Voorlopige en definitieve oplevering bij nieuwbouw: alles wat je moet weten
Sofie Demeulemeester
Legal managerBij nieuwbouw is er vaak sprake van een voorlopige en definitieve oplevering. Indien het nieuwbouwproject onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne (de zgn. “koop op plan”) valt is het zelfs verplicht om in een dergelijke tweefasige oplevering te voorzien. Aan de oplevering zijn gevolgen gekoppeld, zodat het niet zonder belang is te weten waar je aan toe bent.
- Het principe van de tweefasige oplevering
- De voorlopige oplevering: werkwijze
- De voorlopige oplevering: gevolgen
- De definitieve oplevering: werkwijze
- De definitieve oplevering: gevolgen
- Stilzwijgende oplevering
- EPB-aangifte bij nieuwbouwwoningen
- Veelgestelde vragen
Het principe van de tweefasige oplevering
Zoals reeds gemeld schrijft de Wet Breyne voor dat de oplevering van een nieuwbouw in twee fasen moet gebeuren. In eerste instantie de voorlopige oplevering en, minstens een jaar later, de definitieve oplevering. Voor aannemingswerken die niet onder het toepassingsgebied vallen van de Wet Breyne geldt dergelijke verplichting niet, maar heel vaak wordt contractueel in een gelijkaardige regeling voorzien. De tweefasige oplevering is dan ook een ingeburgerde werkwijze.
De voorlopige oplevering: werkwijze
De voorlopige oplevering vindt plaats als het gebouw afgewerkt is. Doorgaans is het de aannemer of bouwpromotor die de bouwheer uitnodigt om tot voorlopige oplevering over te gaan. Er wordt een rondgang gemaakt in aanwezigheid van de aannemer, de architect en de bouwheer om na te gaan of de werken goed en conform het lastenboek en de plannen zijn uitgevoerd.
Vervolgens wordt een proces verbaal van voorlopige oplevering opgemaakt waarin alle punten genoteerd worden die nog moeten afgewerkt of gecorrigeerd worden. Het is aangeraden dit zeer nauwkeurig te doen en tevens een termijn te vermelden waarbinnen de aannemer de vermelde punten moet uitvoeren. Gelet op de belangrijke gevolgen die gekoppeld worden aan de voorlopige oplevering, raden wij je als leek aan om je te laten bijstaan in dit bouwproces.
Je kunt de oplevering ook stilzwijgend aanvaarden, wat op twee manieren kan gebeuren. Ten eerste, als je de woning bewoont of in gebruik neemt. Dit is echter een weerlegbaar vermoeden, wat betekent dat je kunt bewijzen dat je niet van plan was om de oplevering te doen (bijvoorbeeld door direct voorbehoud te formuleren). Ten tweede, als de verkoper/aannemer je schriftelijk vraagt om op een bepaalde dag de oplevering te doen en je na een aanmaning via deurwaardersexploot niet komt opdagen.
De voorlopige oplevering: gevolgen
Alle gebreken die op het ogenblik van voorlopige oplevering zichtbaar waren, worden verondersteld aanvaard te zijn. Indien je als koper bepaalde gebreken niet hebt laten noteren op het proces-verbaal van voorlopige oplevering, terwijl ze wel zichtbaar waren (of geacht worden zichtbaar te zijn), dan kun je je hiervoor niet meer tot de aannemer richten.
Na de voorlopige oplevering begint de zogenaamde waarborgtermijn te lopen. Dit is de (doorgaans) Ă©Ă©njarige termijn tussen de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering, waarbinnen de aannemer gehouden is de herstellingen uit te voeren van gebreken die nog opduiken.
De werken worden bij de voorlopige oplevering ter beschikking gesteld aan de koper, vanaf dat ogenblik rust ook het risico op de koper.
De voorlopige oplevering houdt ook de beëindiging van de uitvoeringstermijn in, wat van belang kan zijn om na te gaan of er een sanctie verschuldigd is ingevolge het verstrijken van de uitvoeringstermijn.
De definitieve oplevering: werkwijze
De definitieve oplevering vindt (zeker in het kader van de Wet Breyne) ten vroegste Ă©Ă©n jaar na de voorlopige oplevering plaats, doorgaans opnieuw op uitnodiging van de aannemer. Als de werken die nog dienden te gebeuren bij de voorlopige oplevering of gedurende de waarborgtermijn nog niet werden uitgevoerd, dan weigert de bouwheer best de definitieve oplevering. In het andere geval wordt een proces-verbaal van definitieve oplevering opgemaakt.
De definitieve oplevering: gevolgen
Bij de definitieve oplevering worden de werken aanvaard door de bouwheer. Vanaf dat ogenblik begint de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect te lopen. Niet onbelangrijk: conform de Wet Peeters (in voege sinds 1 juli 2018) moeten architecten, aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector hun tienjarige aansprakelijkheid verplicht verzekeren.
