Peut-on vendre en tant qu’assujetti occasionnel à la TVA ?

Quand un particulier peut-il vendre sous le régime de la TVA ?

Avant tout, la vente de biens immobiliers ne doit pas faire partie de vos activités économiques habituelles, et vous devez avoir acquis le bien sous le régime de la TVA.

Si vous remplissez ces deux premières conditions, vous pouvez — sans y être obligé — vendre votre appartement ou maison sous le régime des droits d’enregistrement ou sous le régime de la TVA. Et ce, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la première occupation ou prise de possession effective du bien. C’est donc la première utilisation qui détermine l’ancienneté de votre bien.

Exemple :

Vous achetez un appartement ou une maison en décembre 2021, mais vous ne l’occupez qu’en février 2022. C’est alors cette date de février 2022 qui est considérée comme la date de première utilisation. Jusqu’au 31 décembre 2024, votre bien est donc considéré comme une construction neuve et peut être vendu sous le régime de la TVA.

En tant que particulier, pourquoi vendre votre habitation sous le régime TVA ?

Cela vous permet de récupérer partiellement ou totalement la TVA que vous avez vous-même payée lors de l’achat de votre bien immobilier.

Attention : cela rend toutefois l’achat plus coûteux pour l’acquéreur, car 21 % de TVA s’ajoutent au prix, contrairement à un achat soumis aux droits d’enregistrement, appelés également droits de vente, dont les taux sont :

• En Flandre : un taux standard de 12 %, avec un taux réduit de 2 % pour l’achat d’une habitation unique propre et familiale ;
  
  

• À Bruxelles : un taux standard de 12,5 %, mais l’acquéreur peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un abattement – c’est-à-dire une réduction des droits d’enregistrement – lors de l’achat d’un logement familial.
  
  

Ce surcoût peut freiner certains acheteurs, il est donc essentiel de veiller à ce que le prix total reste compétitif.

Quelles démarches le vendeur doit-il entreprendre pour une vente sous le régime de la TVA ?

Avant tout, votre intention de vendre sous le régime TVA doit être expressément mentionnée dans le compromis de vente ainsi que dans l’acte notarié.

Une fois la vente réalisée, vous devez introduire le formulaire 104.5 auprès du bureau de TVA compétent. Vous y indiquerez notamment l’année de la première utilisation du bien.

Dans le mois suivant la signature de l’acte notarié. vous êtes tenu de reverser la différence de TVA (voir exemple ci-dessous). Vous ne pouvez jamais récupérer plus de TVA que ce que vous avez réellement payé lors de l’achat de votre bien.

Exemple :

Vous avez payé 175.000 € (hors TVA) pour la construction de votre habitation et vous revendez ce bien pour 210.000 € (hors TVA).

La différence de TVA entre ces deux montants, soit 7.350 €, doit être reversée car vous avez encaissé plus de TVA (soit : 21% sur 210.000 € = 44.100 €) que vous avez payé à l’époque de l’achat (soit : 21% op 175.000 € = 36.750 €).