Vind advies over...

De huurder sterft: wat gebeurt er met het huurcontract?

Het overlijden van een huurder brengt in principe niet automatisch het einde van het huurcontract met zich mee. Wij bespreken de verschillende scenario’s die zich kunnen voordoen als jouw huurder sterft.

Geen beëindiging

Volgens art. 1742 van het Burgerlijk Wetboek wordt het huurcontract niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. Het overlijden van de huurder zal dus geen invloed hebben op het (voort)bestaan van de huurovereenkomst.

Dit heeft als gevolg dat de erfgenamen alle verplichtingen van de huurder zullen moeten overnemen. Voor erfgenamen die zelf niet in de woning gehuisvest zijn, is dit geen aangename situatie: zij zullen immers de huurgelden moeten blijven betalen, moeten instaan voor huurschade en huurherstellingen, en bovendien slechts kunnen opzeggen volgens de modaliteiten van het contract of de (woninghuur)wet.

Afwijkingen mogelijk

De voormelde bepaling is niet van dwingend recht. Dit betekent dat partijen in het huurcontract andere gevolgen kunnen voorzien ingeval van overlijden van de huurder.  

In de huurovereenkomst kan bijvoorbeeld opgenomen worden dat de huur ten persoonlijke titel van de huurder werd afgesloten en dat het contract automatisch eindigt bij overlijden van de huurder. Ook kan een clausule worden opgenomen waarbij de erfgenamen de mogelijkheid hebben om het huurcontract met een kortere opzegtermijn te beëindigen. Hierbij wordt best ook een contractuele termijn opgenomen waarbinnen de erfgenamen de huurovereenkomst moeten opzeggen.

In de huurovereenkomst kan niet opgenomen worden welke persoon het recht heeft om de huur voort te zetten, een dergelijk beding is immers een beding over een niet-opengevallen nalatenschap en dus verboden. Wel kan de huurder bij testament bepalen aan wie dit recht toekomt.

Gehuwden en wettelijk samenwonenden

De langstlevende echtgenoot en de wettelijk samenwonende partner verkrijgen uit de wet als enige, met uitsluiting van alle andere erfgenamen, het recht op de huur van het onroerend goed dat bij het openvallen van de nalatenschap van de overledene tot gemeenschappelijke verblijfplaats diende.

Onbeheerde nalatenschap

Het kan voorkomen dat de huurder geen erfgenamen nalaat.  Als er na het verstrijken van een termijn van 3 maanden en 40 dagen (dit is de periode voor de erfgenamen om de boedelbeschrijving op te maken en zich te beraden omtrent aanvaarding of verwerping) geen erfgenamen bekend zijn of de bekende erfgenamen de nalatenschap hebben verworpen, wordt de nalatenschap als onbeheerd beschouwd.

Er zal vervolgens een curator worden aangesteld door de rechtbank van eerste aanleg, die de nalatenschap zal beheren. Iedere belanghebbende kan een dergelijk verzoek indienen bij de rechtbank, ook de verhuurder. De curator zal de huurovereenkomst vervolgens moeten opzeggen, of zal onderhandelen met de verhuurder omtrent de beëindiging ervan.  

Gerelateerde artikels