Tout savoir sur la loi Breyne

Que dit la loi Breyne ?

La loi Breyne existe depuis 1971, elle réglemente la vente d’habitations en (voie de) construction - également connue sous le concept de « clé sur porte » ou « acheter sur plan » - en offrant une protection étendue aux candidats acheteurs contre le risque d’insolvabilité du promoteur.

Par ailleurs, la loi Breyne garantit à l’acquéreur des informations correctes, complètes et transparentes et prévoit différentes garanties financières.

La plupart des dispositions de la loi Breyne sont impératives sur le plan juridique, donc les parties ne peuvent y déroger ; en d’autres termes, vous ne pouvez pas contourner la loi Breyne.

Quel est le champ d’application de la loi Breyne ?

La loi Breyne est d’application lorsque le vendeur, le promoteur ou l’entrepreneur s’engage à construire, à faire construire ou à procurer une habitation achevée destinée à la résidence principale, à la résidence secondaire ou un immeuble de rapport (c.-à-d la location). La loi s'applique non seulement à un contrat de vente, mais également à un contrat d’entreprise générale, assurant la protection du maître d’ouvrage vis-à-vis de l’entrepreneur désigné.

La loi Breyne s’étend à la vente d’une maison ou d’un appartement déjà existant à condition que le vendeur s’engage à l’agrandir ou la transformer de façon considérable. Le prix total des travaux doit alors représenter au minimum 80 % du prix de vente de l’habitation et dépasser 18.600 euros.

Dans les 2 cas, vous vous engagez auprès d’un promoteur - qui répond ici à l'ensemble des termes du vendeur, de l’entrepreneur, du donneur d’ordre, du coordinateur de projet - à qui vous versez au minimum un paiement avant la l’achèvement des travaux. Si vous avez conclu des contrats avec plusieurs entrepreneurs, chacun s'occupant de différents aspects du projet, ou si tous les paiements sont différés après la réception provisoire du bien, alors la loi Breyne ne s'applique pas.

Quelles sont les garanties de la loi Breyne ?

La loi Breyne exige qu'un contrat clair, complet et écrit soit conclu entre les parties. Certains points doivent obligatoirement être repris dans le compromis :

• L’identité du propriétaire du terrain et des constructions existantes;

• Des informations relatives au permis d'urbanisme pour des actes urbanistiques, délivré ou en cours d’examen.

• Mentionner si l'acheteur subordonne ou non la convention à la condition suspensive de l'obtention d’un prêt;

• Une description précise des parties privatives et des parties communes dans le cas d’une copropriété; cela concerne principalement la construction d’appartements;

• Le prix total de la maison ou de l’appartement (ou le prix total des travaux de transformation ou d’agrandissement s’il s’agit d’un bien existant) et le mode de paiement. Attention, l’acompte ne peut pas dépasser 5 % du montant total du contrat, ensuite vous payez le solde par tranches en fonction de l’avancement des travaux ;

• L’existence d’aides publiques régionales afin que l’acquéreur soit en mesure de déterminer s’il est éligible.

• La date de début des travaux, le délai d’exécution ou de livraison (exprimé en jours de travail ou calendrier) et les dommages-intérêts en cas de retard d’exécution ou de livraison;

• Les conditions de la réception provisoire et définitive;

De plus, les textes des articles 7 et 12 de la loi Breyne doivent être repris intégralement dans le compromis afin que l'acheteur reconnaisse avoir été suffisamment informé des éléments essentiels de ce contrat au moins 15 jours avant la conclusion du contrat.

Aussi, les plans précis et cahiers des charges détaillés des travaux doivent être annexés au compromis. Ces documents doivent être signés par un architecte. De cette façon, l’acheteur sait de quelle façon et avec quels matériaux les travaux seront exécutés. Dans le cas d’une copropriété, il convient aussi d’ajouter l’acte de base et le règlement de copropriété ainsi que les statuts de l’immeuble.

Quelles sont les garanties financières pour l’acquéreur ?

La réussite de la loi Breyne réside principalement dans le fait que le promoteur immobilier doit fournir des garanties fiables à l’acheteur ou au donneur d’ordre. De cette façon l’acquéreur ou le commanditaire est protégé si le promoteur venait à manquer à ses obligations et prendre du retard ou ne pas achever les travaux de construction.

Cette garantie existe sous 2 formes, selon qu’il s’agisse d’un entrepreneur agrée ou non :

• L’entrepreneur non agréé s’engage à soit finir les travaux de la maison ou l’appartement, quoiqu’il arrive, en constituant une garantie d’achèvement des travaux ; soit il garantit le remboursement intégral à l’acquéreur ou au maître d’ouvrage via une garantie de remboursement, en cas d’annulation du contrat ;

• Un entrepreneur agréé est tenu de constituer une caution de 5 % du prix total des travaux de construction auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations;

Réception provisoire et définitive

A la fin des travaux, la réception du bien se déroule en deux phases : la réception provisoire et la réception définitive en c’est alors que commence la responsabilité décennale (10 ans).