Welke kosten en lasten zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder?
Sofie Demeulemeester
Legal managerBij het aangaan van een huurovereenkomst is het belangrijk om goede afspraken te maken wie de kosten en lasten voor het pand zal dragen: is dit de huurder of de verhuurder? We geven je hieromtrent graag wat meer informatie.
- Wat zijn kosten en wat zijn lasten?
- Wie betaalt?
- Energiebesparende maatregelen: wie betaalt wat?
- Hoe kosten en lasten begroten?
- Fiscale aspecten van huurkosten
- Veelgestelde vragen
Wat zijn kosten en wat zijn lasten?
Onder kosten verstaat men de uitgaven gedaan om de huurder toe te laten een volwaardig genot van het goed te hebben of dit genot aangenamer te maken. Enkele voorbeelden hiervan zijn: levering van gas, elektriciteit, verwarming, water.
Lasten slaan op de belastingen en retributies die aan de openbare overheden worden betaald. Voorbeelden hiervan zijn de huisvuilbelasting, de onroerende voorheffing, …
Wie betaalt?
1. In geval van woninghuur
De verdeling van de kosten en lasten tussen huurder en verhuurder, gaf in het verleden vaak aanleiding tot discussie. Het Vlaams Woninghuurdecreet wou hier komaf mee maken. Voor huurovereenkomsten die in Vlaanderen werden gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt voortaan dan ook een duidelijke regeling over de kosten en lasten die door de verhuurder aan de huurder mogen worden doorgerekend.
Algemeen gezien worden de kosten tussen huurder en verhuurder verdeeld op deze manier:
verhuurder: herstellingen van schade veroorzaakt door overmacht of door slijtage;
huurder: onderhoud en kleine herstellingen;
Om dit nader te bepalen en discussies tussen verhuurders en huurders te vermijden, werd door de Vlaamse Regering bovendien een niet-limitatieve lijst met kleine huurherstellingen opgemaakt. Ook werd andermaal bevestigd dat de onroerende voorheffing niet ten laste van de huurder kan worden gelegd.
Daarenboven werd voor wat betreft appartementen en woningen die zich in een mede-eigendom bevinden, een bijkomende niet-limitatieve lijst uitgebracht waarin de verdeling van de gemeenschappelijke kosten tussen huurder en verhuurder duidelijk wordt bepaald. Op die manier is duidelijk welke gemeenschappelijke kosten de verhuurder mag doorrekenen aan de huurder.
Deze lijst is opgenomen in bijlage 2 van het Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet en bepaalt als volgt:
Meergezinswoningen | Voor de huurder |
Voor de verhuurder |
|---|---|---|
1. Verbruik water | ✅ | |
2. Verbruik stookolie/aardgas | ✅ | |
3. Verbruik elektriciteit gemeenschappelijke delen | ✅ | |
4. Kosten vuilnisinzameling (indien collectief georganiseerd) | ✅ | |
5. Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen | ✅ | |
6. Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen) Dit omvat o.m. het vervangen van een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in de gemeenschappelijke delen, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars. | ✅ | |
7. Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik voor huurders | ✅ | |
8. Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen | ✅ | |
9. Kosten voor de lift Het onderhoud en de herstelling van de lift valt in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bepaalde onderdelen waarvan de vervanging of de herstelling te wijten is aan het gebruik en die daarom periodiek moeten gebeuren, vallen evenwel ten laste van de huurder. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. | ||
9.1. Periodiek onderhoud | 50% | 50% |
9.2. Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie | 100% | |
9.3. Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties | 100% | |
10. Kosten voor de syndicus Een syndicus vervult taken die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw als op het in stand houden van het gebouw. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. | 34% | 66% |
11. Conciërge | 75% | 25% |
12. Kosten voor algemene vergadering | ✅ | |
13. Beheerskosten/administratiekosten | ✅ | |
14. Investeringen/reservefonds | ✅ |
Belangrijk om weten is dat de verhuurder en huurder in principe niet kunnen afwijken van deze regeling, al zal wel worden toegestaan dat de verhuurder in het voordeel van de huurder extra kosten en/of lasten op zich neemt.
2. In geval van handelshuur of gemene huur
Wie de kosten en lasten betaalt, kan vrij bepaald worden in de huurovereenkomst.
Indien hieromtrent geen regeling in het huurcontract is voorzien, geldt het principe dat enkel de kosten en lasten aan de huurder mogen aangerekend worden die verband houden met een dienst of prestatie waar de huurder voordeel uit haalt. Hierbij denken we aan energielevering, verbruik en onderhoud van verwarming en verlichting van gemene delen, huisvuilbelasting,....
