Huurindexatie 2025: Berekenen, regels en EPC-impact op huurprijsindexering
Sofie Demeulemeester
Legal managerWanneer je een huurovereenkomst afsluit voor een woning, dan wordt de huurprijs in principe vastgelegd voor de volledige duurtijd van het contract. Aangezien de kosten van levensonderhoud elk jaar toenemen, is het wettelijk toegelaten om ook de huurprijs zoals voorzien in het huurcontract jaarlijks te indexeren.
- Hoe wordt de huurprijs van een woning geïndexeerd?
- Hoe verloopt de indexering van de huurprijs bij handelshuur en gemene huur?
- Kan ik als verhuurder de huurprijs indexeren zonder EPC?
Hoe wordt de huurprijs van een woning geïndexeerd?
De huurprijs van je woning of appartement die wordt gebruikt als hoofdverblijfplaats, wordt geïndexeerd aan de hand van de schommelingen van het indexcijfer van de gezondheidsprijzen. De huurwetgeving voorziet in een verplichte formule om de huurindexatie te berekenen:
geïndexeerde huur = (basishuurprijs x nieuwe index) / aanvangsindex
basishuurprijs = huurprijs exclusief kosten/lasten
aanvangsindex = gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de maand van ondertekening van de huurovereenkomst, tenzij bij huurovereenkomsten ondertekend in Vlaanderen na 31.12.2018: in dat geval voorziet het Vlaams Woninghuurdecreet immers dat de aanvangsindex = gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de maand van inwerkingtreding van de huurovereenkomst
nieuwe index = gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de maand van de verjaardag van inwerkingtreding van de huurovereenkomst
Voorbeeld indexatie woning in Vlaanderen in 2025:
afsluiten huurcontract: 15 februari 2020
inwerkingtreding: 1 april 2020
basishuurprijs: 650 euro
aanvangsindex: indexcijfer maart 2020
nieuwe index: indexcijfer maart 2022
huurprijs = (650,00 euro x 135,91) / 109,96 = 803,40 euro
De precieze indexcijfers om de huurindexatie te berekenen zijn raadpleegbaar via de website van de FOD Economie. Wil je m.b.t. dit punt als verhuurder ontzorgd worden? Dat kan door beroep te doen op één van onze beheersformules.
Wordt de huurprijs van de woning automatisch geïndexeerd?
De indexatie van de huurprijs gaat niet automatisch, de eigenaar moet hiervoor een schriftelijk verzoek sturen aan zijn huurder. Hij kan dit één keer per jaar uitvoeren, maar dit ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (dit is de datum waarop de huurder daadwerkelijk zijn intrek heeft genomen in de huurwoning).
Bijvoorbeeld: bij een huurovereenkomst getekend op 15 februari 2025, die in werking treedt op 1 april 2025, zal de eigenaar ten vroegste vanaf 1 april 2026 een geïndexeerde huurprijs aan de huurder kunnen vragen.
De mogelijkheid tot indexatie hoeft op zich niet per se in de huurovereenkomst zijn opgenomen: de regelgeving laat de verhuurder steeds toe te indexeren, tenzij de huurovereenkomst deze mogelijkheid uitdrukkelijk zou uitsluiten.
Wat als de verhuurder vergeten is om de huurprijs van de woning te indexeren?
Aangezien de indexatie niet automatisch gebeurt, is er dus steeds een schriftelijke mededeling vanwege de verhuurder aan de huurder noodzakelijk. De regelgeving voorziet echter wel de mogelijkheid om de indexatie met terugwerkende kracht uit te voeren, zij het dat deze sprong in de tijd steeds beperkt is tot de huurgelden van de laatste drie maanden voorafgaand aan het schriftelijk verzoek.
Bijvoorbeeld: bij een huurovereenkomst getekend op 15 februari 2025, die in werking treedt op 1 april 2025, zal de eigenaar ten vroegste vanaf 1 april 2026 een geïndexeerde huurprijs aan de huurder kunnen vragen. Indien de eigenaar pas op 1 oktober 2026 een brief aan de huurder overmaakt met vraag tot indexatie, dan zal hij de indexatie slechts kunnen eisen voor de huurgelden van de maanden juli, augustus en september 2026 (maar niet voor de maanden april, mei en juni 2026).
