De huurder sterft: wat gebeurt er met het huurcontract?

Einde huurovereenkomst?

Afhankelijk van het moment waarop jullie huurovereenkomst ondertekend werd, zal volgende regeling van toepassing zijn:

• Huurovereenkomst afgesloten vóór 1 januari 2019
  Volgens art. 1742 van het Burgerlijk Wetboek wordt het huurcontract niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. Het overlijden van de huurder zal dus geen invloed hebben op het (voort)bestaan van de huurovereenkomst.
  
  Dit heeft als gevolg dat de erfgenamen alle verplichtingen van de huurder zullen moeten overnemen. Voor erfgenamen die zelf niet in de woning wonen, is dit geen aangename situatie: zij zullen immers de huurgelden moeten blijven betalen, moeten instaan voor huurschade en huurherstellingen, en bovendien slechts kunnen opzeggen volgens de modaliteiten van het contract of de (woninghuur)wet.
  
  De voormelde bepaling is niet van dwingend recht. Dit betekent dat partijen in het huurcontract andere gevolgen kunnen voorzien ingeval van overlijden van de huurder. In de huurovereenkomst kan bijvoorbeeld opgenomen worden dat de huur ten persoonlijke titel van de huurder werd afgesloten en dat het contract automatisch eindigt bij overlijden van de huurder. Ook kan een clausule worden opgenomen waarbij de erfgenamen de mogelijkheid hebben om het huurcontract met een kortere opzegtermijn te beëindigen. Hierbij wordt best ook een contractuele termijn opgenomen waarbinnen de erfgenamen de huurovereenkomst moeten opzeggen.
  
  In de huurovereenkomst kan niet opgenomen worden welke persoon het recht heeft om de huur voort te zetten, een dergelijk beding is immers een beding over een niet-opengevallen nalatenschap en dus verboden. Wel kan de huurder bij testament bepalen aan wie dit recht toekomt.

• Huurovereenkomst afgesloten vanaf 1 januari 2019
  Ook in dat geval, wordt in de richting van de erfgenamen van de huurder gekeken, al voorziet het Vlaams Woninghuurdecreet - dat van toepassing is op alle woninghuurovereenkomsten die in Vlaanderen worden ondertekend vanaf 01.01.2019 - voor deze speciale en moeilijke situatie een aangepaste regeling indien de laatste huurder die in de huurovereenkomst was opgenomen, sterft.

Meer in het bijzonder wordt de huurovereenkomst in dat geval automatisch stopgezet op het einde van de tweede maand na het overlijden van deze huurder, vb.: huurder sterft op 14.08.2019, waarna de huurovereenkomst op 31.10.2019 automatisch eindigt. De huurgelden blijven in deze periode verschuldigd. Wil één van de erfgenamen van de huurder het pand toch verder huren? Dan zal deze binnen voornoemde termijn moeten verklaren dat hij/zij de huurovereenkomst verder wil zetten.

Wordt de huurovereenkomst niet verder gezet, dan is er aan de verhuurder - naast de huurgelden die blijven lopen tot het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder - een vergoeding verschuldigd ten bedrage van één maand huur, die - samen met deze huurgelden - wordt opgenomen in de nalatenschap. Bovendien moeten de erfgenamen in dat geval het huis ook ontruimen.

Wat als erfgenamen de nalatenschap verwerpen of niet reageren?

Ook hier geldt een aparte regeling, afhankelijk van het moment waarop de huurovereenkomst werd ondertekend:

• Huurovereenkomst afgesloten vóór 1 januari 2019
  Indien er na het verstrijken van een termijn van 3 maanden en 40 dagen geen erfgenamen bekend zijn of de bekende erfgenamen de nalatenschap hebben verworpen, wordt de nalatenschap als onbeheerd beschouwd. Er kan vervolgens een curator worden aangesteld door de rechtbank van eerste aanleg, die de nalatenschap zal beheren. Iedere belanghebbende kan een dergelijk verzoek indienen bij de rechtbank, ook de verhuurder. De curator zal de huurovereenkomst vervolgens moeten opzeggen, of zal onderhandelen met de verhuurder omtrent de beëindiging ervan en zal het pand vervolgens laten leeghalen.
  

• Huurovereenkomst afgesloten vanaf 1 januari 2019
  Ook in dit geval zal de rechtbank - in dit geval weliswaar de Vrederechter - een curator over de onbeheerde nalatenschap kunnen aanstellen op verzoek van bijvoorbeeld de verhuurder om het pand te laten leeghalen en de huurwaarborg vrij te geven, al zal de beëindiging van de huurovereenkomst niet meer moeten gebeuren door deze curator. Immers: door de nieuwe regeling zoals voorzien in het Vlaams Woninghuurdecreet - die hierboven werd uiteengezet - zal de huurovereenkomst automatisch worden ontbonden op het einde van de tweede maand die volgt op het moment van overlijden van de huurder.

Wat gebeurt er met de huurwaarborg en wie staat in voor de betaling van de huurgelden?

De huurwaarborg kan slechts in 2 gevallen worden vrijgegeven:

• Huurovereenkomst afgesloten vóór 1 januari 2019

  • ofwel wordt er aan de bank een schriftelijk akkoord voorgelegd van de verhuurder en de erfgenamen, samen met een overlijdensattest en een attest van erfopvolging;

  • ofwel kan de curator - die werd aangesteld door de rechtbank van eerste aanleg na het indienen van een verzoekschrift door de verhuurder - beslissen over de vrijgave van de huurwaarborg.
    

• Huurovereenkomst afgesloten vanaf 1 januari 201
  

  • ofwel wordt er aan de bank een schriftelijk akkoord voorgelegd van de verhuurder en de erfgenamen van de overleden huurder, samen met een overlijdensattest en een attest van erfopvolging;

  • ofwel zal de Vrederechter een oordeel moeten vellen over de huurwaarborg. Deze zal in de meeste gevallen toegekend worden aan de verhuurder (die een voorrecht heeft op de inboedel in de gehuurde woning) wanneer er nog openstaande huurschulden zijn (bv. voor de periode na het overlijden van de huurder tot de ontbinding van rechtswege), er huurschade was aan het pand of bij wijze van bezettingsvergoeding voor de periode dat de curator nog bezig was met de uitvoering van diens werkzaamheden.
    

Ook voor de betaling van de huurgelden maken we een onderscheid tussen:

• Huurovereenkomst afgesloten vóór 1 januari 2019
  In dat geval nemen de erfgenamen alle verplichtingen van de huurder over en moeten zij de huurgelden blijven betalen.
  
  Als er geen erfgenamen zijn, zal de curator - die werd aangesteld door de rechtbank van eerste aanleg na het indienen van een verzoekschrift door de verhuurder - een beslissing moeten nemen over de betaling van de huurgelden.
  

• Huurovereenkomst afgesloten vanaf 1 januari 2019
  Als de erfgenamen tijdig (nl. vóór het einde van de tweede maand na overlijden) te kennen geven dat zij de huurovereenkomst wensen verder te zetten, dan zullen zij moeten instaan voor de betaling van de huurgelden.
  
  Wordt de huurovereenkomst niet verder gezet door de erfgenamen, verwerpen de erfgenamen de nalatenschap of zijn er geen erfgenamen, dan worden de openstaande huurgelden tot het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder opgenomen in de nalatenschap.