Kosten en lasten die te maken hebben met het eigendomsrecht van het onroerend goed zijn in dat geval dan weer ten laste van de verhuurder. Een klassiek voorbeeld hiervan is de onroerende voorheffing. Deze last wordt evenwel contractueel meestal ten laste van de huurder gelegd, wat - in tegenstelling tot bij woninghuur - in het geval van handelshuur of gemene huur, perfect mogelijk is.
Ook situaties waarin zowel huurder als verhuurder genieten van een bepaalde kost of last zijn mogelijk. In die gevallen, wordt de desbetreffende kost of last verdeeld tussen hen beide.
Energiebesparende maatregelen: wie betaalt wat?
Energiebesparende maatregelen worden steeds belangrijker in huurwoningen. De kostenverdeling hiervoor is als volgt geregeld:
De verhuurder betaalt voor structurele energiebesparende investeringen zoals isolatie, hoogrendementsglas, en efficiënte verwarmingssystemen.
De huurder betaalt voor het dagelijks energieverbruik en klein onderhoud van de installaties.
Sinds 2019 mag je als verhuurder van een woning in Vlaanderen na het uitvoeren van energiebesparende renovaties een huurprijsverhoging doorvoeren - zelfs buiten de normale indexering om - mits deze werken leiden tot een verbeterde energieprestatie van de woning en deze werken niet werden uitgevoerd om aan de minimale woningkwaliteitsvereistenzoals opgenomen in de Vlaamse Codex Wonen te voldoen. Let wel: deze verhoging moet in dat geval in verhouding staan tot de investeringen en de gerealiseerde energiebesparing voor de huurder en overeengekomen worden met de huurder. Komen verhuurder en huurder niet tot een akkoord m.b.t. deze huurprijsverhoging en hebben de werken geleid tot een stijging van de normale huurwaarde van de woning van minstens 10%, dan kan dit ook voor de bevoegde rechter gevorderd worden.
Hoe kosten en lasten begroten?
Er zijn 2 mogelijkheden om de kosten en lasten te begroten in de huurovereenkomst:
Men kan deze forfaitair bepalen. Belangrijk hierbij is dat dit in de huurovereenkomst wordt voorzien, zodat je het akkoord van partijen hieromtrent kan bewijzen.
Het bedrag zal in dit geval niet met de werkelijke uitgaven overeenstemmen en is niet voor betwisting vatbaar.
Is er geen forfait voorzien, dan moeten de aan de huurder opgelegde kosten en lasten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven.
De kosten en lasten worden dan in een afzonderlijke rekening opgenomen waarbij er door de verhuurder spontaan een gedetailleerde opsomming moet zijn van de verschillende kosten en hierbij de bewijsstukken aan de huurder moeten worden bezorgd. Partijen kunnen deze verplichting niet contractueel uitsluiten.
Vaak wordt in de huurovereenkomst voorzien dat de huurder hiertoe periodiek voorschotten betaalt, bijvoorbeeld door maandelijks een provisie te storten aan de verhuurder.
Fiscale aspecten van huurkosten
Verplichting voor huurders: bijlage 270 MLH
Sinds 2024 zijn sommige huurders verplicht om per gehuurd onroerend goed een bijlage 270 MLH toe te voegen aan hun aangifte. Deze verplichting is van toepassing voor huurders die:
als natuurlijke persoon hun huurvergoedingen willen aftrekken als beroepskost;
als rechtspersonen een aangifte in de inkomstenbelasting moeten indienen.
De aangifteverplichting is niet van toepassing als er een btw-factuur werd opgemaakt.
De huurder moet in de aangifte de verhuurder (met KBO-nummer of rijksregisternummer), de ligging van het onroerend goed en de betaalde (huur)vergoeding invullen. Bij niet-naleving van de rapporteringsplicht zullen de toegekende vergoedingen en voordelen niet aftrekbaar zijn.
In het federaal regeerakkoord werd vermeld dat deze verplichting zal worden geschrapt, maar dat is nog niet gebeurd, momenteel moet het formulier 270 MLH dus nog toegevoegd worden aan de aangifte.
Verplichting voor verhuurders: aangifte huurinkomsten
Verhuurders moeten hun huurinkomsten aangeven in hun aangifte. Daarnaast mogen ze ook bij verhuur voor professioneel gebruik een deel van hun kosten recupereren.
Meer hierover kan je in dit artikel terugvinden.
Veelgestelde vragen
-
Mag de verhuurder de kosten voor de syndicus doorrekenen aan de huurder?
