexering 2026 x 1,40

€ 750 x 2,2446 x 1,40 = € 2.356,83

Voorbeeld belasting

Hoogste belastingtarief 50 %

€2.356,83 x 50% x 1,06 = € 1.249,12 + gemeentebelasting (bv: 6%)

Tot nu toe kon je dit bedrag neutraliseren door gebruik te maken van de federale intrestaftrek. Echter, dit systeem wordt nu mogelijks afgeschaft voor de aangifte in 2026. Meer nog: mogelijks wordt het systeem volledig afgeschaft, wat zou betekenen dat het voordeel ook verdwijnt voor bestaande leningen.

Hoe moet de aangifte personenbelasting ingevuld worden?

Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 750 €, moet worden aangegeven bij code 1106.

Belasting op verhuur voor professioneel gebruik

Als je huurder de woning of het appartement wil gebruiken voor professionele doeleinden en / of je verhuurt aan een vennootschap, dan zal je wel op de werkelijke huurinkomsten belast worden. Je wordt belast op het ontvangen netto-bedrag van de huurprijs en –voordelen. De huurvoordelen zijn alle lasten die de verhuurder aan de huurder oplegt (onderhoudskosten, algemene kosten, etc.)

Stel dat je het appartement uit het vorige voorbeeld verhuurt aan een vennootschap of aan een huurder die het gebruikt om er zijn beroep in uit te oefenen, dan word je als verhuurder belast op de nettohuur die je ontvangt, met als minimum het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %.

Die nettohuur wordt als volgt berekend: brutohuur min een kostenforfait van 40 % (10 % voor gronden), eventueel beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen.

Voorbeeld berekening

Brutohuur op jaarbasis – kostenforfait 40% (*)

€ 6.000 – (€ 6.000 x 40%) = € 3.600

*Maximum: 2/3 x KI x revalorisatiecoëfficiënt 2026, nl.: 2/3 x € 750 x 5,63 = € 2.815,00. Aangezien € 2.400,00 (= € 6.000 x 40%) minder is dan het maximumbedrag van € 2.815,00, mag er rekening worden gehouden met het bedrag van € 2.400,00.

Voorbeeld belasting

Hoogste belastingtarief 50 % + gemeentebelasting van 6%

€ 3.600,00 x 50 % x 1,06 = € 1.908

Dat inkomen kon je tot nu toe eveneens verminderen met aftrekbare intresten van leningen die je hebt afgesloten voor onroerende goederen; vanaf 2026 zal deze mogelijkheid evenwel mogelijks verdwijnen. Door grenzen te stellen aan het kostenforfait, heeft de wetgever bijvoorbeeld willen vermijden dat een bedrijfsleider een overdreven huur zou vragen als hij een eigen gebouw verhuurt aan zijn vennootschap.

Hoe moet de aangifte personenbelasting ingevuld worden?

Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van € 750 moet vermeld worden naast de code 1109/2109. De brutohuur (huurprijs + huurvoordelen) van € 6000 naast de code 1110/2110.

Fiscaal nadeel compenseren?

Als we de privé- en de beroepsverhuur met elkaar vergelijken, merken we dat het belastbaar onroerend inkomen door het beroepsgebruik toeneemt met € 1.243,17 (€ 3.600,00 - €2.356,83).

Tegen de marginale aanslagvoet van 50 % en een gemeentebelasting van 6 % leidt dat tot een extra belasting van € 658,88 per jaar. Huurt de huurder het gebouw voor beroepsdoeleinden, dan kan je de extra belasting doorrekenen in de maandelijkse huurprijs. In ons voorbeeld zou je de privéhuur dus met € 54,91 per maand (€ 658,88: 12) moeten verhogen om het fiscale nadeel te compenseren.

Je kan in het huurcontract een clausule (laten) opnemen waarbij je stipuleert dat het gehuurde goed enkel bestemd is voor private bewoning en dat de woning dus niet bestemd zal worden voor beroepsgebruik. Als de huurder de woning echt wil bestemmen voor zijn beroepsactiviteit, kun je eventueel ook de extra kosten doorrekenen aan de huurder.

Belasting op verhuur voor gemengd gebruik

Een derde situatie is die waarbij de huurder het gebouw zowel gebruikt om erin te wonen als om er zijn beroep in uit te oefenen. Stel dat je een gebouw met een kadastraal inkomen van € 750 verhuurt. De huurder gebruikt het gebouw voor 60 % beroepsmatig en voor 40 % als woning. Hij betaalt € 500 huur per maand, of € 6.000 bruto per jaar.

Bij een gemengd gebruik moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee situaties, naarmate de huurovereenkomst al dan niet is geregistreerd.

