Réception provisoire et définitive dans la nouvelle construction : ce que vous devez savoir

Le principe de la réception en deux phases

Comme mentionné précédemment, selon la loi Breyne, la réception des nouvelles constructions doit être effectuée en deux étapes : d'abord la réception provisoire et au moins, un an plus tard, la réception définitive. Pour les travaux de construction qui ne sont pas couverts par la loi Breyne, une telle obligation n'existe pas, mais il est très fréquent qu'un arrangement similaire soit prévu contractuellement. La réception en deux phases est donc une pratique courante.

La réception provisoire : procédure

La réception provisoire se passe dès lors que la construction est achevée. En règle générale, l’entrepreneur ou le promoteur immobilier invite le maître d’ouvrage à procéder à la réception provisoire. Une visite sera organisée en présence de l'entrepreneur, de l'architecte et du maître d’ouvrage pour vérifier que les travaux ont été réalisés correctement et conformément au cahier des charges et aux plans.

Ensuite, un procès-verbal de la réception provisoire est ensuite rédigé. Il reprend tous les manquements ou les points qui doivent être corrigés. Il est fortement recommandé de le faire avec précision, en indiquant également un délai dans lequel l'entrepreneur doit rectifier les points mentionnés. Étant donné les conséquences significatives liées à la réception provisoire, nous vous conseillons, en tant que non-professionnel, de vous faire assister dans ce processus de construction.

Vous pouvez également accepter tacitement la livraison, ce qui peut se faire de deux manières. Premièrement, si vous occupez ou utilisez le logement. Il s'agit toutefois d'une présomption réfutable, ce qui signifie que vous pouvez prouver que vous n'aviez pas l'intention d'effectuer la livraison (par exemple en formulant immédiatement une réserve). Deuxièmement, si le vendeur/entrepreneur vous demande par écrit de procéder à la réception à une date déterminée et que vous ne vous présentez pas après une mise en demeure par huissier de justice.

Réception provisoire : conséquences

Tous les défauts visibles au moment de la réception provisoire sont supposés acceptés. Si, en tant qu'acheteur, vous n'avez pas fait noter certains défauts dans le procès-verbal de réception provisoire alors qu'ils étaient visibles (ou considérés comme tels), vous ne pourrez plus vous retourner contre l'entrepreneur pour ces défauts.

Après la réception provisoire, le délai de garantie commence à courir. Il s'agit d'une période (généralement) d'un an entre la réception provisoire et la réception définitive, durant laquelle l'entrepreneur est tenu de réparer les défauts qui apparaissent.

À la réception provisoire, les travaux sont mis à la disposition de l'acheteur, et à partir de ce moment-là, le risque repose également sur l'acheteur.

La réception provisoire marque aussi la fin du délai d'exécution, ce qui peut être important pour déterminer si une pénalité est due en raison du dépassement de ce délai.

La réception définitive : procédure

La réception définitive a lieu au plus tôt un an après la réception provisoire (certainement dans le cadre de la loi Breyne), généralement à nouveau sur invitation de l'entrepreneur. Si les travaux qui devaient encore être effectués lors de la réception provisoire ou pendant la période de garantie n'ont toujours pas été réalisés, il est préférable que le maître d’ouvrage n’approuve pas la réception définitive. Dans le cas contraire, le procès-verbal de la réception définitive est établi.

Réception définitive : conséquences

Lors de la réception définitive, les travaux sont acceptés par le maître d'ouvrage. À partir de ce moment-là, la responsabilité décennale de l'entrepreneur et de l'architecte commence à courir. À noter : conformément à la loi Peeters (en vigueur depuis le 1er juillet 2018), les architectes, entrepreneurs et autres prestataires de services dans le secteur de la construction sont tenus à assurer leur responsabilité civile pour une période de 10 ans.

Notez qu'il est tout à fait possible de prévoir contractuellement que la responsabilité décennale commence au moment de l'acceptation provisoire. C'est d'ailleurs souvent ce qui se fait dans la pratique.

Réception tacite

Idéalement, la réception des travaux doit se faire de manière contradictoire (en présence de toutes les parties), avec l'établissement d'un document écrit (le procès-verbal de réception). Il arrive que l'entrepreneur ou le promoteur immobilier essaie de faire valoir que les travaux ont été acceptés par le biais de ce qu'on appelle la réception tacite (ou acceptation tacite). Cela peut se produire, par exemple, si le maître d'ouvrage emménage dans la maison sans émettre de réserves ou s'il paie le prix total sans réserve.

Attention aux conséquences liées à la réception, il est important d'éviter que l'entrepreneur invoque une réception tacite. Pour cela, vous pouvez (1) exclure contractuellement la possibilité d'une réception tacite et (2) ne pas emménager dans le bâtiment, ne pas payer le solde du prix, ne pas accepter les clés, etc., avant que la réception provisoire n'ait eu lieu, sauf si vous formulez des réserves explicites.

Déclaration EPB pour les logements neufs

Pour les logements neufs en Flandre, il est essentiel de préparer et de soumettre un dossier EPB. Le rapporteur agréé doit définitivement soumettre cette déclaration EPB du bâtiment (déclaration de performance énergétique), ou d’une partie de celui-ci, dans la base de données officielle de performance énergétique. Cela doit se faire au plus tard 12 mois suivant la première des deux dates suivantes :

• la date de mise en service du bâtiment, ou
  

• la date de fin des travaux soumis à permis ou à déclaration.

Par ailleurs, une date limite absolue s’applique : la déclaration EPB doit en tout cas être soumise définitivement au plus tard 5 ans après l’octroi du permis d’urbanisme ou après le dépôt de la déclaration (pour les travaux soumis à déclaration).