Een syndicus vervult taken die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw als op het in stand houden van het gebouw. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, werd voor woninghuurovereenkomst in Vlaanderen een forfaitaire verdeling vastgelegd, waarbij 34% van de kosten voor de syndicus wordt gedragen door de huurder en 66% door de verhuurder.
Diensten die specifiek op verzoek en in het belang van de verhuurder of huurder worden gemaakt (bv. sleutel laten bijmaken voor huurder of dossier samenstellen bij verkoop voor verhuurder), zijn volledig ten laste van die partij.
Gaat het over een gemene huurovereenkomst of een handelshuurovereenkomst, dan kan je de regeling m.b.t. de kosten voor de syndicus vrij bepalen in de huurovereenkomst.
-
Welke gemeenschappelijke kosten in een appartement zijn voor de huurder?
Voor wat betreft appartementen en woningen die zich in een mede-eigendom bevinden, is in Vlaanderen en Brussel een niet-limitatieve lijst uitgebracht waarin de verdeling van de gemeenschappelijke kosten tussen huurder en verhuurder duidelijk wordt bepaald. Op die manier is duidelijk welke gemeenschappelijke kosten de verhuurder mag doorrekenen aan de huurder.
Belangrijk om weten is dat de verhuurder en huurder in principe niet kunnen afwijken van deze regeling, al zal wel worden toegestaan dat de verhuurder in het voordeel van de huurder extra kosten en lasten op zich neemt.
-
Wie betaalt de kosten voor liftonderhoud: huurder of verhuurder?
Het onderhoud en de herstelling van de lift valt in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bepaalde onderdelen waarvan de vervanging of de herstelling te wijten is aan het gebruik en die daarom periodiek moeten gebeuren, vallen evenwel ten laste van de huurder.
Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt voor woninghuurovereenkomsten in Vlaanderen geopteerd voor een forfaitaire verdeling:
Periodiek onderhoud (50% huurder - 50% verhuurder)
Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie (100% verhuurder)
Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties (100% verhuurder)
-
Welke kosten mag een verhuurder niet doorrekenen aan de huurder?
Als verhuurder zijn er bepaalde kosten die u zelf moet dragen en niet kunt doorrekenen aan uw huurder. Dit omvat de onroerende voorheffing voor de woning of het appartement. Ook de bemiddelingskosten die u maakt voor het inschakelen van een vastgoedmakelaar om uw pand opnieuw te verhuren, zijn voor uw rekening.
Wat betreft onderhouds- en herstellingskosten, kunt u deze niet zonder meer doorberekenen aan de huurder. Om te bepalen wie verantwoordelijk is voor specifieke herstellingen en onderhoud, dient u de wettelijke lijsten te raadplegen die per gewest zijn opgesteld. Deze lijsten specificeren welke kosten voor de huurder en welke voor de verhuurder zijn.
Voor het Vlaamse Gewest kan men de lijst terugvinden op https://www.woninghuur.vlaanderen/. Deze lijst is van toepassing op huurcontracten die zijn afgesloten vanaf 1 januari 2019. Voor oudere contracten is de lijst formeel niet bindend, maar rechters kunnen deze wel als leidraad gebruiken bij geschillen.
Gaat het over een gemene huurovereenkomst of een handelshuurovereenkomst, dan kan je de regeling m.b.t. de kosten vrij bepalen in de huurovereenkomst.
-
Wie betaalt de kosten voor kleine herstellingen in een huurwoning?
De huurder staat zelf in voor het onderhoud en het reinigen van de woning. Er zijn ook enkele herstellingen die hij zelf moet uitvoeren en betalen:
Kleine herstellingen. Het gaat om zaken zoals het gras maaien en gebroken glas, verloren sleutels of kapotte stopcontacten en schakelaars vervangen. Door de Vlaamse Regering en de Brusselse Regering werd een niet-limitatieve lijst met kleine huurherstellingen opgemaakt.
Herstellingen door verkeerd gebruik of slecht onderhoud.
Herstellingen die moeten gebeuren omdat hij de verhuurder niet heeft verwittigd dat er herstellingswerken nodig waren.
Alle andere herstellingen en herstellingen van slijtage of schade door overmacht zijn voor de verhuurder.
Ontdek ons recentste aanbod panden te huur
Ben je van plan om te verhuren? Ontdek welke verhuurformule bij jou past
Alle verhuurformulesGerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Met welke kosten moet ik rekening houden als ik een bedrijfsgebouw of handelspand wil huren?
Vastgoed te huur
Ben je op zoek naar het huurpand dat het beste bij jou past? Ontdek ons volledig aanbod van huurpanden op onze website!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