Let wel: het is perfect mogelijk om contractueel te voorzien dat de tienjarige aansprakelijkheid een aanvang neemt bij de voorlopige oplevering. Veelal gebeurt dit in de praktijk op deze manier.
Stilzwijgende oplevering
Idealiter gebeurt de oplevering op tegensprekelijke wijze (in aanwezigheid van alle partijen) en wordt een document opgemaakt (proces-verbaal van oplevering). Het gebeurt dat de aannemer / bouwpromotor tracht voor te houden dat de werken aanvaard zijn door middel van de zogenaamde stilzwijgende oplevering (of aanvaarding), bijvoorbeeld doordat de bouwheer de woning betrekt zonder enig voorbehoud of voorbehoudloos de totale prijs betaalt.
Gelet op de gevolgen die gekoppeld worden aan de oplevering, is het van belang om te vermijden dat de aannemer een stilzwijgende oplevering inroept. Dit kan door (1) de mogelijkheid van stilzwijgende oplevering contractueel uit te sluiten en (2) het pand niet te betrekken, het saldo van de prijs niet te betalen, geen sleutels in ontvangst te nemen, etc. vooraleer de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden, tenzij je uitdrukkelijk voorbehoud formuleert.
EPB-aangifte bij nieuwbouwwoningen
Bij nieuwbouwwoningen in Vlaanderen, is de opmaak en het indienen van een EPB-dossier essentieel. De verslaggever moet deze EPB-aangifte (energieprestatie-aangifte) van het gebouw of een deel ervan definitief indienen in de energieprestatiedatabank. Dit moet gebeuren uiterlijk 12 maanden na de vroegste van de volgende twee data:
de datum waarop het gebouw in gebruik wordt genomen, of
de datum waarop de vergunnings- of meldingsplichtige werken worden beëindigd.
Daarnaast geldt een absolute uiterste termijn: de EPB-aangifte moet in elk geval definitief ingediend zijn uiterlijk 5 jaar na het verlenen van de stedenbouwkundige vergunning of na het neerleggen van de meldingsdatum (indien meldingsplichtige werken).
Veelgestelde vragen
-
Hoe kan ik de voorlopige oplevering weigeren?
De Wet Breyne bepaalt dat dit moet gebeuren via aangetekende brief, met opgave van de redenen van weigering. Een alternatief is evenwel om de oplevering te laten doorgaan en hierbij samen met de aannemer de kleine gebreken of onvolkomenheden op te lijsten in een proces-verbaal van voorlopige oplevering zodat deze zo spoedig mogelijk hersteld of afgewerkt kunnen worden.
-
Hoe kan ik de definitieve oplevering weigeren?
Je kunt de definitieve oplevering - die ten vroegste Ă©Ă©n jaar na de voorlopige oplevering kan doorgaan - weigeren als gebreken uit het proces-verbaal van voorlopige oplevering niet zijn hersteld of als er nieuwe gebreken zijn opgedoken tijdens de waarborgtermijn. Documenteer alle openstaande punten schriftelijk en stel een redelijke termijn voor herstel. Overweeg juridische bijstand indien de aannemer niet meewerkt.
-
Wanneer begint de tienjarige aansprakelijkheid te lopen?
Standaard begint de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect te lopen vanaf de definitieve oplevering. In de praktijk wordt echter vaak contractueel bepaald dat deze aansprakelijkheid al start bij de voorlopige oplevering. Controleer je contract hier dus zeker op.
-
Wat is het verschil tussen voorlopige en definitieve oplevering?
Bij de voorlopige oplevering wordt het gebouw ter beschikking gesteld aan de koper en worden zichtbare gebreken vastgelegd die de aannemer moet herstellen. Na een waarborgtermijn van minimaal Ă©Ă©n jaar volgt de definitieve oplevering, waarbij wordt gecontroleerd of alle eerder vastgestelde gebreken zijn opgelost en of er geen nieuwe gebreken zijn opgedoken. Na definitieve oplevering start officieel de tienjarige aansprakelijkheid (tenzij in de verkoopovereenkomst is bepaald dat deze termijn bij voorlopige oplevering start).
-
Wat moet ik doen na oplevering nieuwbouw?
Na de oplevering van je nieuwbouw moet je enkele belangrijke stappen ondernemen: zorg dat de EPB-aangifte binnen 12 maanden wordt ingediend, meld het einde der werken bij de gemeente, regel je definitieve aansluiting van nutsvoorzieningen, activeer je brandverzekering voor het bewoonde pand, en bewaar zorgvuldig alle documenten inclusief het proces-verbaal van oplevering voor eventuele latere discussies.
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
