In het regeerakkoord van 30 september 2020 sprong wat betreft vastgoed één zin in het oog: “In het kader van sociaal woningbeleid zal het verlaagd BTW-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van gebouwen worden uitgebreid naar het hele Belgische grondgebied.” Een verlaging van het BTW-tarief van 21% naar 6% dus. Wij geven jou de belangrijkste voorwaarden om van deze tijdelijke regeling te kunnen genieten, hieronder mee.
Aangezien de tijdelijke regeling inzake 6% BTW in het kader van sloop en heropbouw normaliter afloopt op 31.12.2023, kwam de integrale 6% BTW-regeling (inclusief deze in de 32 centrumsteden) op de federale begrotingstafel te liggen. In het regeerakkoord van 10 oktober 2023 werd ondertussen beslist als volgt (dit artikel wordt verder aangepast van zodra de definitieve wetteksten zijn gepubliceerd; hieronder wordt de tekst opgenomen zoals voorzien via het kabinet van minister Vincent Van Peteghem):
De algemene situatie vanaf 1 januari 2024
In heel het land, inclusief de 32 centrumsteden:
Er geldt geen specifieke maatregel meer voor de 32 centrumsteden. De algemene regel is dat het verlaagd btw-tarief voor de afbraak van een gebouw en heropbouw van woningen vanaf 1 januari 2024 overal in ons land op dezelfde manier zal gelden voor particulieren en rechtspersonen. Dit met volgende sociale voorwaarden:
Particulieren die zelf hun enige en eigen woning laten bouwen met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m2.
Particulieren en rechtspersonen die woningen laten bouwen om daarna langdurig te verhuren in het kader van sociaal huisvestingsbeleid.
Overgangsmaatregelen van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024
In heel het land, inclusief de 32 centrumsteden:
Wie een heropgebouwde woning aankocht bij een bouwpromotor (enige eigen woning max 200m² of langdurige verhuur in het kader sociaal huisvestingsbeleid) kan gebruikmaken van een overgangsmaatregel op voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor de heropbouw van de woning is ingediend vóór 1 juli 2023 en dit voor alle werkzaamheden gefactureerd of betaald tot eind 2024.
In de 32 centrumsteden:
Er wordt ook een overgangsmaatregel voorzien voor particulieren en rechtspersonen die niet voldoen aan de sociale voorwaarden, maar op basis van de permanente regeling in de 32 centrumsteden wel konden genieten van het verlaagde btw-tarief. Ook hier geldt de voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor de heropbouw van de woning is ingediend vóór 1 januari 2024 en dit voor alle werkzaamheden gefactureerd of betaald tot eind 2024
Deze bijkomende overgangsmaatregel in de 32 centrumsteden heeft dus geen betrekking op aankopen bij bouwpromotoren, want die kwamen niet in aanmerking onder de permanente regeling in de 32 centrumsteden. De maatregel heeft wel betrekking op tweede verblijven of op projecten van ontwikkelaars en investeerders die panden aankochten met het doel deze nadien te verhuren voor ander doeleinden dan langdurig verhuren in het kader van sociaal huisvestingsbeleid.
Kocht je een instapklare nieuwbouwwoning of een een nieuwbouw op plan, of ben je van plan om dit binnenkort te doen, en moet je in de periode 01.01.2021 - 31.12.2023 aan de promotor of bouwheer “schijven” of facturen betalen, dan is er goed nieuws! In heel België geldt immers dat in dat geval een BTW-tarief van 6% i.p.v. de gebruikelijke 21% wordt toegepast.
De voorwaarden die hieraan gekoppeld zijn, zijn tweeledig. Zo zijn er enerzijds een rits zaken waaraan de promotor of bouwheer moet voldoen opdat zijn project voor dit gunstig tarief in aanmerking zou kunnen komen. Dit betreft oa de betaling van de afbraakwerken van het oude gebouw, de verhouding van de oppervlakte van het afgebroken pand vs de oppervlakte van het nieuwe pand, de oppervlakte van de entiteit die maximaal 200m2 mag zijn,...
Blijken deze voorwaarden gerealiseerd te zijn en kan de verkoop bijgevolg aan 6% BTW gebeuren, dan moet ook jij als koper aan een aantal voorwaarden voldoen:
zo moet je de woning in kwestie zelf aankopen en niet via een vennootschap;
daarnaast moet je je domicilie zonder uitstel plaatsen in de woning éénmaal ze af is;
de woning moet hoofdzakelijk - d.i. meer dan 50% - voor persoonlijk gebruik aangewend worden;
bovendien mag je nog geen eigenaar zijn van een andere woning, al zijn er een aantal uitzonderingen m.b.t. erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning;
tenslotte moet je al deze voorwaarden 5 jaar blijven aanhouden;
Koop je de desbetreffende nieuwbouwwoning aan met als doel deze te verhuren in het kader van sociale verhuur of via een sociale verhuurmaatschappij? Ook dan kan je van dit BTW-tarief van 6% genieten, op voorwaarde dat deze sociale verhuur of dit sociale beheer voor een periode van minstens 15 jaar wordt aangehouden.
