Votre locataire décède : quelles conséquences pour le bail ?

Fin du contrat de bail ?

Selon la date à laquelle votre contrat de bail a été signé, le régime suivant s’applique :

• Bail conclu avant le 1er janvier 2019
  Selon l'art. 1742 du Code civil, le contrat de location n'est pas dissous à la mort du bailleur, ni du locataire. Le décès du locataire n'aura donc pas d'impact sur l'existence (ou la continuation) du contrat de bail.
  
  Cela signifie que les héritiers devront reprendre toutes les obligations du locataire. Pour les héritiers qui ne vivent pas eux-mêmes dans le logement, cela n'est pas une situation agréable : ils devront en effet continuer à payer les loyers, être responsables des dommages locatifs et des réparations locatives, et ne pourront résilier que selon les modalités du bail ou la loi (sur les baux d'habitation).
  
  La disposition susmentionnée n'est pas de droit impératif. Cela signifie que les parties peuvent prévoir d'autres dispositions dans le bail en cas de décès du locataire. Par exemple, le bail peut stipuler que la location a été conclue intuitu personae et que le bail prend automatiquement fin au décès du locataire. Une clause peut également être incluse permettant aux héritiers de mettre fin au contrat de bail avec un préavis plus court. Il est préférable d'inclure également un délai contractuel dans lequel les héritiers doivent résilier le contrat de bail.
  
  Le contrat de bail ne peut pas inclure la personne ayant le droit de poursuivre la location, une telle clause étant une disposition sur une succession non échue et donc interdite. Cependant, le locataire peut déterminer par testament à qui ce droit revient.

• Bail conclu à partir du 1er janvier 2019
  Dans ce cas également, on se tourne vers les héritiers du locataire, bien que le Décret flamand sur la location de logements - applicable à tous les contrats de location de logements signés en Flandre à partir du 01.01.2019 - prévoit une réglementation adaptée pour cette situation spéciale et difficile si le dernier locataire mentionné dans le contrat de bail décède.

Plus précisément, le bail est automatiquement résilié à la fin du deuxième mois suivant le décès de ce locataire, par exemple : le locataire décède le 14.08.2019, après quoi le contrat de location prend automatiquement fin le 31.10.2019. Les loyers restent dus pendant cette période. Un des héritiers du locataire souhaite-t-il continuer à louer le bien ? Dans ce cas, il devra déclarer dans le délai susmentionné qu'il souhaite poursuivre le contrat de bail.

Si le bail n’est pas poursuivi, une indemnité équivalente à un mois de loyer est due au bailleur, en plus des loyers dus jusqu’à la fin du deuxième mois suivant le décès. Cette indemnité est intégrée dans la succession. Les héritiers doivent également, dans ce cas, libérer le logement.

Que se passe-t-il si les héritiers renoncent à la succession ou ne réagissent pas ?

Ici aussi, une réglementation distincte s'applique, selon le moment où le contrat de location a été signé :

• Bail conclu avant le 1er janvier 2019
  Si, après l'expiration d'un délai de 3 mois et 40 jours, aucun héritier n'est connu ou si les héritiers connus ont renoncé à la succession, celle-ci est considérée comme non réclamée. Un curateur peut alors être désigné par le tribunal de première instance, qui gérera la succession. Toute personne intéressée peut introduire une telle demande auprès du tribunal, y compris le bailleur. Le curateur devra alors résilier le contrat de bail, ou négocier avec le bailleur sur sa résiliation et vider ensuite le bien.
  

• Bail conclu à partir du 1er janvier 2019
  Dans ce cas également, le tribunal - en l'occurrence le juge de paix - pourra désigner un curateur pour la succession non gérée à la demande, par exemple, du bailleur pour vider le bien et libérer la garantie locative. Toutefois, la résiliation du bail ne doit plus être effectuée par ce curateur. En effet : en vertu de la nouvelle réglementation prévue par le Décret flamand sur la location de logements - exposée ci-dessus - le contrat de bail sera automatiquement dissous à la fin du deuxième mois suivant le moment du décès du locataire.

Qu'advient-il de la garantie locative et qui est responsable du paiement des loyers ?

La garantie locative ne peut être libérée que dans deux cas :

• Bail conclu avant le 1er janvier 2019

  • soit un accord écrit est présenté à la banque par le bailleur et les héritiers, accompagné d'un certificat de décès et d'un acte de succession ;

  • soit le curateur — désigné par le tribunal de première instance à la suite d’une requête du bailleur — décide de la libération de la garantie locative.

• Bail conclu à partir du 1er janvier 2019

  • soit le juge de paix doit statuer sur la garantie locative. Celle-ci sera, dans la plupart des cas, attribuée au bailleur (qui bénéficie d’un privilège sur les biens mobiliers présents dans le logement loué) lorsqu’il existe des loyers impayés (par exemple pour la période entre le décès du locataire et la résiliation de plein droit), des dégâts locatifs, ou à titre d’indemnité d’occupation pour la période durant laquelle le curateur accomplit ses missions.

  • soit un accord écrit est remis à la banque par le bailleur et les héritiers du locataire décédé, accompagné d’un certificat de décès et d’une attestation de succession ;

En ce qui concerne le paiement des loyers, une distinction doit également être faite :

• Bail conclu avant le 1er janvier 2019
  Dans ce cas, les héritiers reprennent toutes les obligations du locataire et doivent continuer à payer les loyers.
  
  S’il n’y a pas d’héritiers, le curateur — désigné par le tribunal de première instance à la suite d’une requête du bailleur — devra prendre une décision quant au paiement des loyers.
  

• Bail conclu à partir du 1er janvier 2019
  Si les héritiers indiquent dans les délais (c’est-à-dire avant la fin du deuxième mois suivant le décès) qu’ils souhaitent poursuivre le bail, ils devront assumer le paiement des loyers.
  
  Si le bail n’est pas poursuivi par les héritiers, si les héritiers renoncent à la succession ou s’il n’y a pas d’héritiers, les loyers restant dus jusqu’à la fin du deuxième mois suivant le décès du locataire sont intégrés dans la succession.