Stefanie Dhont
Collaborateur juridiqueDans un immeuble à appartements, tous les copropriétaires doivent collectivement assumer les charges communes. Mais comment ces coûts sont-ils répartis ? Qui paie quoi ? Dans cet article, nous vous expliquons les règles légales régissant la répartition des charges dans une copropriété et les critères utilisés.
Cadre légal
La répartition des charges communes doit être explicitement définie dans le règlement de copropriété. Il s'agit d'une partie obligatoire des statuts de l'immeuble. La loi prévoit deux critères principaux pour cette répartition: le critère de la valeur et, si convenu, le critère de l'utilité.
Le critère de la valeur
Le critère de la valeur est le principe de base pour la répartition des charges. Ce principe signifie que la répartition des charges doit se faire proportionnellement à la valeur des parties privatives (exprimée en quotités ou tantièmes). En d'autres termes: plus la quote-part d'un copropriétaire par rapport à la valeur totale de l'immeuble est élevée, plus importante sera sa contribution aux charges communes.
Les droits et obligations du copropriétaire, comme le droit de vote à l'assemblée générale (AG) et la contribution aux dépenses, en dépendent directement.
Ce critère s'applique aux frais généraux tels que l'entretien et la rénovation des parties communes (ex: la toiture, l'éclairage du couloir) et les frais de conservation (maintenance) et de gestion de l'ACP (ex: les honoraires du syndic de copropriété).
Le critère de l'utilité - le principe « qui paie décide »
Le critère de l'utilité est un critère complémentaire, applicable uniquement s'il est stipulé dans les statuts. Il est parfois désigné par le principe informel « qui paie décide ». Ce critère se base sur le principe que les charges doivent être réparties proportionnellement à l'utilité objective que les parties et équipements communs procurent à chaque copropriétaire.
Un exemple clair est l'application du critère d'utilité à l'ascenseur dans un immeuble. Un propriétaire d'un lot au rez-de-chaussée – pour qui l'ascenseur n'a objectivement aucune utilité – n'a pas à contribuer aux frais y afférents. Inversement, le propriétaire d'un appartement au troisième étage ne peut pas échapper à cette contribution – même s'il utilise toujours les escaliers – car l'ascenseur a une utilité objective pour son lot (privatif). Il s'agit donc de l'utilité objective et non de l'usage réel (subjectif).
Point important : selon le principe « qui paie décide », seuls les copropriétaires qui doivent contribuer à la charge (ex : les frais liés à l'ascenseur) sont autorisés à participer au vote concernant ce poste de dépense (ex: l’ascenseur).
La modification de la clé de répartition
La clé de répartition des charges n'est pas immuable. Un copropriétaire peut soumettre une proposition de modification de la répartition à l'Assemblée Générale (AG). Pour réaliser cette modification, une majorité de quatre cinquièmes (4/5) des voix est requise. En cas d'approbation, une modification statutaire devra être effectuée par un notaire.
De plus, tout copropriétaire peut demander au juge de paix d'adapter la répartition si celle-ci lui cause un préjudice personnel. Une modification peut également être demandée si le calcul initial de la répartition était incorrect, ou s'il est devenu incorrect suite à des modifications apportées à l'immeuble.
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