Een woning of appartement wordt in principe verkocht onder het stelsel van verkooprechten, maar hier kan een uitzondering op zijn. Is je woning of appartement “nieuw”, dan kan je ook als particulier onder het BTW-stelsel (21%) verkopen. Is dat het geval dan ben je een “toevallig BTW-plichtige”. Wat hiervoor de voorwaarden zijn, welke procedure je hiervoor moet volgen en een aantal praktische voorbeelden, ontdek je hieronder.
Eerst en vooral mag het verkopen van onroerende goederen niet tot je economische activiteiten behoren en moet je de woning zelf met BTW hebben aangekocht.
Voldoe je aan deze eerste twee voorwaarden, dan kan je - dit is geen verplichting, je kan je woning ook gewoon onder het systeem van verkooprechten verkopen - jouw woning of appartement verkopen onder het BTW-stelsel en dit tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruik- of inbezitname. Het is dus de eerste ingebruikname die de ouderdom van je woning bepaalt.
Een voorbeeld:
Je hebt de woning gekocht in december 2021, in februari 2022 ga je er ook effectief wonen en wordt de woning bijgevolg in gebruik genomen. Tot 31 december 2024 wordt jouw woning als nieuwbouw beschouwd en kan je onder het BTW-stelsel verkopen.
Op die manier kan je de BTW die je zélf betaalde op de aankoop van jouw woning, gedeeltelijk of volledig recupereren.
Let wel: op die manier wordt de aankoop voor de koper wel een stuk duurder - nl.: + 21% BTW - in vergelijking met een aankoop onder verkooprechten - de zogenaamde registratierechten - waarbij een standaardtarief van 12% geldt en voor de aankoop van een enige eigen gezinswoning zelfs een gunsttarief van 3%. Dit kan kopers ook afschrikken, zodat het belangrijk is om ervoor te zorgen dat het totale prijsplaatje goed zit.
Vooraleer je effectief kunt overgaan tot de verkoop van je woning, moet je het formulier 104.1 invullen en afgeven op het BTW-controlekantoor bij jou in de buurt. Het dossiernummer dat je van het BTW-controlekantoor ontvangt, moet overgenomen worden in de compromis en in de akte.
Na verkoop moet je het formulier 104.5 indienen, waarbij je het jaar van eerste ingebruikname moet invullen.
Daarnaast moet je binnen één maand na de notariële akte het BTW-verschil doorstorten (zie voorbeeld hieronder). Je kan dus niet meer BTW recupereren dan je zelf hebt betaald bij de aankoop van jouw woning.
Een voorbeeld:
Zelf heb je 175.000 euro (excl. BTW) betaald voor de constructiewaarde van je woning en je verkoopt nu deze woning voor 210.000 euro (excl. BTW),
Je zal 7.350 euro moeten doorstorten, want je hebt op dit moment meer BTW ontvangen (nl.21% op 210.000 euro = 44.100 euro) dan je destijds hebt betaald (nl. 21% op 175.000 euro= 36.750 euro).
Je levenslange partner in wonen en ondernemen
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
Je browser voldoet niet aan de minimale vereisten om deze website te bekijken. Onderstaande browsers zijn compatibel. Mocht je geen van deze browsers hebben, klik dan op het icoontje om de gewenste browser te downloaden.