Hoe verloopt de indexering van de huurprijs bij handelshuur en gemene huur?
Aangezien in de handelshuurwet niets wordt bepaald m.b.t. de indexatie van de huurprijs, volgt de indexering van de handelshuurprijs dezelfde regeling als deze zoals voorzien in het gemeen huurrecht (van toepassing bij de huur van kantoren, maar evengoed bij de huur van tweede verblijven).
Hierbij geldt de regel dat een indexering van de huurprijs enkel mogelijk is indien dit is overeengekomen tussen partijen. Bij voorkeur wordt dit opgenomen in de huurovereenkomst, zodat dit akkoord bewezen kan worden.
Bovendien kan in deze huurovereenkomst dan uitdrukkelijk bepaald worden wie deze indexering kan vragen, wat kan leiden tot volgende situaties:
enkel de verhuurder heeft de mogelijkheid om te indexeren;
er is een verbod voor de huurder om een negatieve indexering van de huurprijs te vragen, wat dan in de praktijk overeenkomt met een situatie waarin enkel de verhuurder zal indexeren;
de indexering kan worden gevraagd op verzoek van iedere belanghebbende partij. In dit geval kan niet enkel de verhuurder, maar ook de huurder om een - in dat geval normaal gezien negatieve - indexering verzoeken;
de indexering zal automatisch gebeuren. Ook in dat geval kunnen zowel verhuurder als huurder vragen om de indexering door te voeren;
Zo wordt de huurindexatie berekend
De indexatie zal op de volgende wijze berekend worden:
geïndexeerde huur = (basishuurprijs x nieuw indexcijfer) / aanvangsindexcijfer
Hierbij is:
de basishuurprijs de huurprijs die men kan terugvinden in de huurovereenkomst, met uitsluiting van alle kosten en lasten die ten laste van de huurder vallen;
het nieuwe indexcijfer het cijfer van de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst;
het aanvangsindexcijfer het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens dewelke de overeenkomst is gesloten:
> voor de huurovereenkomst die werd gesloten voor 01/02/1994: indexcijfer consumptieprijzen;
> voor de huurovereenkomst die werd gesloten na 01/02/1994: cijfer van de gezondheidsindex;
Wanneer indexeren en hoe hierom verzoeken?
De indexatie mag maximum één keer per jaar gebeuren en dit ten vroegste op de verjaardag van de startdatum - niet te verwarren met de datum van ondertekening - van de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst bijvoorbeeld inging op 1 maart, dan mag je jaarlijks ten vroegste in maart de indexatie uitvoeren. Pas wel op: de vordering tot indexaanpassing verjaart na één jaar, wat betekent dat je maar één jaar kan terugkeren in de tijd mocht je de indexatie over het hoofd gezien hebben. Dit is evenwel een langere termijn dan bij woninghuur, waar deze termijn zelfs beperkt is tot drie maanden.
Afhankelijk van wat in het huurcontract is overeengekomen, gebeurt de indexatie automatisch of op uitdrukkelijke (schriftelijke) vraag van de belanghebbende partij.
Kan je indexering van de huur weigeren?
Als huurder kan je de indexatie van je huurprijs in principe niet weigeren, tenzij:
bij een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats: de indexatie van de huurprijs uitdrukkelijk is uitgesloten in de huurovereenkomst (zie hierboven);
bij een huurovereenkomst naar gemeen recht of een handelshuurovereenkomst: de mogelijkheid tot indexatie van de huurprijs niet in de huurovereenkomst is opgenomen (zie hierboven);
de verhuurder verder dan 3 maanden (= huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats) of 1 jaar (= huurovereenkomst voor gemene huur/handelshuurovereenkomst) terugkeert in de tijd (zie hierboven);
Daarnaast werd er met ingang van 01.10.2022 een tijdelijke huurindexatiestop/huurindexatiebeperking ingevoerd in Vlaanderen en met ingang van 14.10.2022 tevens in Brussel voor woningen die een slechte EPC-/EPB-score hadden of waarvoor de verhuurder over geen geldig EPC/EPB beschikte.
