Frais et charges locatives : ce qui est à la charge du locataire et du propriétaire

Qu'entend-on par frais et par charges ?

Par frais, on entend les dépenses engagées afin de permettre au locataire de jouir pleinement du bien ou de rendre cette jouissance plus agréable. En font notamment partie la fourniture de gaz, d’électricité, de chauffage et d’eau.

Les charges désignent quant à elles les taxes et redevances versées aux autorités publiques. Il s’agit par exemple de la taxe sur les déchets ménagers, du précompte immobilier, etc.

Qui paie quoi ?

1. En cas de location de logement

La répartition des frais et charges entre le locataire et le bailleur a souvent donné lieu à des discussions par le passé. Le Décret flamand sur la location de logements a voulu y mettre fin. Pour les contrats de location conclus en Flandre à partir du 1er janvier 2019, une réglementation claire s'applique désormais concernant les frais et charges que le bailleur peut répercuter sur le locataire.

De manière générale, la répartition des frais entre le locataire et le bailleur s’opère comme suit :

• bailleur : réparations des dommages causés par la force majeure ou par l'usure ;

• locataire : entretien et petites réparations ;

Pour préciser cela et éviter les discussions entre bailleurs et locataires, le Gouvernement flamand a également établi une liste non exhaustive de petites réparations locatives. Il a également été confirmé une fois de plus que le précompte immobilier ne peut pas être mis à la charge du locataire.

De plus, pour ce qui est des appartements et logements situés dans une copropriété, une liste supplémentaire non exhaustive a été publiée, précisant clairement la répartition des charges communes entre le locataire et le bailleur. De cette manière, il est clair quelles charges communes le bailleur peut répercuter sur le locataire.

Cette liste est incluse en annexe 2 de l'Arrêté d'exécution du 7 décembre 2018 du Décret flamand sur la location de logements et précise comme suit :

Il est important de savoir que le bailleur et le locataire ne peuvent en principe pas déroger à cette réglementation, bien qu'il sera permis au bailleur de prendre en charge des frais et/ou charges supplémentaires au bénéfice du locataire.

2. En cas de location commerciale ou de location commune

Qui paie les frais et charges peut être librement déterminé dans le contrat de location.

Si aucune disposition n'est prévue à cet égard dans le contrat de location, le principe est que seuls les frais et charges liés à un service ou une prestation dont le locataire bénéficie peuvent lui être imputés. On pense ici à la fourniture d'énergie, à la consommation et à l'entretien du chauffage et de l'éclairage des parties communes, à la taxe sur les ordures ménagères,....

Les frais et charges liés au droit de propriété du bien immobilier sont dans ce cas à la charge du bailleur. Un exemple classique est le précompte immobilier. Cette charge est toutefois généralement mise à la charge du locataire par contrat, ce qui - contrairement à la location de logement - est parfaitement possible dans le cas d'une location commerciale ou commune.

Des situations où le locataire et le bailleur bénéficient tous deux d'un certain coût ou d'une certaine charge sont également possibles. Dans ces cas, le coût ou la charge en question est réparti entre eux.

Mesures d'économie d'énergie : qui paie quoi ?

Les mesures d'économie d'énergie deviennent de plus en plus importantes dans les logements locatifs. La répartition des coûts pour cela est organisée comme suit :

• Le bailleur paie pour les investissements structurels en économie d'énergie tels que l'isolation, le vitrage à haut rendement et les systèmes de chauffage efficaces.

• Le locataire paie pour la consommation quotidienne d'énergie et l'entretien mineur des installations.

Depuis 2019, en tant que bailleur d'une maison en Flandre, vous pouvez augmenter le loyer après avoir réalisé des rénovations économes en énergie - même en dehors de l'indexation normale - à condition que ces travaux améliorent la performance énergétique de la maison et qu'ils n'aient pas été réalisés pour répondre aux exigences minimales de qualité du logement telles que prévues dans le Code flamand du logement. Attention : cette augmentation doit dans ce cas être proportionnelle aux investissements et aux économies d'énergie réalisées pour le locataire et être convenue avec le locataire. Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à un accord concernant cette augmentation de loyer et que les travaux ont entraîné une augmentation de la valeur locative normale de la maison d'au moins 10 %, cela peut également être demandé au juge compétent.

Comment estimer les frais et charges ?

Il existe 2 possibilités pour estimer les frais et charges dans le contrat de bail de location :

• Les frais et charges peuvent être fixés de manière forfaitaire. Il est important que cette modalité soit expressément prévue dans le contrat de location, afin de pouvoir prouver l’accord des parties sur ce point.

• À défaut de forfait, les frais et charges imputés au locataire doivent correspondre aux dépenses réellement engagées.

Les frais et charges sont alors repris dans un décompte distinct, dans lequel le bailleur doit fournir spontanément un relevé détaillé des différents frais et transmettre les pièces justificatives au locataire. Les parties ne peuvent pas exclure contractuellement cette obligation.

Il est fréquent que le contrat de location prévoie, à cet effet, le paiement périodique d’acomptes par le locataire, par exemple sous la forme d’une provision mensuelle versée au bailleur.

Aspects fiscaux des frais de location

Obligation pour les locataires : annexe 270 MLH

Depuis 2024, certains locataires sont tenus d’ajouter une annexe 270 MLH à leur déclaration fiscale pour chaque bien immobilier loué. Cette obligation s’applique aux locataires qui :

• en tant que personnes physiques, souhaitent déduire leurs loyers dans le cadre de frais professionnels ;

• sont des personnes morales tenues d’introduire une déclaration à l’impôt sur les revenus.

Cette obligation de déclaration ne s’applique pas lorsqu’une facture TVA a été établie.

Dans la déclaration, le locataire doit mentionner le bailleur (avec le numéro d’entreprise BCE ou le numéro de registre national), la localisation du bien immobilier ainsi que la(les) rémunération(s) locative(s) payée(s). En cas de non-respect de l’obligation de reporting, les rémunérations et avantages accordés ne seront pas déductibles.

L’accord de gouvernement fédéral prévoit la suppression de cette obligation, mais celle-ci n’a pas encore été mise en œuvre. À ce jour, le formulaire 270 MLH doit donc toujours être joint à la déclaration fiscale.

Obligation pour les bailleurs : déclaration des revenus locatifs

Les bailleurs sont tenus de déclarer leurs revenus locatifs dans leur déclaration fiscale. En outre, en cas de location à des fins professionnelles, ils peuvent également récupérer une partie de leurs frais.

Vous pouvez en savoir plus à ce sujet dans cet article.