TVA de 6 % pour l’achat d’une construction neuve : Quelles sont les conditions?

Généralités : sur quel montant payez-vous généralement la TVA lors de l'achat d'une maison ou d'un appartement neufs ?

Avant de détailler les conditions relatives au taux de TVA de 6 %, il est important de rappeler sur quelle partie du prix d'achat vous payez la TVA lors de l'acquisition d'une habitation neuve sur plan ou clé sur porte.

Plus précisément, vous payez la TVA sur :

• soit le prix d'achat total (c'est-à-dire la valeur de la construction + la valeur du terrain) ;
• soit uniquement sur la valeur de la construction si le propriétaire du terrain et le propriétaire de la construction sont des personnes ou des entités différentes. Dans ce dernier cas, en tant qu’acheteur en Flandre, vous êtes encore redevable de 12 % de droits d’enregistrement (également appelés droits de vente) - au lieu de la TVA - sur la valeur du terrain. À Bruxelles et en Wallonie, ce taux est de 12,5 %.

Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir acheter une habitation neuve avec un taux de TVA à 6 % ?

Les conditions pour pouvoir acheter une habitation neuve avec un taux de TVA de 6 % sont définitivement ancrées dans la loi depuis l'approbation de la Loi-programme, publiée le 29.07.2025 au Moniteur belge. Les voici :

1. Conditions que le promoteur ou le maître d'ouvrage doit respecter pour bénéficier du taux de TVA réduit à 6 %

Il existe plusieurs exigences auxquelles le promoteur ou le maître d'ouvrage doit se conformer pour que son projet soit éligible à ce taux avantageux. Outre le fait que la construction de l’habitation (= maison individuelle, immeuble à appartements, etc.) doit être précédée de la démolition d’un bâtiment existant, ceci inclut également entre autres : le paiement des travaux de démolition de l'ancien bâtiment, le rapport entre la surface du bâtiment démoli et celle du nouveau bâtiment, la surface de la nouvelle entité qui ne doit pas dépasser 200 m² (dans le cas de la location sociale) ou 175 m² dans le cadre d’une utilisation propre ou d’une location sur le marché locatif privé).

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2. Conditions que l’acheteur doit respecter pour pouvoir bénéficier du taux de TVA réduit à 6%

Si ces conditions sont remplies et que la vente peut dès lors se faire au taux réduit de 6 % de TVA, vous devez, en tant qu’acheteur, également satisfaire à un certain nombre de conditions. Nous faisons ici une distinction selon que vous achetez le logement pour un usage personnel (= en tant qu’utilisateur final) ou pour une location de longue durée (= en tant qu’investisseur)

a. Habiter le logement soi-même

• dans ce cas, vous devez acheter le bien en votre nom propre, et non via une société;

• vous devez également établir votre domicile dans le bien sans délai une fois celle-ci terminée;

• le logement doit être utilisé principalement -soit plus de 50 % - à des fins personnelles;

• de plus, vous ne pouvez pas être propriétaire d’un autre logement - un commerce, un bâtiment industriel ou un terrain à bâtir ne constitue donc pas un obstacle, mais un logement à l’étranger ou une résidence de vacances en revanche oui -, bien qu’il existe certaines exceptions concernant les héritages et la revente rapide du logement familial actuel (c’est-à-dire si l’acte de vente du logement familial actuel est passé au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle où vous commencez à utiliser la nouvelle habitation achetée à 6 % de TVA). A partir de 29.07.2025, cette condition sera évaluée individuellement pour chaque acheteur.

• pour finir, vous devez respecter ces conditions pendant 5 ans, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle où vous avez commencé à habiter dans votre nouvelle habitation.

• il est important de noter que la surface habitable totale de l'entité ne doit pas dépasser 175 m2.

b. Acquisition d’un logement en vue d’une mise en location sur le marché locatif privé

• en tant qu’acheteur, vous pouvez acquérir le bien, en tant que personne physique ou personne morale ;

• le bien doit ensuite être loué à une personne physique ;

• le logement doit être loué sur le marché privé pendant au moins 15 ans. Le respect de cette condition est contrôlé via les contrats de location enregistrés ;

• point important : la surface habitable totale de l’unité ne peut pas dépasser 175 m².

c. Acquisition d’un logement en vue d’une mise en location sur le marché locatif social

• l’acheteur peut être une personne physique ou une personne morale ;

• le bien est loué à une personne physique ;

• le logement doit être loué pendant au moins 15 ans à une agence immobilière sociale ou à une société de logement. Le respect de cette condition est vérifié via les contrats de location enregistrés ;

• point important : la surface habitable totale de l’unité ne peut pas dépasser 200 m².

Si vous ne respectez plus les conditions avant la fin de la période requise, vous devrez rembourser l’avantage TVA pour la durée pendant laquelle vous n’avez pas répondu aux conditions. Cela se calcule au prorata, X/5e (en cas d’occupation propre) ou X/15e (en cas de location sociale de longue durée, de gestion par une AIS ou de location de longue durée sur le marché privé).

Dans tous les cas, il est indispensable de signer une déclaration préalable qui sera déposée par le vendeur via MyMinfin.

Quelles sont les conditions que vous devez remplir pour pouvoir construire une nouvelle habitation avec un taux de TVA à 6 % ?

Si vous achetez un bâtiment que vous démolissez puis reconstruisez, vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA réduit à 6 % au lieu de 21 % pour les frais engagés, à condition de remplir les conditions requises. Vous pouvez donc, dans ce cas, construire avec une TVA à 6 %.

Attention : certains travaux, qui ne concernent pas directement l’habitation elle-même, sont exclus du taux réduit de 6 %, tels que : l’aménagement du jardin, la pose de clôtures, la construction d'une piscine, d'un sauna, d'un terrain de mini-golf, d'un terrain de tennis, un système de chauffage fonctionnant aux combustibles fossiles (à partir de 29.07.2025)…

Depuis le 1er janvier 2024, cette mesure est devenue permanente et valable dans toute la Belgique.

Des conditions spécifiques doivent également être respectées avant de pouvoir appliquer ce taux de TVA avantageux.

• vous devez acheter vous-même le bâtiment en question et non via une société ;

• de plus, vous devez établir votre domicile dans la nouvelle habitation sans délai, dès qu’elle est terminée ;

• la nouvelle habitation doit être utilisée principalement - c’est-à-dire à plus de 50 % - à des fins personnelles ;

• la surface habitable maximale de la nouvelle habitation ne doit pas excéder 200 m². La surface habitable comprend la somme des espaces de vie tels que la cuisine, le salon, la salle à manger, la/les chambre(s), le grenier et la cave habitables ainsi que toutes les pièces utilisées pour une éventuelle activité économique ;

• en outre, vous ne devez pas être propriétaire d’un autre bien, bien que certaines exceptions existent en cas d’héritage ou de vente rapide de votre habitation familiale actuelle (à savoir, si l’acte de vente correspondant à cette dernière est passé au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où vous commencez à utiliser la nouvelle habitation en tant que maître d’ouvrage) ;

• enfin, vous devez respecter toutes ces conditions pendant 5 ans, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle où vous commencez à utiliser l’habitation en tant que maître d’ouvrage.

Vous décidez, en tant que maître d'ouvrage, de ne pas habiter votre nouvelle habitation mais de la louer dans le cadre de la location sociale ou de la confier à une agence immobilière sociale ? Vous pouvez également bénéficier de cet avantage. La seule condition est que la location sociale ou la gestion sociale soit maintenue pendant au moins 15 ans. Les personnes morales sont également éligibles à ce régime, ce qui signifie que les promoteurs qui possèdent et louent eux-mêmes des logements (privés ou sociaux) sont également éligibles.

Si vous ne respectez pas les conditions pendant une période suffisante, un mécanisme correcteur s'applique ici aussi, et vous devrez rembourser l’avantage perçu en fonction de la période où vous n’avez plus respecté les conditions, à savoir : X/5e ou X/15e.

Enfin, dans ce cas également, il est essentiel de faire une déclaration préalable via MyMinfin.