Deze regelingen vielen vanaf 01.10.2023 (Vlaanderen) en 14.10.2023 (Brussel) terug weg. Op vandaag hebben ze evenwel nog steeds een impact aangezien bij de indexaties die nu gebeuren een correctiefactor moet worden toegepast indien voor de desbetreffende huurovereenkomsten in voormelde periodes de huurprijs door de huurindexatiestop niet/slechts gedeeltelijk geïndexeerd kon worden.
Veelgestelde vragen
-
Kan ik als verhuurder de huurprijs indexeren zonder EPC?
Ja, bij zowel woninghuur, handelshuur als gemene huur kan de huur geïndexeerd worden zonder dat er een (geldig) EPC/EPB voorligt.
Let wel: bij een woninghuurovereenkomst kan wel een correctiefactor gelden bij de indexatie van de huurprijs indien de huur van de desbetreffende woninghuuroveenkomst in de periode 01.10.2022 - 30.09.2023 (= Vlaanderen) of 14.10.2022 - 13.10.2023 (= Brussel) niet of slechts gedeeltelijk geïndexeerd kon worden ten gevolge van de huurindexatiestop die toen gold voor woningen die over geen, geen geldig of geen goed EPC/EPB beschikten.
-
Hoe vaak mag de verhuurder de huurprijs indexeren?
De huurprijs mag maximaal één keer per jaar worden geïndexeerd, en dit ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract. Dit geldt zowel voor woninghuur, handelshuur, als gemene huur.
Partijen moeten er rekening mee houden dat de datum van inwerkingtreding van de huurovereenkomst niet noodzakelijk dezelfde is als de datum van ondertekening ervan.
De indexatie verloopt niet automatisch bij woninghuur; de verhuurder moet hiervoor een schriftelijk verzoek sturen aan de huurder. Bij handelshuur of gemene huur kan de indexatie automatisch verlopen, maar dan moet dit uitdrukkelijk overeengekomen zijn in de huurovereenkomst. -
Welke index moet de verhuurder gebruiken voor de huurindexatie?
Voor huurindexatie moet de verhuurder de gezondheidsindex gebruiken, niet de gewone consumptieprijsindex (tenzij het gaat over een huurovereenkomst naar gemeen recht of een handelshuurovereenkomst afgesloten vóór 01.02.1994). De gezondheidsindex is een afgeleide van de consumptieprijsindex waarbij bepaalde producten zoals alcohol en tabak niet worden meegerekend.
-
Kan de verhuurder de huurindexatie met terugwerkende kracht toepassen?
Ja, maar de terugwerkende kracht is beperkt. Bij woninghuur kan je maximaal drie maanden teruggaan, gerekend vanaf het moment dat je het schriftelijke verzoek tot indexatie doet. Bij handelshuur en gemene huur kan je tot één jaar teruggaan. Een indexatie doorvoeren over een langere periode in het verleden is niet mogelijk, zelfs niet als je als verhuurder de indexatie meerdere jaren bent vergeten aan te rekenen.
-
Wat is het verschil tussen aanvangsindex en nieuwe index bij huurindexatie?
De aanvangsindex is bij handelshuur, gemene huur en woninghuurovereenkomsten in Brussel of woninghuurovereenkomste in Vlaanderen die ondertekend werden vóór 01.01.2019 het indexcijfer van de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de maand van de ondertekening van de huurovereenkomst. Bij woninghuurovereenkomsten in Vlaanderen ondertekend vanaf 01.01.2019 is dit het indexcijfer van de gezondheidsindex van de maand voorafgaat aan de maand tijdens dewelke de huurovereenkomst of de huurprijsherziening in werking is getreden.
De nieuwe index is het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.Deze twee cijfers worden als volgt gebruikt in de indexatieformule: geïndexeerde huur = (basishuurprijs × nieuwe index) / aanvangsindex.
Ontdek ons recentste aanbod huurpanden
Meer weten?
Contacteer een makelaar uit een kantoor in je buurt voor advies op maat.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