SITUATIE 1: Is de huurovereenkomst geregistreerd en is de huurprijs daarin opgesplitst in een beroepsdeel (60%) en een privédeel (40%), dan word je voor het privédeel van de huur als volgt belast:

Voorbeeld berekening privédeel

(Kadastraal inkomen x privédeel) x indexering 2026 x 1,40
(€ 750 x 40%) x 2,2446 x 1,40 = € 942,73

Voorbeeld berekening beroepsdeel

(Brutohuur op jaarbasis x beroepsdeel) – kostenforfait 40% rekening houdend met beroepsdeel (*)

(€ 6.000 x 60%) – (€ 6.000 x 60% 40%) = € 2.160

*Maximum: 2/3 x KI x revalorisatiecoëfficiënt 2026, nl.: 2/3 x € 750 x 60% x 5,63 = € 1.689,00. Aangezien € 1.440 (= € 6.000 x 60% x 40%) minder is dan het maximumbedrag van € 1.689,00, mag er rekening worden gehouden met het bedrag van € 1.440.

Voorbeeld totaal belastbaar deel

Privédeel + Beroepsdeel

€ 942,73 + € 2.160,00 = € 3.102,73

Voorbeeld belasting

Hoogste belastingtarief 50 % + gemeentebelasting van 6%

€ 3.102,73 x 50% x 1,06 = € 1.644,45

SITUATIE 2: Is de huurovereenkomst niet geregistreerd of is de huurprijs in de geregistreerde huurovereenkomst niet uitdrukkelijk opgesplitst in een privé- en een beroepsdeel, dan word je als volgt belast:

Voorbeeld belastbare nettohuur

Brutohuurprijs per jaar - kostenforfait 40% (*)

€ 6.000 – (€ 6.000 x 40%) = € 3.600,00

*Maximum: 2/3 x KI x revalorisatiecoëfficiënt 2026, nl.: ⅔ x €750,00 x 5,63 = € 2.815,00. Aangezien €2.400 (= € 6.000 x 40%) minder is dan het maximumbedrag van € 2.815,00, mag er rekening worden gehouden met het bedrag van € 2.400.

Voorbeeld belasting

Hoogste belastingtarief 50 % + gemeentebelasting van 6%

€ 3.600 x 50 % x 1,06 = € 1.908

Bij een gemengd gebruik doe je er dus goed aan om de huurovereenkomst te laten registreren en een duidelijk onderscheid te maken tussen de beroeps- en de privéhuur. Je betaalt daardoor minder belastingen. In ons voorbeeld scheelt dat een belastbaar inkomen van € 497,27 (nl.: € 3.600- € 3.102,73 ). Bij een belastingvoet van 50 % en een gemeentebelasting van 6 % betekent dat een belastingbesparing van € 263,55 op jaarbasis.

Hoe moet de aangifte personenbelasting ingevuld worden?

Als er een geregistreerde huurovereenkomst is die onderscheid maakt tussen het huurbedrag voor het woongedeelte en het beroepsgedeelte dan moet dit als volgt opgenomen worden in de aangfite:

• Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het woongedeelte naast de code 1106/2106, in het voorbeeld € 750 x 40%.

• Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het beroepsgedeelte naast de code 1109/2109, in het voorbeeld € 750 x 60%.

• De brutohuur (= huurprijs + huurvoordelen) van het beroepsgedeelte naast de code 1110/2110, dus € 6000 x 60%.

Als er geen geregistreerde huurovereenkomst of er is wel een geregistreerde huurovereenkomst maar die maakt geen onderscheid tussen het huurbedrag voor het woongedeelte en het beroepsgedeelte, dan geef je aan:

• Het totale niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van € 750 naast de code 1109/2109

• De totale brutohuur (= huurprijs + huurvoordelen) van € 6000 naast de code 1110/2110

Belasting op verhuur van een bemeubelde woning

Bij de verhuur van een bemeubelde woning als particulier, wordt uw huurinkomen fiscaal opgesplitst. Een deel is voor de woning zelf als onroerend inkomen en een deel is voor de meubels als roerend inkomen.

De verdeling kan je zelf vastleggen in de huurovereenkomst. Belangrijk is dat die verdeling een redelijke verhouding toont. Indien er geen verdeling is vastgelegd in de huurovereenkomst dan past de administratie een standaardverdeling toe: 40% van de huur wordt geacht roerend inkomen te zijn, 60% onroerend inkomen. Het roerend inkomen wordt hierbij in principe belast aan 30%.

Bij de verhuur van een woning bestemd voor privégebruik, wordt de huur - zoals hierboven uitgelegd - belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. De huur van de meubels, verminderd met een kostenforfait van 50%.

In de aangifte betekent dit:

• Onroerend inkomen: Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van het onroerend goed opnemen naast de code 1106.

• Roerend inkomen: 40% van de totale huurprijs, verminderd met het kostenforfait van 50% opnemen in vak VII bij roerende inkomsten.

Ons advies

De verhuurder wordt zwaarder belast als de huurder het huurpand geheel of gedeeltelijk gebruikt voor beroepsdoeleinden. In dat geval is het raadzaam de extra belasting door te rekenen in de maandelijkse huurprijs. Daarnaast zorg je er best voor dat je huurcontract geregistreerd is. Indien het pand niet voor beroepsdoeleinden gebruikt mag worden, dan vermeld je dit best in je huurcontract.