Leef je de voorwaarden niet voldoende lang na, dan zal je het genoten BTW-voordeel moeten terugbetalen voor de periode waarin je niet meer aan de voorwaarden voldoet, nl.: X/5de (in geval van eigen bewoning) of X/15de (in geval van sociale verhuur/beheer door een SVK).
In beide gevallen is het belangrijk voorafgaand een verklaring te ondertekenen die door de verkoper wordt ingediend via MyMinfin.
Koop je een gebouw aan dat je vervolgens afbreekt en heropbouwt, dan kan je voor de kosten die hierbij in de periode 01.01.2021 - 31.12.2023 worden aangerekend, tevens rekenen op een BTW-tarief van 6% i.p.v. 21%. Je kan in dat geval dus tijdelijk bouwen aan 6% BTW.
Deze regeling geldt over heel België, met uitzondering van de 32 centrumsteden. Dit aangezien deze op vandaag al over een eigen, gunstigere, regeling beschikken. Meer info hierover, vind je onder de titel “Welke algemene regeling kenden we voordien?”, verder in dit artikel.
Ook hier gelden de nodige voorwaarden waaraan moet voldaan zijn, alvorens dit gunstig BTW-tarief kan worden toegepast:
zo moet je het gebouw in kwestie zelf aankopen en niet via een vennootschap;
daarnaast moet je je domicilie zonder uitstel plaatsen in de nieuwe woning éénmaal ze af is;
de nieuwe woning moet hoofdzakelijk - d.i. meer dan 50% - voor persoonlijk gebruik aangewend worden;
ook mag de maximaal bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning maximaal 200 m2 zijn; de bewoonbare oppervlakte betreft hier de som van de leefruimtes zoals keuken, woonkamer, eetkamer, slaapkamer(s), bewoonbare zolder- en kelderruimte én alle ruimtes die worden gebruik voor de eventuele uitoefening van een economische activiteit;
bovendien mag je nog geen eigenaar zijn van een andere woning, al zijn er een aantal uitzonderingen m.b.t. erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning;
tenslotte moet je al deze voorwaarden 5 jaar blijven aanhouden;
Beslis je om de nieuwe woning niet zelf te bewonen, maar om deze te verhuren in het kader van sociale verhuur of deze in beheer te plaatsen bij een sociaal verhuurkantoor? Dan kan je ook van dit voordeel genieten. Enige voorwaarde is dan dat de sociale verhuur/het sociale beheer minstens 15 jaar wordt aangehouden.
Voldoe je niet voldoende lang aan de voorwaarden, dan speelt ook hier een correctiemechanisme en moet het genoten voordeel teruggestort worden in functie van de periode waarin je de voorwaarden niet meer naleeft, nl.: X/5de, dan wel X/15de.
Tenslotte is het ook in deze situatie essentieel om een voorafgaande verklaring af te leggen via MyMinfin. Voor lopende projecten, moest deze verklaring ten laatste op 31.03.2021 zijn ingediend.
Hier was vroeger de enige regel - in geheel België - dat je als koper van een nieuwbouwwoning op plan of een instapklare nieuwbouwwoning, 21% BTW verschuldigd bent op de volledige aankoopprijs, dan wel enkel op de constructiewaarde van de woning indien de grondeigenaar en constructie-eigenaar verschillende personen of entiteiten zijn. In dit laatste geval ben je als koper in Vlaanderen wel nog 12% verkooprechten - i.p.v. BTW - verschuldigd op de grondwaarde, in Brussel en Wallonië is dit tarief 12,5%.
Brak je voorheen een oud gebouw af, om vervolgens een nieuwe woning te plaatsen, dan was de regel dat je hierbij als bouwheer 21% BTW moest betalen op de gebruikte materialen en de geleverde werken.
Van deze regel kon enkel worden afgeweken indien er sprake was van een afbraak en heropbouw van een woning - die vervolgens uitsluitend dan wel hoofdzakelijk als privéwoning werd gebruikt - die gelegen was in één van de 32 centrumsteden, nl.:
de stedelijke centra van Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik;
op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest : Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, en Etterbeek;
Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen;
In dat geval, geldt immers sowieso een verlaagd BTW-tarief van 6% op de gebruikte materialen en geleverde werken. Voorwaarde hierbij is dat de bouwheer voorafgaand bij het bevoegde BTW-kantoor een verklaring heeft afgelegd inzake deze afbraak en heropbouw en een kopie van de bijhorende omgevingsvergunning heeft ingediend. Interessant om weten: ook de afwerking van de woning kan in dat geval aan een tarief van 6% BTW gebeuren, op voorwaarde dat deze werken worden uitgevoerd uiterlijk 31 december van het jaar waarin de woning voor het eerst in gebruik wordt genomen.
Een ruim bedrijfspand, een villa in 't groen of een appartement aan zee. Laat ons weten wat je precies zoekt en ontvang als eerste het meest recente (en discrete) aanbod in je mailbox. En dit nog voor het op de vastgoedwebsites wordt gepubliceerd!
Wij maken gebruik van cookies om jouw gebruikservaring op onze website zo optimaal mogelijk te maken. Daarnaast wensen wij tracking- en advertentiecookies te gebruiken om jouw websitebezoek persoonlijker te maken. Ben je benieuwd naar deze gepersonaliseerde advertenties? Klik dan op “Akkoord”(met ons privacybeleid). Lees meer