Aankopen van nieuwbouw aan 6% btw: wat zijn de voorwaarden?
Sofie Demeulemeester
Legal managerDe laatste jaren waren er heel wat wijzigingen wat betreft het btw-tarief dat geldt bij aankoop van een nieuwbouwwoning of -appartement en bij de sloop en heropbouw van een woning. Goed nieuws, want vanaf nu is deze wetgeving definitief verankerd! Koop je aan als eindgebruiker of koop je aan als investeerder? In beide gevallen kan je genieten van dit voordeeltarief!
Wij geven jou mee welke regels gelden.
- Algemeen: op welk bedrag betaal je BTW als je een nieuwbouwwoning of -appartement aankoopt?
- Aan welke voorwaarden moet je voldoen om een nieuwbouwwoning te kunnen aankopen aan 6% BTW?
- Aan welke voorwaarden moet je voldoen om een nieuwbouwwoning te kunnen bouwen aan 6% BTW?
Algemeen: op welk bedrag betaal je btw als je een nieuwbouwwoning of -appartement aankoopt?
Vooraleer we de voorwaarden inzake 6% btw nader duiden, is het belangrijk om te herhalen op welk deel van de aankoopprijs je btw moet betalen bij de aankoop van een nieuwbouwwoning op plan of een instapklare nieuwbouwwoning.
Meer in het bijzonder betaal je btw op:
ofwel de volledige aankoopprijs (nl.: de constructiewaarde + de grondwaarde);
ofwel enkel de constructiewaarde indien de grondeigenaar en constructie-eigenaar verschillende personen of entiteiten zijn. In dit laatste geval ben je als koper in Vlaanderen wel nog 12% verkooprechten (ook wel registratierechten genoemd) - i.p.v. btw - verschuldigd op de grondwaarde, in Brussel en Wallonië is dit tarief 12,5%.
Aan welke voorwaarden moet je voldoen om een nieuwbouwwoning te kunnen aankopen aan 6% btw?
De voorwaarden om een nieuwbouwwoning te kunnen aankopen aan 6% BTW, zijn sinds de goedkeuring van de Programmawet - die op 29.07.2025 werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad - definitief wettelijk verankerd en luiden als volgt:
1. Voorwaarden waaraan de promotor of bouwheer moet voldoen voor een verlaagd btw-tarief van 6%
Er zijn een rits voorwaarden waaraan de promotor of bouwheer moet voldoen opdat zijn project voor dit gunstig tarief in aanmerking zou kunnen komen. Naast het feit dat aan de opbouw van de woning (= huis, appartementsgebouw,...) een afbraak van een bestaand gebouw moet zijn voorafgegaan, betreft dit oa ook de betaling van de afbraakwerken van het oude gebouw, de verhouding van de oppervlakte van het afgebroken pand versus de oppervlakte van het nieuwe pand, de oppervlakte van de nieuwe entiteit die maximaal 200m2 (in kader van sociale verhuur) of 175m2 (in kader van eigen gebruik of verhuur op de private huurmarkt) mag zijn,...
Neem zeker even een kijkje op onze nieuwbouwpagina om onze nieuwbouwprojecten die aan deze voorwaarden voldoen te leren kennen en van deze interessante regeling te kunnen genieten!
2. Voorwaarden waaraan de koper moet voldoen voor een verlaagd btw-tarief van 6%
Blijken deze voorwaarden gerealiseerd te zijn en kan de verkoop bijgevolg aan 6% btw gebeuren, dan moet ook jij als koper aan een aantal voorwaarden voldoen. We maken hierbij een onderscheid of je de woning aankoop voor eigen gebruik (= als eindgebruiker), dan wel voor langdurige verhuur (= als investeerder):
a. Woning zelf bewonen
in dit geval moet je de woning in kwestie zelf aankopen en niet via een vennootschap;
daarnaast moet je je domicilie zonder uitstel plaatsen in de woning éénmaal ze af is;
de woning moet hoofdzakelijk - d.i. meer dan 50% - voor persoonlijk gebruik aangewend worden;
bovendien mag je nog geen eigenaar zijn van een andere woning - een handelszaak, fabrieksgebouw of bouwgrond vormt dus geen belemmering, maar een woning in het buitenland of een vakantieverblijf wel - , al zijn er een aantal uitzonderingen wat betreft erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning (nl.: indien de bijhorende verkoopakte van de huidige gezinswoning wordt verleden ten laatste op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin je de nieuwe woning die je aankocht aan 6% btw in gebruik neemt). Deze voorwaarde wordt sinds 29.07.2025 per koper beoordeeld;
tenslotte moet je al deze voorwaarden 5 jaar - nl.: tot 31 december van het vijfde jaar dat volgt op het jaar waarin je als koper de nieuwbouwwoning begint te gebruiken - blijven aanhouden;
niet onbelangrijk: de totale bewoonbare oppervlakte van de entiteit mag maximaal 175m2 zijn.
