Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Qu’est-ce que le viager ?

Avec l'augmentation de l'inflation et donc du coût de la vie, un nombre croissant de personnes âgées constatent que leur pension est ou sera insuffisante. Parallèlement, de plus en plus de personnes ne parviennent pas à payer le prix total d'un bien immobilier en une seule fois, en raison de la hausse des prix de l'immobilier et de l'augmentation des fonds propres exigés. Dans ce contexte, l'achat ou la vente en viager peut constituer une solution. Contrairement à une vente traditionnelle, l'acheteur ne paie initialement qu'une partie du prix de vente (appelée « bouquet ») et verse ensuite périodiquement une somme d'argent déterminée pendant la durée de vie du ou des vendeurs.Lors de la rédaction de l'acte de vente, de nombreuses conditions et charges peuvent être prévues. Par exemple, il est possible de stipuler que la rente viagère repose sur plusieurs têtes, avec la liberté de décider si elle prend fin au décès du premier défunt ou du dernier survivant. En outre, l'acheteur et le vendeur sont libres de convenir dans le contrat de vente si la rente sera indexée ou non en cours de période.

Pleine propriété (viager libre) ou maintien de droits (viager occupé)

Selon la motivation sous-jacente du vendeur, il est possible d’opter pour une vente en viager en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit. Dans le premier cas (pleine propriété), le vendeur doit quitter le bien immobilier ou payer un loyer. Cependant, il bénéficie librement des rentes périodiques et n’a plus aucune obligation financière liée au bien vendu.Dans la plupart des cas, toutefois, le vendeur souhaite continuer à habiter le bien. Dans ce cas, on opte pour une vente en viager avec réserve d’usufruit ou avec réserve du droit d’usage et d’habitation. Cela permet au vendeur de rester dans le logement après la vente. Cependant, il est tenu de participer aux frais d’entretien courant ainsi qu’aux charges périodiques. Étant donné que cette formule accorde des droits plus étendus au vendeur, la rente est généralement inférieure à celle d’une vente en pleine propriété.

Pourquoi acheter en viager ?

L'achat en viager est souvent réservé aux acheteurs prêts à prendre un certain risque. En effet, il est impossible d'estimer à l'avance la durée pendant laquelle la rente devra être versée. C'est pourquoi l'achat en viager est considéré comme un contrat aléatoire.Pour limiter ce risque, il est possible de convenir d'une durée maximale de paiement de la rente viagère. En pratique, cette durée est souvent fixée à un maximum de 20 ans.De plus, le montant du bouquet joue un rôle déterminant sur le niveau de risque assumé par l'acheteur. Plus le bouquet convenu contractuellement est faible, plus l’incertitude (ou le risque) sur la rentabilité de l’opération est grande.

Pourquoi vendre en viager ?

Pour de nombreuses personnes âgées, la maison familiale représente une part importante de leur patrimoine total. La vente en viager leur permet de disposer immédiatement d’une partie du prix de vente, à savoir le « bouquet » payé au moment de l’acte notarié. En même temps, elle offre l’avantage de ne pas avoir à louer un nouveau logement, tout en bénéficiant d’un revenu complémentaire grâce à la rente viagère. Cela permet de maintenir son niveau de vie. Il y a également quelques avantages fiscaux. Ainsi, la rente viagère n’est pas imposable, à condition qu’il s’agisse d’une vente entre particuliers. Enfin, une vente en viager peut constituer, pour l’un des futurs héritiers, un moyen de retirer le bien immobilier de la succession. Cela peut être envisagé pour des raisons fiscales (réduction des droits de succession) ou familiales (dérogation aux parts réservataires prévues par la loi).

À quoi faut-il faire attention ?

1. La vente en viager doit être un contrat aléatoire équilibré, ce qui signifie que l’acheteur et le vendeur doivent avoir une chance égale de réaliser un gain ou une perte. Bien que les parties soient libres de fixer le montant de la rente, il est important de tenir compte de l’espérance de vie du vendeur ou de la personne sur laquelle la rente est basée. Lors de la détermination du montant de la rente, trois facteurs principaux entrent en jeu :

   1. la valeur du bien vendu (valeur marchande)

   2. l’espérance de vie du vendeur : celle-ci est calculée à partir de tables de mortalité, mais elle est également influencée par l’état de santé de la personne concernée.

   3. le rendement attendu par le vendeur.

2. Pour éviter que l’administration fiscale ne remette en question le prix de vente, il est conseillé d’inclure dans le compromis de vente la valeur de la transaction ainsi que sa conversion en rentes viagères convenues.

3. Dans le cadre d'une vente en viager à un héritier, l'article 4.152 du Code civil prévoit que tous les héritiers réservataires doivent donner leur consentement. À défaut, la vente sera considérée comme une donation déguisée, ce qui entraînera son intégration dans la succession.

4. Tout comme une vente classique, une vente en viager doit toujours être réalisée devant notaire.

5. Les institutions financières sont réticentes à financer un achat en viager. La raison en est qu'en pratique, une inscription hypothécaire est effectuée sur le bien en faveur du vendeur. Cela signifie que les garanties au bénéfice de la banque ne peuvent être établies qu'en second rang, ce qui affaiblit leur position en cas de défaut de paiement de l'acheteur.

6. Étant donné qu'un défaut de paiement ne conduit pas à une résiliation automatique du contrat, il est recommandé de le spécifier dans le contrat.