De verdeling van lasten in een appartementsgebouw

Wettelijk kader

De verdeling van de gemeenschappelijke lasten in een appartementsgebouw moet altijd expliciet worden vastgelegd in het reglement van mede-eigendom. Dit is een verplicht onderdeel van de statuten van het gebouw. De wet voorziet twee hoofdcriteria voor deze verdeling: het waardecriterium en - indien overeengekomen - het nuttigheidscriterium.

Het waardecriterium

Het waardecriterium is het uitgangspunt voor de verdeling van de lasten. Dit principe houdt in dat de lastenverdeling moet gebeuren naar evenredigheid met de waarde van de privatieve delen (die wordt uitgedrukt in aandelen of quotiteiten), m.a.w.: hoe groter het aandeel van een mede-eigenaar in de totale waarde van het gebouw, hoe groter zijn aandeel in het gebouw en hoe hoger zijn bijdrage in de gemeenschappelijke kosten.

Het nuttigheidscriterium - “betaler beslist-principe”

Het nuttigheidscriterium - ook wel “betaler beslist” genoemd - is een aanvullend criterium dat alleen van toepassing is als het in de statuten is overeengekomen. Dit criterium gaat uit van het principe dat de lasten evenredig verdeeld moeten worden volgens het objectieve nut dat de gemeenschappelijke delen en voorzieningen voor elke mede-eigenaar hebben.

Een duidelijk voorbeeld is het voorzien van een het nuttigheidscriterium m.b.t. de lift in een gebouw. Een eigenaar van een kavel op het gelijkvloers - die objectief gezien dus geen gebruik maakt van de lift - hoeft niet bij te dragen in de kosten voor deze lift. Een eigenaar van een appartement op de derde verdieping kan daarentegen niet ontsnappen aan de bijdrage in deze kosten - zelfs als hij de trap gebruikt - omdat de lift wel een objectief nut heeft voor zijn kavel. Het gaat dus niet om het feitelijke - subjectieve - gebruik, maar om het objectieve nut.

Niet onbelangrijk hierbij: in dat geval mogen enkel de eigenaars die volgens het betaler beslist-principe moeten bijdragen in de lasten (vb.: de kosten m.b.t. de lift) , deelnemen aan de stemming m.b.t. het topic (vb.: de lift) in kwestie.

Het wijzigen van de verdeling

De verdeelsleutel van de kosten is niet in steen gebeiteld. Een mede-eigenaar kan een voorstel tot wijziging van de verdeling indienen bij de algemene vergadering. Om deze wijziging te realiseren is evenwel een meerderheid van vier vijfde van de stemmen vereist en zal - indien ze wordt goedgekeurd - een statutenwijziging via de notaris moeten gebeuren.

Daarnaast kan elke mede-eigenaar aan de rechter vragen om de verdeling aan te passen als die hem een persoonlijk nadeel berokkent. Een wijziging kan ook worden gevraagd als de oorspronkelijke berekening van de verdeling onjuist was, of onjuist is geworden door wijzigingen aan het gebouw.