b. Woning aankopen met het oog op verhuur op de private huurmarkt
als koper mag je zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn;
de woning wordt vervolgens verhuurd aan een natuurlijke persoon;
de woning wordt minstens gedurende 15 jaar verhuurd op de private verhuurmarkt. De controle op de naleving hiervan gebeurt via de geregistreerde huurcontracten;
niet onbelangrijk: de totale bewoonbare oppervlakte van de entiteit mag maximaal 175m2 zijn.
c. Woning aankopen met het oog op verhuur op de sociale huurmarkt
als koper mag je zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn;
je verhuurt de woning aan een natuurlijke persoon;
de woning wordt minstens gedurende 15 jaar verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of woonmaatschappij. De controle op de naleving hiervan gebeurt via de geregistreerde huurcontracten;
niet onbelangrijk: de totale bewoonbare oppervlakte van de entiteit mag maximaal 200m2 zijn.
Leef je de voorwaarden niet voldoende lang na, dan zal je het genoten btw-voordeel moeten terugbetalen voor de periode waarin je niet meer aan de voorwaarden voldoet, nl.: X/5de (in geval van eigen bewoning) of X/15de (in geval van langdurige sociale verhuur/beheer door een SVK/langdurige verhuur op de private huurmarkt).
In alle gevallen is het belangrijk voorafgaand een verklaring te ondertekenen die door de verkoper wordt ingediend via MyMinfin.
Projecten aan 6% btw
Aan welke voorwaarden moet je voldoen om een nieuwbouwwoning te kunnen bouwen aan 6% btw?
Koop je een gebouw aan dat je vervolgens afbreekt en heropbouwt, dan kan je voor de kosten die hierbij worden aangerekend, rekenen op een btw-tarief van 6% i.p.v. 21%, indien je aan de bijhorende voorwaarden voldoet. Je kan in dat geval dus bouwen aan 6% btw.
Let wel: bepaalde werken - die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning - zijn uitgesloten van het 6% btw-tarief, nl.: tuinaanleg, plaatsen van afsluitingen, een zwembad, een sauna, een midgetgolfbaan, een tennisterrein, verwarming die werkt op fossiele brandstoffen (sinds 29.07.2025)...
Deze regeling is sinds 1 januari 2024 permanent en geldt voor heel België.
Ook hier gelden de nodige voorwaarden waaraan voldaan moet zijn, alvorens dit gunstig btw-tarief kan worden toegepast:
zo moet je het gebouw in kwestie zelf aankopen en niet via een vennootschap;
daarnaast moet je je domicilie zonder uitstel plaatsen in de nieuwe woning éénmaal ze af is;
de nieuwe woning moet hoofdzakelijk - d.i. meer dan 50% - voor persoonlijk gebruik aangewend worden;
ook mag de maximaal bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning niet meer dan 200 m2 zijn; de bewoonbare oppervlakte betreft hier de som van de leefruimtes zoals keuken, woonkamer, eetkamer, slaapkamer(s), bewoonbare zolder- en kelderruimte én alle ruimtes die worden gebruik voor de eventuele uitoefening van een economische activiteit;
bovendien mag je nog geen eigenaar zijn van een andere woning, al zijn er een aantal uitzonderingen wat betreft erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning (nl.: indien de bijhorende verkoopakte van de huidige gezinswoning wordt verleden ten laatste op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin je als bouwheer de woning begint te gebruiken);
tenslotte moet je al deze voorwaarden 5 jaar - nl.: tot 31 december van het vijfde jaar dat volgt op het jaar waarin je als bouwheer de woning begint te gebruiken - blijven aanhouden.
Beslis je als bouwheer om je nieuwe woning niet zelf te bewonen, maar om deze te verhuren in het kader van particuliere of sociale verhuur of deze in beheer te plaatsen bij een sociaal verhuurkantoor? Dan kan je ook van dit voordeel genieten. Enige voorwaarde is dan dat de private verhuur/sociale verhuur/het sociale beheer minstens 15 jaar wordt aangehouden. Ook rechtspersonen komen voor deze regeling in aanmerking, waardoor ook ontwikkelaars die woningen zelf in eigendom houden en (particulier of sociaal) verhuren hiervoor in aanmerking komen.
Voldoe je niet voldoende lang aan de voorwaarden, dan speelt ook hier een correctiemechanisme en moet het genoten voordeel teruggestort worden in functie van de periode waarin je de voorwaarden niet meer naleeft, nl.: X/5de, dan wel X/15de.
Tenslotte is het ook in deze situatie essentieel om een voorafgaande verklaring af te leggen via MyMinfin.
Ontdek ons recentste aanbod nieuwbouw
Gerelateerde video's
Ook interessant om te lezen
Wanneer kan je een renovatie van een woning aan 6% BTW uitvoeren? De voorwaarden op een rijtje!
Dewaele zoekt voor jou
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer
