Indexation du loyer 2025 : Les formules de calcul, les règles et l’impact du PEB/EPC

Comment le loyer est-il indexé pour un logement ?

Le loyer de votre maison ou appartement utilisé comme résidence principale est indexé en fonction des fluctuations de l’indice des prix à la santé (l’indice santé). La législation sur les loyers impose une formule obligatoire pour calculer l’indexation du loyer :

• loyer de base = loyer hors frais/charges

• indice de départ = indice de santé du mois précédant celui de la signature du contrat de location, sauf pour les contrats de location signés en Flandre après le 31.12.2018 : dans ce cas, le décret flamand sur le logement prévoit en effet que l'indice de départ = indice de santé du mois précédant celui de l'entrée en vigueur du contrat de bail.

• nouvel indice = indice de santé du mois précédant le mois de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de bail.
  

Exemple de l’indexation d’un logement en Flandre en 2025 :

• Signature du contrat de bail 15 février 2020

• Entrée en vigueur : 1 avril 2020

• Loyer de base : 650 euros

• indice de départ : indice mars 2020

• Nouvel indice : indice mars 2025

loyer = (650 EUR x 135,91) / 109,96 = 803,40 EUR

Exemple d'indexation du loyer d'un logement à Bruxelles en 2025

• signature du contrat de bail 15 février 2020

• Entrée en vigueur : 1 avril 2020

• Loyer de base : 650 euros

• indice de départ : indice mars 2020

• Nouvel indice : indice mars 2025

loyer = (650,00 euro x 135,91) / 109,72 = 805,15 euro

Les indices précis à utiliser pour le calcul de l’indexation des loyers sont consultables sur le site du SPF Economie. En tant que propriétaire, aimeriez-vous qu’on s’occupe de l’indexation des loyers à votre place ? Faites appel à l’une de nos formules de gestion locative.

Le loyer de votre logement est-il automatiquement indexé ?

L’indexation de votre loyer n’est pas automatique, le propriétaire bailleur doit en informer les locataires par écrit. Il peut procéder à cette indexation une fois par an, mais au plus tôt à l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail de location (c’est-à-dire la date à laquelle le locataire a effectivement pu emménager dans le logement).

Par exemple, pour un bail signé le 15 février 2025, qui prend effet le 1er avril 2025, le propriétaire pourra demander au locataire un loyer indexé au plus tôt à partir du 1er avril 2026.

Ainsi, la possibilité d'indexation ne doit pas nécessairement figurer dans le bail : la réglementation autorise toujours le propriétaire d'indexer, sauf si le bail exclut expressément cette possibilité.

Que faire si le propriétaire a oublié d'indexer le loyer ?

L'indexation n'étant pas automatique, une communication écrite du propriétaire au locataire est toujours nécessaire. La réglementation prévoit toutefois la possibilité d'appliquer l'indexation avec effet rétroactif, même si cette rétroactivité reste limitée aux trois derniers mois précédant la demande écrite.

Par exemple, pour un bail signé le 15 février 2025, qui prend effet le 1er avril 2025, le propriétaire pourra demander au locataire un loyer indexé au plus tôt à partir du 1er avril 2026. Si le propriétaire envoie une lettre au locataire demandant l'indexation uniquement le 1er octobre 2026, il pourra exiger l'indexation uniquement pour les loyers des mois de juillet, août et septembre 2026 (mais pas pour les mois d'avril, mai et juin 2026).

Comment fonctionne l’indexation du loyer pour un bail commercial ou un bail de droit commun ?

Étant donné que la loi sur les baux commerciaux ne prévoit aucune disposition relative à l'indexation du loyer, l'indexation du loyer commercial suit les mêmes règles que celles prévues dans les baux de droit commun (applicable à la location de bureaux, mais également à la location de résidences secondaires).

La règle ici est que l'indexation du loyer n'est possible que si elle a été convenue entre les parties. Il est donc préférable de l’inclure dans le contrat de bail afin que cet accord puisse être prouvé.

De plus, le contrat de bail peut préciser explicitement qui peut demander cette indexation, ce qui peut conduire aux situations suivantes :

• seul le bailleur a la possibilité de procéder à l’indexation ;

• il existe une interdiction pour le locataire de demander une indexation négative du loyer, ce qui revient en pratique à une situation où seul le bailleur indexera le loyer ;

• l'indexation peut être demandée à la demande de chacune des parties intéressées. Dans ce cas, non seulement le propriétaire, mais aussi le locataire peuvent demander une indexation - dans ce cas, supposée négative ;

• l'indexation s’applique automatiquement. Dans ce cas également, tant le propriétaire bailleur que le locataire peuvent demander une indexation ;

Voici comment l'indexation des loyers est calculée

L'indexation sera calculée comme suit :

loyer indexé = (loyer de base x nouvel indice) / indice de départ

Comme suit :

• le loyer de base est le loyer que l'on retrouve dans le contrat de bail, à l'exclusion de tous les coûts et charges supportés par le locataire ;

• le nouvel indice est le chiffre de l'indice santé du mois précédant celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de bail ;

• l’indice de départ est l’indice du mois qui précède le mois au cours duquel le contrat a été conclu :

  • Pour un contrat de location conclu avant le 01.02.1994 : indice des prix à la consommation;

  • Pour un contrat de location conclu après le 01.02.1994 : indice de santé.

Quand indexer le loyer et comment ?

L'indexation peut se faire au maximum une fois par an et au plus tôt à l’anniversaire de la date de début du bail. À ne pas confondre avec la date de signature du bail. Par exemple, si le bail a commencé au 1er mars, vous êtes autorisé à faire l'indexation au plus tôt en mars de chaque année. Attention : toute demande d’ajustement de l’indexation est limitée à 1 an, ce qui signifie qu’au-delà de 1 an, l’indexation rétroactive n’est plus possible si vous avez oublié d’indexer le loyer. Il s'agit toutefois d'une période plus longue par rapport aux baux relatifs à l’habitation, où l’indexation rétroactive est limitée à trois mois.

En fonction de ce qui est convenu dans le bail, l'indexation se fait automatiquement ou à la demande expresse (écrite) de la partie intéressée (voir ci-dessus).

Pouvez-vous refuser l'indexation du loyer ?

En tant que locataire, vous ne pouvez en principe pas refuser l'indexation de votre loyer, sauf si :

• dans le cas d'un contrat de bail de résidence principale en Flandre et d’un bail d’habitation à Bruxelles : l'indexation du loyer est expressément exclue dans le contrat de location (voir ci-dessus) ;

• Pour les baux d’habitation à Bruxelles : lorsque le contrat de location n’a pas été enregistré et/ou que le certificat PEB n’a pas été communiqué au locataire.

• dans le cas d'un contrat de bail de droit commun ou d'un contrat de location commerciale : la possibilité d'indexer le loyer n'est pas prévue dans le contrat de location (voir ci-dessus) ;

• le bailleur remonte plus de 3 mois (= bail de location pour résidence principale en Flandre et bail d’habitation à Bruxelles) ou 1 an (= bail de droit commun/bail commercial) dans le temps (voir ci-dessus) ;

De plus, en date du 01.10.2022, un gel temporaire ou une limitation de l’indexation des loyers a été instauré en Flandre, et en date du 14.10. 2022 à Bruxelles, pour les logements présentant une faible performance énergétique ou pour lesquels le propriétaire ne disposait pas d’un certificat EPC ou PEB valide.

Ces mesures ont pris fin au 01.10.23 (Flandre) et au 14.10.23 (Bruxelles). Cependant, elles ont encore aujourd’hui un impact, dans la mesure où, pour les indexations qui sont effectuées actuellement, un facteur correctif doit être appliqué si, pour les contrats de location concernés durant les périodes mentionnées ci-dessus, le loyer n’a pas pu être indexé ou n’a été indexé que partiellement en raison du gel de l’indexation des loyers.